Journal
Zakup nieruchomości w Jávea lub Moraira dla Holendrów
By Elia Living ·
Dlaczego Holendrzy wybierają Jávea i Moraira?
Niderlandy są drugą co do wielkości grupą zagranicznych nabywców nieruchomości w prowincji Alicante, zaraz po Wielkiej Brytanii. Jávea (Xàbia) i Moraira, położone na Costa Blanca Norte, od dziesięcioleci przyciągają holenderskich kupujących dzięki klimatowi z ponad 300 słonecznymi dniami w roku, doskonałym połączeniom lotniczym (około dwóch godzin z Amsterdamu lub Eindhoven) oraz dobrze ugruntowanej społeczności niderlandzkojęzycznej. Proces zakupu nieruchomości w Hiszpanii różni się jednak zasadniczo od niderlandzkiego. Niniejszy przewodnik przeprowadzi Państwa przez niego krok po kroku.
Krok 1: Uzyskanie numeru NIE
Número de Identificación de Extranjero (NIE) to hiszpański numer identyfikacji podatkowej. Bez NIE żaden notariusz nie może sporządzić aktu notarialnego kupna-sprzedaży ani dokonać wpisu do rejestru nieruchomości. Jest to zawsze pierwszy krok.
Jako obywatel UE składa Państwo wniosek na formularzu EX-18 (Certificado de registro de ciudadano de la Unión Europea), który obejmuje również nadanie numeru NIE. Dostępne są dwie drogi:
- Przez konsulat hiszpański w Niderlandach. Czas oczekiwania: od dwóch do ośmiu tygodni; warto zacząć wcześnie.
- Przez adwokata w Hiszpanii z notarialnym pełnomocnictwem (poder notarial). Praktyczne rozwiązanie, jeśli podróż łączą Państwo z oględzinami nieruchomości.
Oficjalna opłata wynosi około €12. Nie ma dodatkowych kosztów urzędowych, choć adwokat pobierze wynagrodzenie za pełnomocnictwo i obsługę.
Krok 2: Otwarcie hiszpańskiego konta bankowego
Do zapłaty ITP, opłat za media i corocznych rachunków SUMA (IBI i basura) niezbędne jest hiszpańskie konto bankowe. Banki takie jak CaixaBank, BBVA i Sabadell mają oddziały zarówno w Jávea, jak i w Moraira i są przyzwyczajone do obsługi nierezydentów. Należy zabrać NIE, paszport i dowód zamieszkania.
Krok 3: Zaangażowanie niezależnego adwokata
To krok, który najbardziej różni się od praktyki niderlandzkiej. W Hiszpanii notariusz weryfikuje poprawność prawną aktu, ale nie sprawdza, czy nieruchomość posiada wszystkie zezwolenia, czy nie ciążą na niej długi ani czy jej sytuacja urbanistyczna jest uregulowana. Due diligence należy do zadań Państwa własnego adwokata (abogado).
Dobry adwokat zbada:
- Registro de la Propiedad (czy istnieją hipoteki lub zajęcia komornicze?)
- Catastro (czy powierzchnie i wartość katastralna są prawidłowe?)
- Pozwolenie na budowę i ewentualne nielegalne dobudówki (status AFO)
- Cédula de habitabilidad (zaświadczenie o zdolności do zamieszkania)
- Zaległe składki na wspólnotę mieszkaniową lub podatki gminne
Honoraria adwokata wynoszą zazwyczaj 1–1,5% ceny zakupu, z minimum około €1.500–€2.000. To jedna z najlepszych inwestycji w całym procesie zakupu.
Krok 4: Rozważenie usług agenta reprezentującego kupującego (buyer's agent)
Większość hiszpańskich pośredników reprezentuje sprzedającego — nie kupującego. Agent reprezentujący kupującego (buyer's agent) działa wyłącznie w imieniu nabywcy: przeszukuje cały rynek (w tym oferty niepublikowane), negocjuje cenę i towarzyszy w całym procesie — od oględzin do wydania kluczy. Na rynku, gdzie oferty wysokiej jakości znikają szybko, a znaczna część transakcji odbywa się gotówką, niezależna reprezentacja stanowi konkretną przewagę.
Krok 5: Umowa przedwstępna (arras)
Po uzgodnieniu ceny formalizuje się ją w contrato de arras privado. Standardowo wpłaca się zaliczkę w wysokości 10% ceny zakupu. Umowa zapewnia ochronę obu stronom: jeśli sprzedający wycofa się z transakcji, zwraca Państwu dwukrotność wpłaconej kwoty; jeśli to Państwo odstąpią od umowy, zaliczka przepada. Adwokat powinien sprawdzić umowę przed jej podpisaniem.
Krok 6: Akt notarialny (escritura)
Przeniesienie własności następuje przed notariuszem w formie escritura pública de compraventa. Płacą Państwo pozostałą część ceny; notariusz sporządza akt i obie strony go podpisują. Notariusz zawiadamia urząd skarbowy i rejestr nieruchomości.
Krok 7: Zapłata podatku ITP
W ciągu 30 dni od podpisania aktu notarialnego należy uiścić Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). We Wspólnocie Walenckiej od 1 czerwca 2026 r. obowiązuje obniżona stawka 9% (poprzednio 10%) dla nieruchomości do €1.000.000. Powyżej tej kwoty stosuje się stawkę 11%. W przypadku nieruchomości z rynku pierwotnego nie płaci się ITP, lecz 10% IVA (VAT) oraz 1,4% IAJD (podatek od czynności notarialnych).
Krok 8: Wpis do rejestru nieruchomości
Po zapłacie ITP adwokat lub gestoría dokonuje wpisu nieruchomości do Registro de la Propiedad. Koszty rejestracji wynoszą około 0,1–0,3% ceny zakupu. Dopiero po dokonaniu wpisu stają się Państwo oficjalnie właścicielem.
Zestawienie kosztów dodatkowych
| Pozycja | Stawka |
|---|---|
| ITP (rynek wtórny, do €1M) | 9% |
| ITP (rynek wtórny, powyżej €1M) | 11% |
| Honoraria notarialne | ~0,5–0,8% |
| Wpis do rejestru | ~0,1–0,3% |
| Honoraria adwokata | ~1–1,5% |
| Koszty bankowe i różne | ~0,2% |
| Łączne koszty dodatkowe | ±12–13% |
Niderlandzki podatek od hiszpańskiej nieruchomości
Box 3 i umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania
Na podstawie umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania Niderlandy–Hiszpania nieruchomość w Hiszpanii jest opodatkowana w Hiszpanii. Niderlandy stosują metodę zwolnienia z zastrzeżeniem progresji: wykazuje się nieruchomość w niderlandzkim box 3, ale nie płaci się od niej podatku w Niderlandach. Wartość nieruchomości jest jednak uwzględniana przy ustalaniu stawki box 3 mającej zastosowanie do pozostałego majątku niderlandzkiego.
Nieruchomość wyceniana jest według wartości rynkowej na 1 stycznia danego roku podatkowego.
Modelo 210 — hiszpański podatek dla nierezydentów
Jako właściciel nieruchomości niebędący rezydentem Hiszpanii jest się zobowiązanym do corocznego rozliczenia podatku dochodowego od nierezydentów (IRNR) w formie Modelo 210. Dla nieruchomości, której Państwo nie wynajmują, podatek wynosi 19% (dla obywateli UE/EOG) od przypisanego dochodu w wysokości 1,1% wartości katastralnej (lub 2%, jeśli wartość katastralna nie była aktualizowana przed 1994 r.). W przypadku wynajmu płaci się 19% od rzeczywistych dochodów netto.
Jávea czy Moraira — co odpowiada Państwu bardziej?
Jávea jest większa, oferuje więcej udogodnień przez cały rok i różnorodność dzielnic — od nadmorskiego Arenal po pagórkowate urbanizacje wokół Cap Martí. Wille zaczynają się od około €500.000; nieruchomości z widokiem na morze kosztują zazwyczaj od €800.000.
Moraira jest mniejsza, spokojniejsza i ma wyraźny charakter wioski z silnie rozwiniętym całorocznym życiem ekspatów. Ceny za m² są średnio nieco wyższe niż w Jávea; popyt na wysokiej jakości najem długoterminowy jest tu duży.
Obie miejscowości leżą w odległości mniej niż dwudziestu minut jazdy od szkół międzynarodowych, szpitala i Międzynarodowego Lotniska w Alicante — około pięćdziesiąt minut drogi.
Często zadawane pytania
Czy potrzebuję NIE, aby kupić nieruchomość w Hiszpanii? Tak. NIE jest obowiązkowe do wszystkich czynności prawnych i podatkowych. Jako obywatel UE składa się wniosek na formularzu EX-18, przez konsulat hiszpański w Niderlandach lub przez adwokata w Hiszpanii z pełnomocnictwem notarialnym.
Ile wynosi podatek ITP na Costa Blanca Norte? Dla nieruchomości z rynku wtórnego we Wspólnocie Walenckiej od 1 czerwca 2026 r. ITP wynosi 9% dla nieruchomości do €1.000.000 i 11% dla droższych. W przypadku nieruchomości z rynku pierwotnego płaci się 10% IVA plus 1,4% IAJD.
Czy muszę wykazywać hiszpańską nieruchomość w niderlandzkim zeznaniu podatkowym? Tak, jednak dzięki umowie o unikaniu podwójnego opodatkowania Niderlandy–Hiszpania nie płaci się od niej podatku box 3 w Niderlandach. Wykazuje się wartość rynkową na 1 stycznia i otrzymuje zwolnienie; zastrzeżenie progresji może nieznacznie podwyższyć stawkę box 3 stosowaną do pozostałego majątku niderlandzkiego.
Co robi notariusz w Hiszpanii — a czego nie robi? Notariusz weryfikuje tożsamość stron, sporządza akt i przesyła go do rejestru nieruchomości i urzędu skarbowego. Nie sprawdza, czy nieruchomość posiada zezwolenia ani czy jest wolna od obciążeń. To należy do zadań Państwa własnego niezależnego adwokata.
Czy mogę jako niderlandzki nierezydent uzyskać kredyt hipoteczny w Hiszpanii? Tak. Hiszpańskie banki udzielają kredytów hipotecznych nierezydentom, jednak maksymalny loan-to-value wynosi zazwyczaj 60–70% wartości wyceny, a warunki są surowsze niż dla rezydentów. Należy liczyć się z wkładem własnym na poziomie 30–40% plus koszty dodatkowe rzędu 12–13%.
Na czym polega różnica między pośrednikiem a agentem kupującego (buyer's agent)? Zwykły hiszpański pośrednik nieruchomości reprezentuje sprzedającego. Agent kupującego działa wyłącznie na rzecz nabywcy — przeszukuje cały rynek, negocjuje i dba wyłącznie o interesy kupującego przez cały proces zakupu.