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Comprar vivienda en Jávea o Moraira como neerlandés
By Elia Living ·
¿Por qué los neerlandeses eligen Jávea y Moraira?
Los Países Bajos son el segundo grupo de compradores extranjeros más importante en la provincia de Alicante, después del Reino Unido. Jávea (Xàbia) y Moraira, situadas en la Costa Blanca Norte, llevan décadas atrayendo compradores neerlandeses gracias al clima —más de 300 días de sol al año—, las excelentes conexiones aéreas (aproximadamente dos horas desde Ámsterdam o Eindhoven) y una consolidada comunidad de habla neerlandesa. El proceso de compra en España difiere, sin embargo, sustancialmente del neerlandés. Esta guía le acompaña paso a paso.
Paso 1: Obtener el NIE
El Número de Identificación de Extranjero (NIE) es su número de identificación fiscal en España. Sin NIE, ningún notario puede autorizar una escritura de compraventa ni inscribirse la propiedad en el Registro. Es siempre el primer paso.
Como ciudadano de la UE, lo solicita mediante el formulario EX-18 (Certificado de registro de ciudadano de la Unión Europea), que incluye el NIE. Tiene dos opciones:
- A través del consulado español en los Países Bajos. Plazo: dos a ocho semanas; conviene iniciar el trámite con antelación.
- A través de un abogado en España con poder notarial (poder notarial). Práctico si combina el viaje con visitas a inmuebles.
Las tasas oficiales ascienden a aproximadamente €12. No existen costes adicionales oficiales, aunque el abogado cobrará por el poder y su gestión.
Paso 2: Abrir una cuenta bancaria española
Para pagar el ITP, los suministros y los recibos anuales de SUMA (IBI y basura), necesita una cuenta bancaria española. Bancos como CaixaBank, BBVA y Sabadell tienen oficinas tanto en Jávea como en Moraira y están habituados a no residentes. Lleve su NIE, pasaporte y justificante de domicilio.
Paso 3: Contratar un abogado independiente
Este es el paso que más difiere de la práctica neerlandesa. En España, el notario verifica la corrección jurídica de la escritura, pero no comprueba si el inmueble dispone de todos los permisos, si tiene cargas pendientes ni si la situación urbanística es correcta. Esa diligencia debida corresponde a su propio abogado (abogado).
Un buen abogado investiga:
- El Registro de la Propiedad (¿existen hipotecas o embargos?)
- El Catastro (¿son correctas las superficies y el valor catastral?)
- La licencia de obras y posibles construcciones ilegales (situación AFO)
- La cédula de habitabilidad
- Deudas pendientes con la comunidad de propietarios o impuestos municipales
Los honorarios del abogado suelen situarse entre el 1–1,5% del precio de compra, con un mínimo de aproximadamente €1.500–€2.000. Es una de las mejores inversiones de todo el proceso.
Paso 4: Considerar un agente del comprador (buyer's agent)
La mayoría de los agentes inmobiliarios españoles representan al vendedor, no al comprador. Un agente del comprador (buyer's agent) trabaja exclusivamente para el comprador: busca inmuebles en todo el mercado (incluidas propiedades no publicadas), negocia el precio y acompaña el proceso desde las visitas hasta la entrega de llaves. En un mercado donde la oferta de calidad se agota rápidamente y una gran parte de las transacciones se realiza al contado, contar con representación independiente es una ventaja concreta.
Paso 5: Contrato de arras privado
Una vez acordado el precio, se formaliza en un contrato de arras privado. Lo habitual es una señal del 10% del precio de compra. Este contrato ofrece protección mutua: si el vendedor se echa atrás, le devuelve el doble; si es usted quien desiste, pierde la señal. Haga que su abogado revise el contrato antes de firmarlo.
Paso 6: Escritura pública de compraventa
La transmisión de la propiedad se formaliza ante notario mediante la escritura pública de compraventa. Usted abona el importe restante del precio; el notario redacta la escritura y ambas partes la firman. El notario notifica a la Agencia Tributaria y al Registro de la Propiedad.
Paso 7: Pagar el ITP
Dentro de los 30 días siguientes a la firma de la escritura, deberá abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). En la Comunitat Valenciana, desde el 1 de junio de 2026 rige un tipo reducido del 9% (anteriormente 10%) para inmuebles de hasta €1.000.000. Para los que superen ese importe se aplica el 11%. En obra nueva no se paga ITP, sino 10% de IVA más 1,4% de IAJD (Actos Jurídicos Documentados).
Paso 8: Inscripción en el Registro de la Propiedad
Tras pagar el ITP, su abogado o gestoría inscribe el inmueble en el Registro de la Propiedad. Los gastos de registro ascienden aproximadamente al 0,1–0,3% del precio de compra. Solo tras la inscripción es usted oficialmente propietario.
Resumen de gastos adicionales
| Concepto | Tipo |
|---|---|
| ITP (obra usada, hasta €1M) | 9% |
| ITP (obra usada, más de €1M) | 11% |
| Honorarios notariales | ~0,5–0,8% |
| Inscripción en el Registro | ~0,1–0,3% |
| Honorarios del abogado | ~1–1,5% |
| Gastos bancarios y varios | ~0,2% |
| Total gastos adicionales | ±12–13% |
Fiscalidad neerlandesa sobre su inmueble español
Box 3 y el convenio de doble imposición
En virtud del convenio de doble imposición Países Bajos–España, su inmueble español tributa en España. Los Países Bajos aplican el método de exención con reserva de progresividad: declara el inmueble en el box 3 neerlandés pero no paga impuesto sobre él en los Países Bajos. El valor sí se tiene en cuenta a efectos del tipo aplicable a su restante patrimonio neerlandés en box 3.
El inmueble se valora a precio de mercado a 1 de enero del ejercicio fiscal.
Modelo 210 — impuesto español para no residentes
Como propietario no residente en España, deberá tributar anualmente por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) mediante el Modelo 210. Para un inmueble que no alquila, el impuesto es del 19% (para ciudadanos UE/EEE) sobre una renta imputada del 1,1% del valor catastral (o el 2% si el valor catastral no fue revisado antes de 1994). En caso de alquiler, tributa al 19% sobre los ingresos netos reales.
Jávea o Moraira — ¿cuál le conviene?
Jávea es más grande, dispone de más servicios durante todo el año y ofrece gran variedad de zonas: desde el barrio playero del Arenal hasta las urbanizaciones de colina en torno al Cap Martí. Las villas parten de aproximadamente €500.000; las propiedades con vistas al mar suelen superar los €800.000.
Moraira es más pequeña, tranquila y tiene un marcado carácter de pueblo con una consolidada vida de expatriados durante todo el año. Los precios por m² son de media algo superiores a los de Jávea; la demanda de alquiler a largo plazo de calidad es elevada.
Ambas localidades se encuentran a menos de veinte minutos en coche de colegios internacionales, un hospital y el Aeropuerto Internacional de Alicante, a unos cincuenta minutos.
Preguntas frecuentes
¿Necesito el NIE para comprar una vivienda en España? Sí. El NIE es obligatorio para todos los trámites jurídicos y fiscales. Como ciudadano de la UE, lo solicita mediante el formulario EX-18, bien a través del consulado español en los Países Bajos, bien a través de un abogado en España con poder notarial.
¿Cuánto ITP pagaré en la Costa Blanca Norte? Para obra usada en la Comunitat Valenciana, desde el 1 de junio de 2026 el ITP es del 9% para inmuebles de hasta €1.000.000 y del 11% para los de mayor valor. En obra nueva se paga un 10% de IVA más un 1,4% de IAJD.
¿Debo declarar mi inmueble español en la declaración de la renta neerlandesa? Sí, pero gracias al convenio de doble imposición Países Bajos–España no paga impuesto box 3 en los Países Bajos. Declara el valor de mercado a 1 de enero y recibe una exención; la reserva de progresividad puede elevar ligeramente el tipo box 3 aplicable a su patrimonio neerlandés restante.
¿Qué hace el notario español —y qué no hace? El notario verifica la identidad de las partes, redacta la escritura y la comunica al Registro de la Propiedad y a la Agencia Tributaria. No comprueba si el inmueble tiene licencias ni si está libre de cargas. Eso corresponde a su propio abogado independiente.
¿Puedo obtener una hipoteca española como no residente neerlandés? Sí. Los bancos españoles conceden hipotecas a no residentes, pero el loan-to-value máximo es generalmente del 60–70% del valor de tasación y las condiciones son más estrictas que para residentes. Cuente con una aportación mínima propia del 30–40% más los gastos adicionales del 12–13%.
¿Cuál es la diferencia entre un agente inmobiliario y un agente del comprador (buyer's agent)? Un agente inmobiliario español habitual representa al vendedor. Un agente del comprador trabaja exclusivamente para el comprador: busca en todo el mercado, negocia y vela únicamente por sus intereses durante todo el proceso de compra.