Journal
Woning kopen in Jávea of Moraira als Nederlander
By Elia Living ·
Waarom kiezen Nederlanders voor Jávea en Moraira?
Nederland is na het Verenigd Koninkrijk de op één na grootste buitenlandse kopersgroep in de provincie Alicante. Jávea (Xàbia) en Moraira, beide gelegen aan de Costa Blanca Noord, trekken al decennialang Nederlandse kopers aan — dankzij het klimaat met meer dan 300 zonnedagen per jaar, uitstekende vliegverbindingen (circa twee uur van Amsterdam of Eindhoven), en een goed ingeburgerde Nederlandstalige gemeenschap. Het aankoopproces is in Spanje echter wezenlijk anders dan in Nederland. Deze gids begeleidt u stap voor stap.
Stap 1: Uw NIE-nummer regelen
Het Número de Identificación de Extranjero (NIE) is uw Spaans fiscaal identificatienummer. Zonder NIE kan geen notaris een koopakte passeren en kan de woning niet in het Kadaster worden ingeschreven. Dit is dan ook altijd de eerste stap.
Als EU-burger vraagt u het aan via formulier EX-18 (Certificado de registro de ciudadano de la Unión Europea), dat ook het NIE-nummer bevat. U heeft twee opties:
- Via het Spaanse consulaat in Den Haag of Amsterdam. Doorlooptijd: twee tot acht weken; begin vroeg.
- Via een advocaat in Spanje met een notariële volmacht (poder notarial). Praktisch als u de reis toch al combineert met bezichtigingen.
De officiële leges bedragen circa €12. Er zijn geen extra kosten, maar een advocaat rekent uiteraard voor de volmacht en verwerking.
Stap 2: Een Spaanse bankrekening openen
Voor de betaling van de overdrachtsbelasting, nutsaansluitingen en de jaarlijkse SUMA-aanslagen (IBI en basura) heeft u een Spaanse bankrekening nodig. Banken als CaixaBank, BBVA en Sabadell hebben kantoren in zowel Jávea als Moraira en zijn gewend aan niet-residenten. Breng uw NIE, paspoort en adresbewijs mee.
Stap 3: Een onafhankelijke advocaat inschakelen
Dit is de stap die het meest verschilt van de Nederlandse praktijk. In Spanje controleert de notaris de juridische juistheid van de akte — maar hij controleert niet of het pand alle vergunningen heeft, of er schulden op rusten, of de stedenbouwkundige situatie in orde is. Die due diligence is de taak van uw eigen advocaat (abogado).
Een goede advocaat onderzoekt:
- Het Registro de la Propiedad (zijn er hypotheken of beslagen?)
- De Catastro (kloppen de oppervlakten en de kadastrale waarde?)
- De bouwvergunning en eventuele illegale aanbouwen (AFO-status)
- De cédula de habitabilidad (bewoningsvergunning)
- Achterstallige VvE-bijdragen of gemeentelijke belastingen
Advocaatkosten liggen doorgaans op 1–1,5% van de aankoopprijs, met een minimum van circa €1.500–€2.000. Dit is een van de beste investeringen in het hele koopproces.
Stap 4: Overweeg een aankoopmakelaar
De meeste Spaanse makelaars vertegenwoordigen de verkoper — niet u. Een aankoopmakelaar (buyer's agent) werkt exclusief namens de koper: hij zoekt woningen op de gehele markt (inclusief niet-gepubliceerd aanbod), onderhandelt de prijs en begeleidt het traject van bezichtiging tot sleuteloverdracht. Op een markt waar kwalitatief aanbod snel verdwijnt en een groot deel van de transacties contant verloopt, is onafhankelijke vertegenwoordiging een concreet voordeel.
Stap 5: Voorlopige koopovereenkomst (arras)
Zodra u het eens bent over de prijs, legt u dit vast in een contrato de arras privado. Gebruikelijk is een aanbetaling van 10% van de koopsom. Dit contract biedt wederzijdse bescherming: trekt de verkoper zich terug, dan ontvangt u het dubbele terug; trekt u zich terug, dan verliest u de aanbetaling. Laat uw advocaat dit contract altijd controleren vóór ondertekening.
Stap 6: Notariële akte (escritura)
De eigendomsoverdracht vindt plaats bij de notaris via de escritura pública de compraventa. U betaalt het resterende deel van de koopsom; de notaris stelt de akte op en beide partijen ondertekenen. De notaris stelt de Belastingdienst en het Kadaster in kennis.
Stap 7: Overdrachtsbelasting (ITP) betalen
Binnen 30 dagen na het passeren van de akte betaalt u de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). In de Comunitat Valenciana geldt sinds 1 juni 2026 een verlaagd tarief van 9% (voorheen 10%) voor woningen tot €1.000.000. Voor woningen boven die grens geldt 11%. Bij nieuwbouw betaalt u geen ITP maar 10% btw (IVA) plus 1,4% documentbelasting (IAJD).
Stap 8: Inschrijving in het Kadaster
Na betaling van de ITP schrijft uw advocaat of gestoría de woning in bij het Registro de la Propiedad. De registratiekosten bedragen circa 0,1–0,3% van de aankoopprijs. Pas na inschrijving bent u officieel eigenaar.
Overzicht bijkomende kosten
| Post | Tarief |
|---|---|
| ITP (bestaande bouw, tot €1M) | 9% |
| ITP (bestaande bouw, boven €1M) | 11% |
| Notariskosten | ~0,5–0,8% |
| Kadasterinschrijving | ~0,1–0,3% |
| Advocaatkosten | ~1–1,5% |
| Bankkosten en diversen | ~0,2% |
| Totaal bijkomende kosten | ±12–13% |
Nederlandse belasting op uw Spaans vastgoed
Box 3 en het belastingverdrag
Op grond van het belastingverdrag Nederland–Spanje wordt uw Spaans vastgoed in Spanje belast. Nederland past de vrijstellingsmethode met progressievoorbehoud toe: u geeft de woning aan in box 3, maar betaalt er in Nederland geen box 3-belasting over. De waarde telt wél mee bij het bepalen van het box 3-tarief dat op uw overige Nederlandse vermogen van toepassing is.
De woning wordt gewaardeerd op de marktwaarde per 1 januari van het belastingjaar.
Modelo 210 — Spaanse niet-residenten belasting
Als eigenaar die niet in Spanje woont, bent u jaarlijks Spaanse inkomstenbelasting voor niet-residenten verschuldigd (Modelo 210). Voor een woning die u niet verhuurt, bedraagt de belasting 19% (voor EU/EER-burgers) over een fictief huurinkomen van 1,1% van de kadastrale waarde (of 2% voor kadastrale waarden die vóór 1994 niet zijn herzien). Bij verhuur betaalt u 19% over de werkelijke netto-huurinkomsten.
Jávea of Moraira — wat past bij u?
Jávea is groter, heeft meer voorzieningen het hele jaar door en biedt een grote variatie aan wijken — van het strandkwartier Arenal tot de heuvelachtige urbanisaties rond Cap Martí. Villas starten rond €500.000; zeezichtwoningen liggen doorgaans vanaf €800.000.
Moraira is kleiner, rustiger en heeft een uitgesproken dorpskarakter met een sterk jaar-rond expatleven. De prijzen per m² liggen gemiddeld iets hoger dan in Jávea; de vraag naar kwalitatieve langetermijnverhuur is er sterk.
Beide plaatsen liggen op minder dan twintig minuten rijden van internationale scholen, een ziekenhuis en Alicante International Airport op circa vijftig minuten.
Veelgestelde vragen
Heb ik een NIE nodig om een woning in Spanje te kopen? Ja. Het NIE is verplicht voor alle juridische en fiscale stappen. Als EU-burger vraagt u het aan via formulier EX-18, hetzij via het Spaanse consulaat in Nederland, hetzij via een advocaat in Spanje met volmacht.
Hoeveel overdrachtsbelasting betaal ik aan de Costa Blanca Noord? Voor bestaande bouw in de Comunitat Valenciana geldt sinds 1 juni 2026 een ITP van 9% voor woningen tot €1.000.000 en 11% daarboven. Bij nieuwbouw betaalt u 10% btw plus 1,4% IAJD.
Moet ik mijn Spaanse woning aangeven in de Nederlandse belastingaangifte? Ja, maar dankzij het belastingverdrag Nederland–Spanje betaalt u er in Nederland geen box 3-belasting over. U geeft de marktwaarde op per 1 januari en ontvangt een vrijstelling; het progressievoorbehoud kan uw box 3-tarief op Nederlandse bezittingen licht verhogen.
Wat doet een Spaanse notaris — en wat niet? De notaris bevestigt de identiteit van partijen, stelt de akte op en stuurt deze door naar het Kadaster en de Belastingdienst. Hij controleert niet of het pand vergunningen heeft of vrij is van schulden. Dat is de taak van uw eigen onafhankelijke advocaat.
Kan ik als Nederlandse niet-ingezetene een Spaanse hypotheek krijgen? Ja. Spaanse banken verstrekken hypotheken aan niet-ingezetenen, maar de maximale loan-to-value is doorgaans 60–70% van de taxatiewaarde en de voorwaarden zijn strikter dan voor ingezetenen. Reken op een minimale eigen inleg van 30–40% plus de bijkomende kosten van 12–13%.
Wat is het verschil tussen een makelaar en een aankoopmakelaar (buyer's agent)? Een reguliere Spaanse makelaar vertegenwoordigt de verkoper. Een aankoopmakelaar werkt exclusief voor de koper — hij zoekt op de volledige markt, onderhandelt en behartigt uitsluitend uw belangen gedurende het volledige aankooptraject.