Journal
Polska awansuje na trzecie miejsce na lotnisku Alicante, podczas gdy hiszpański rynek nieruchomości zwalnia: przewodnik 2026 dla polskich nabywców na Costa Blance
By Elia Living ·
Dwa rynki poruszające się w przeciwnych kierunkach
Hiszpański rynek nieruchomości hamuje. W drugim kwartale 2026 roku łączna liczba transakcji sprzedaży spadła o 5,7% rok do roku, do 167 934 — drugi z rzędu kwartalny spadek — wynika z komunikatu prasowego Colegio de Registradores z 5 sierpnia 2026 roku. W tym samym czasie zakupy przez zagranicznych nabywców osiągnęły 15,98% całego rynku — nieco ponad 26 800 transakcji, około 11% więcej rok do roku — historyczny rekord serii.
Dwa rynki, poruszające się w przeciwnych kierunkach. Polska jest jednym z najwyraźniejszych przykładów tego, co dzieje się po stronie zagranicznej.
Pozycja Polski na rynku
Na podstawie danych rejestrowych opublikowanych przez Alicante Plaza 16 sierpnia 2026 roku, polscy nabywcy sfinalizowali 1143 transakcje zakupu nieruchomości w Hiszpanii w Q2 2026, co oznacza wzrost o 7,8% rok do roku. Dla porównania: w tym samym kwartale liczba transakcji brytyjskich nabywców wzrosła o 0,7%, a niemieckich o 3,8%. Polska nie należy jeszcze do pierwszej piątki narodowości pod względem wolumenu — dane za Q2 2026 pokazują nabywców brytyjskich na poziomie 6,99%, holenderskich 6,94% i niemieckich 6,11%, podczas gdy Polska plasuje się na około 4,3% wszystkich zagranicznych zakupów (wartość pochodna; Registradores nie publikują pełnej tabeli według wszystkich narodowości). To odpowiada mniej więcej ósmemu miejscu.
Nie ranking jest tutaj istotny. Liczy się tempo zmian i trajektoria przez kilka kolejnych lat. W całym 2025 roku polscy nabywcy nabyli w Hiszpanii około 4136 nieruchomości, utrzymując średni udział na poziomie 4,26% wszystkich zagranicznych zakupów. Łącznie z danymi za 2024 rok to ponad 8000 polskich transakcji w ciągu dwóch lat. Kierunek jest konsekwentny, a Polska rośnie wielokrotnie szybciej niż dwa rynki, które historycznie definiowały Costa Blancę.
Alicante: zagraniczny rynek z hiszpańskim segmentem
Najbardziej uderzająca liczba prowincjonalna w danych za Q2 2026 nie dotyczy narodowości. Zagraniczni nabywcy sfinalizowali w tym kwartale 5710 transakcji w prowincji Alicante — 46,43% wszystkich transakcji sprzedaży nieruchomości w prowincji, wzrost o 3,13 punktu procentowego rok do roku. W całym 2025 roku wskaźnik ten wyniósł 47,82 na 100 sprzedanych nieruchomości. Niemal co druga sprzedawana nieruchomość w tej prowincji trafia do zagranicznego nabywcy. Alicante to nie rynek z zagranicznym segmentem — to zagraniczny rynek z hiszpańskim segmentem. Pełny obraz tego, co to oznacza dla prowincji, zawiera nasz przewodnik po tym, jak Alicante przewodzi mapie zagranicznych zakupów nieruchomości w Hiszpanii.
Podział prowincjonalny według narodowości nie jest publikowany w kwartalnym komunikacie registradores, dlatego wszelkie konkretne dane dotyczące polskich zakupów w prowincji Alicante należy traktować z ostrożnością. Widoczny jest natomiast obraz wyłaniający się z praktyki specjalistów rynku.
Połączenia lotnicze wyprzedzają zakupy
Dane turystyczne konsekwentnie wyprzedzają dane o rynku nieruchomości o rok lub dwa lata, a na tej podstawie pozycja Polski na Costa Blance jest wyraźnie ugruntowana. W 2024 roku Hiszpanię odwiedziło 2 439 446 polskich turystów — 2,56% wszystkich zagranicznych odwiedzających, o 30% więcej niż w 2023 roku — którzy wydali 3230 mln euro, średnio 1287 euro na turystę i 189 euro dziennie. Turespaña identyfikuje Polskę jako najszybciej rozwijający się europejski rynek źródłowy dla Hiszpanii (dane z 2024 roku; dane za 2025 i 2026 nie zostały jeszcze w pełni opublikowane).
Obraz regionalny jest jeszcze wyraźniejszy. Comunitat Valenciana przyjęła 452 000 polskich turystów w 2024 roku (wzrost o 59%), a w 2025 roku Polska była najszybciej rozwijającym się rynkiem w regionie, z ponad 545 000 turystami i udziałem 4,4% — siódmym pod względem wielkości zagranicznym rynkiem źródłowym.
Na lotnisku Alicante-Elche przez pierwsze dziesięć miesięcy 2025 roku trasa do Polski obsłużyła 676 502 pasażerów, o 20,6% więcej — wystarczająco, aby Polska stała się piątym rynkiem międzynarodowym lotniska. W lipcu 2026 awansowała na trzecie miejsce: około 125 000 pasażerów w tym miesiącu, za Wielką Brytanią i Niemcami. To odrębne punkty danych — dziesięć miesięcy 2025 roku w porównaniu z jednym miesiącem lipcem 2026 — ale razem opisują rynek wspinający się po rankingu w sposób konsekwentny. Bezpośrednie trasy łączą obecnie Alicante z Warszawą, Gdańskiem, Katowicami, Wrocławiem i Poznaniem, obsługiwane przez Ryanair i Wizz Air.
Warto zwrócić uwagę na aspekt sezonowości. Dane Turespaña pokazują, że przyjazdy polskich turystów rosną najszybciej w niskim sezonie — od stycznia do kwietnia — w tempie około 40% wyższym od średniego rocznego wskaźnika wzrostu. Dla osób rozważających zakup nieruchomości na wynajem ten antysezonowy wzorzec ma znaczenie: popyt ze strony Polaków jest największy w miesiącach, gdy inne rynki północnoeuropejskie są spokojniejsze.
Gdzie koncentrują się zakupy i co mówią praktycy
Valentina Sileike z Lucas Fox Alicante opisuje polskich klientów w szerokim spektrum transakcji: zakupy nowych nieruchomości w przedziale od 300 000 do 500 000 euro, aż po pojedyncze transakcje powyżej 2 milionów. Określa Costa Blancę jako miejsce, które „daje dostęp do hiszpańskiego stylu życia przy poziomie inwestycji, który nadal pozostaje rozsądny" — pozycjonowanie, które mówi o tym, jak ten rynek wypada na tle innych śródziemnomorskich alternatyw.
Silvia Galve z SGM Abogados, która pracuje z tą grupą klientów od około pięciu lat, mówi wprost zarówno o możliwościach, jak i warunkach dostępu. Nazywa to „un mercado súper potente" — niezwykle silnym rynkiem — i opisuje polskich klientów jako „clientes de mucho dinero, pero no confían en cualquiera" (nabywców z poważnym kapitałem, którzy nie obdarzają zaufaniem kogokolwiek). Jej operacyjna uwaga jest bezpośrednia: „Si no hablas el idioma, olvídate de trabajar con ellos" — jeśli nie mówisz w ich języku, zapomnij o współpracy z nimi.
Miejscowości najczęściej wymieniane przez specjalistów to Benidorm, l'Albir, Altea, Calpe, Moraira, Torrevieja i Benissa. Jávea — najdroższa gmina w regionie, gdzie ceny przekroczyły 4000 €/m² w 2026 roku — zwykle nie pojawia się na tych listach. Najprawdopodobniej odzwierciedla to lokalizację masowego produktu deweloperskiego, a nie komentarz dotyczący aktywności w górnym segmencie rynku.
Co naprawdę zmienia obywatelstwo UE
Dla polskich nabywców pytanie, które dominuje w materiałach kierowanych do brytyjskich lub amerykańskich kupujących — Golden Visa — jest po prostu nieistotne. Jako obywatele UE, polscy obywatele mają prawo kupować, mieszkać i przebywać w Hiszpanii bezterminowo bez żadnej wizy. Proces wymaga uzyskania NIE (Número de Identificación de Extranjero) — zagranicznego numeru identyfikacji podatkowej wymaganego do realizacji transakcji — który można uzyskać w konsulacie hiszpańskim w Polsce przed wyjazdem lub na posterunku Policji Narodowej w Hiszpanii. Musi być uzyskany przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy kupna.
Pozycja podatkowa po nabyciu nieruchomości zależy od rezydencji. Jeśli nie zostaniesz hiszpańskim rezydentem podatkowym, jako właściciel i tak jesteś zobowiązany do składania corocznych zeznań podatkowych nierezydenta w ramach Modelo 210. Obowiązki zostały rozszerzone w 2026 roku na mocy rozporządzenia HAC/623/2026 — nasz przewodnik po tym, co się zmieniło i co to oznacza dla zagranicznych właścicieli warto przeczytać przed zakupem nieruchomości, a nie po. ITP w Comunitat Valenciana obniżono w czerwcu 2026 roku; sprawdź ten artykuł, aby poznać aktualne stawki, zamiast opierać się na starszych danych.
Jeśli nieruchomość ma być przeznaczona na wynajem turystyczny, kwestia licencji mocno ciąży już w części prowincji. W Jávei gmina ograniczyła łączną liczbę licencji VUT do 4584 z limitami dla poszczególnych dzielnic, a w budynkach apartamentowych wymagane jest formalne głosowanie wspólnoty właścicieli przed rozpoczęciem jakiejkolwiek działalności wynajmu turystycznego. Wybierając miejscowość, należy od początku uwzględniać strategię wynajmu.
Współpraca z odpowiednimi specjalistami
Elia Living to agencja nabywców z siedzibą w Jávei, pracująca wyłącznie dla kupującego — nie dla sprzedającego — na całej Costa Blanca Norte. Usługi doradcze świadczone są w języku angielskim, niderlandzkim, niemieckim i polskim. Mając na uwadze spostrzeżenie Silvii Galve o tym, że język jest czynnikiem decydującym dla tej grupy klientów, warto powiedzieć wprost: polskojęzyczne wsparcie podczas poszukiwania nieruchomości, koordynacji prawnej i procesu zakupu jest częścią standardowej usługi.
Często zadawane pytania
Czy polscy obywatele potrzebują wizy lub Golden Visa, aby kupić nieruchomość w Hiszpanii? Nie. Jako obywatele UE, polscy obywatele mają prawo kupować, mieszkać i przebywać w Hiszpanii bez żadnej wizy. Program Golden Visa dotyczy obywateli spoza UE dokonujących kwalifikowanych inwestycji — nie ma zastosowania do polskich nabywców.
Czym jest NIE i jak może je uzyskać polski nabywca? NIE (Número de Identificación de Extranjero) to hiszpański numer identyfikacji podatkowej wymagany do sfinalizowania każdej transakcji nieruchomościowej. Można go uzyskać w konsulacie hiszpańskim w Polsce przed wyjazdem lub — po wcześniejszym umówieniu terminu — na posterunku Policji Narodowej w Hiszpanii. Musi być uzyskany przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy zakupu.
Czy polski nabywca będący nierezydentem może uzyskać hiszpański kredyt hipoteczny? Tak. Hiszpańskie banki udzielają kredytów zagranicznym nabywcom niebędącym rezydentami, zazwyczaj do 60–70% ceny zakupu lub wartości wyceny (w zależności od tego, która jest niższa). Warunki i kryteria różnią się w zależności od banku; zaleca się uzyskanie wstępnej promesy kredytowej przed zobowiązaniem się do harmonogramu zakupu.
Jakie podatki płaci rocznie polski właściciel, który nie jest rezydentem podatkowym w Hiszpanii? Właściciele niebędący rezydentami muszą corocznie składać zeznanie Modelo 210, nawet jeśli nieruchomość nie jest wynajmowana. Obowiązki zostały rozszerzone w połowie 2026 roku na mocy rozporządzenia HAC/623/2026. Zapoznaj się z naszym przewodnikiem po zmianach, aby poznać aktualne wymogi.
Które miejscowości na Costa Blance mają bezpośrednie połączenia lotnicze z Polską? Lotnisko Alicante-Elche ma obecnie bezpośrednie trasy z Warszawy, Gdańska, Katowic, Wrocławia i Poznania, obsługiwane przez Ryanair i Wizz Air. W lipcu 2026 roku Polska była trzecim pod względem wielkości międzynarodowym rynkiem pasażerskim lotniska, za Wielką Brytanią i Niemcami.
Czy to wada, że polscy turyści odwiedzają Hiszpanię głównie poza szczytem sezonu letniego? Dla nabywców myślących o przychodach z wynajmu może być wręcz przeciwnie. Dane Turespaña pokazują, że przyjazdy polskich turystów rosną najszybciej w okresie od stycznia do kwietnia, w tempie około 40% wyższym od średniego rocznego wskaźnika wzrostu. Ten antysezonowy wzorzec zmniejsza lukę w obłożeniu zimą, wokół której większość właścicieli na tym rynku musi planować.