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Polonia sube al tercer puesto en el aeropuerto de Alicante mientras el mercado inmobiliario español se enfría: guía 2026 para compradores polacos en la Costa Blanca
By Elia Living ·
Dos mercados que avanzan en sentidos opuestos
El mercado inmobiliario español está dando señales de enfriamiento. En el segundo trimestre de 2026 las compraventas totales cayeron un 5,7% interanual, hasta 167.934 operaciones —el segundo descenso trimestral consecutivo—, según el comunicado de prensa del Colegio de Registradores del 5 de agosto de 2026. Al mismo tiempo, las adquisiciones por parte de compradores extranjeros alcanzaron el 15,98% del mercado total —algo más de 26.800 operaciones, un 11% más interanual—: un máximo histórico en la serie.
Dos mercados, moviéndose en sentidos opuestos. Polonia es uno de los ejemplos más nítidos de lo que está ocurriendo en el lado extranjero.
El posicionamiento de Polonia en el mercado
Según los datos registrales publicados por Alicante Plaza el 16 de agosto de 2026, los compradores polacos cerraron 1.143 compraventas de vivienda en España en el Q2 2026, un 7,8% más interanual. Para contextualizarlo: en el mismo trimestre, los compradores británicos crecieron un 0,7% y los alemanes un 3,8%. Polonia no se encuentra aún entre las cinco primeras nacionalidades por volumen —los datos del Q2 2026 sitúan a los compradores británicos en el 6,99%, a los neerlandeses en el 6,94% y a los alemanes en el 6,11%, mientras Polonia se sitúa en torno al 4,3% de todas las compras extranjeras (cifra derivada; los Registradores no publican una tabla completa por todas las nacionalidades)—. Eso la coloca en torno al octavo puesto.
Lo relevante no es el rango. Es la velocidad de cambio y la trayectoria durante varios años consecutivos. A lo largo de 2025, los compradores polacos adquirieron aproximadamente 4.136 viviendas en España, con una cuota media del 4,26% sobre el total de compras extranjeras. Sumando las cifras de 2024, son más de 8.000 compraventas polacas en dos años. La dirección es constante, y Polonia crece a un ritmo muchas veces superior al de los dos mercados que históricamente han definido la Costa Blanca.
Alicante: un mercado extranjero con segmento español
La cifra provincial más llamativa del Q2 2026 no tiene que ver con la nacionalidad. Los compradores extranjeros completaron 5.710 compraventas en la provincia de Alicante durante el trimestre —el 46,43% del total de viviendas vendidas en la provincia, 3,13 puntos porcentuales más interanual—. En el conjunto de 2025 la cifra fue del 47,82 por cada 100 viviendas. Casi una de cada dos viviendas vendidas en esta provincia va a parar a un comprador extranjero. Alicante no es un mercado con un segmento extranjero; es un mercado extranjero con un segmento español. El análisis completo de lo que esto implica para la provincia se desarrolla en nuestra guía sobre el liderazgo de Alicante en el mapa de compra extranjera en España.
La desagregación provincial por nacionalidad no se publica en el comunicado trimestral de los registradores, por lo que cualquier cifra específica sobre compras polacas en la provincia de Alicante debe tomarse con cautela. Lo que sí es visible es el cuadro que ofrece la experiencia directa de los profesionales del sector.
La conexión aérea va por delante de la compra
Los datos turísticos anticipan sistemáticamente la demanda inmobiliaria con uno o dos años de antelación y, en ese indicador, la posición de Polonia en la Costa Blanca está claramente consolidada. En 2024 España recibió 2.439.446 turistas polacos —el 2,56% de todos los visitantes internacionales, un 30% más que en 2023—, que gastaron 3.230 millones de euros, con un gasto medio de 1.287 € por turista y 189 € al día. Turespaña identifica a Polonia como el mercado europeo fuente de mayor crecimiento para España (son datos de 2024; los de 2025 y 2026 no están aún publicados en su totalidad).
El panorama regional es más claro todavía. La Comunitat Valenciana recibió 452.000 turistas polacos en 2024 (un 59% más), y en 2025 Polonia fue el mercado de mayor crecimiento de la región, con más de 545.000 turistas y una cuota del 4,4% —su séptimo mercado internacional de origen—.
En el aeropuerto Alicante-Elche, durante los primeros diez meses de 2025, la ruta de Polonia transportó 676.502 pasajeros, un 20,6% más —suficiente para situar a Polonia como el quinto mercado internacional del aeropuerto—. En julio de 2026 había ascendido al tercero: aproximadamente 125.000 pasajeros ese mes, solo por detrás del Reino Unido y Alemania. Se trata de datos independientes —diez meses de 2025 frente a un único mes de julio de 2026—, pero juntos dibujan un mercado que escala posiciones de forma consistente. Las rutas directas conectan actualmente Alicante con Varsovia, Gdańsk, Katowice, Wrocław y Poznań, operadas por Ryanair y Wizz Air.
Hay un ángulo estacional que merece atención. Los datos de Turespaña muestran que las llegadas polacas crecen más deprisa en temporada baja —de enero a abril—, con un ritmo aproximadamente un 40% superior a la tasa de crecimiento anual media. Para quien contempla una propiedad en alquiler, ese patrón contraestacional es relevante: la demanda polaca es más intensa en los meses en que otros mercados del norte de Europa están más tranquilos.
Dónde se concentra la compra y qué dicen los profesionales
Valentina Sileike, de Lucas Fox Alicante, describe a sus clientes polacos en un abanico amplio de operaciones: compras de obra nueva de entre 300.000 y 500.000 euros, hasta transacciones individuales que superan los dos millones. Define la Costa Blanca como un lugar que "permite acceder al estilo de vida español a un nivel de inversión que sigue siendo razonable" —un posicionamiento que habla de cómo este mercado se compara con otras alternativas mediterráneas—.
Silvia Galve, de SGM Abogados, que lleva alrededor de cinco años trabajando con este perfil de cliente, es directa tanto sobre la oportunidad como sobre las condiciones de acceso. Lo llama "un mercado súper potente" y describe a los clientes polacos como "clientes de mucho dinero, pero no confían en cualquiera". Su observación operativa es contundente: "Si no hablas el idioma, olvídate de trabajar con ellos".
Los municipios que aparecen con más frecuencia en los testimonios de los profesionales son Benidorm, l'Albir, Altea, Calpe, Moraira, Torrevieja y Benissa. Jávea —el municipio más caro de la zona, con precios que han superado los 4.000 €/m² en 2026— no suele aparecer en esas listas. Es probable que esto refleje dónde se concentra el producto nuevo de mayor volumen, y no un comentario sobre quién opera en el segmento alto.
Qué cambia realmente la ciudadanía de la UE
Para los compradores polacos, la pregunta que domina los contenidos dirigidos a compradores británicos o americanos —el Golden Visa— es sencillamente irrelevante. Como ciudadanos de la UE, los nacionales polacos no necesitan ningún visado para comprar, residir o permanecer en España de forma indefinida. El proceso requiere un NIE (Número de Identificación de Extranjero), el número de identificación fiscal del extranjero necesario para operar, que puede obtenerse en el consulado español en Polonia antes de viajar, o en una Comisaría de Policía Nacional en España con cita previa. Es imprescindible obtenerlo antes de firmar cualquier contrato de compraventa.
La posición fiscal posterior depende de la residencia. Si no se convierte en residente fiscal español, igualmente tendrá que presentar declaraciones anuales del IRNR como propietario bajo el Modelo 210. Las obligaciones se ampliaron en 2026 mediante la orden HAC/623/2026 —nuestra guía sobre los cambios y sus implicaciones para los propietarios extranjeros conviene leerla antes de ser propietario, no después—. El ITP en la Comunitat Valenciana se redujo en junio de 2026; consulte ese artículo para conocer los tipos actuales en lugar de basarse en cifras antiguas.
Si la propiedad se destina al alquiler turístico, la cuestión de la licencia ya pesa de forma considerable en algunas partes de la provincia. En Jávea, el municipio ha limitado el total de licencias VUT a 4.584 con cuotas por barrios y en los edificios de apartamentos se requiere un voto formal de la comunidad de propietarios antes de iniciar cualquier actividad de alquiler turístico. Elija el municipio teniendo en cuenta la estrategia de alquiler desde el principio.
Trabajar con los profesionales adecuados
Elia Living es una agencia de compradores con sede en Jávea que trabaja exclusivamente para el comprador —no para el vendedor— en toda la Costa Blanca Norte. Los servicios de asesoramiento se prestan en inglés, neerlandés, alemán y polaco. A la vista de la observación de Silvia Galve sobre el idioma como factor decisivo para este perfil de cliente, vale la pena decirlo con claridad: el apoyo en polaco a lo largo de la búsqueda de propiedad, la coordinación jurídica y el proceso de compra forma parte del servicio estándar.
Preguntas frecuentes
¿Necesitan los ciudadanos polacos visado o Golden Visa para comprar en España? No. Como ciudadanos de la UE, los nacionales polacos tienen derecho a comprar, residir y permanecer en España sin ningún visado. El programa Golden Visa se aplica a ciudadanos no comunitarios que realicen inversiones cualificadas — no es relevante para los compradores polacos.
¿Qué es el NIE y cómo lo obtiene un comprador polaco? El NIE (Número de Identificación de Extranjero) es el número fiscal español necesario para completar cualquier operación inmobiliaria. Puede solicitarse en el consulado español en Polonia antes de viajar o en una Comisaría de Policía Nacional en España con cita previa. Debe obtenerse antes de firmar cualquier contrato de compraventa.
¿Puede un comprador polaco no residente obtener una hipoteca española? Sí. Los bancos españoles conceden hipotecas a compradores extranjeros no residentes, habitualmente hasta el 60-70% del precio de compra o del valor de tasación (el menor de los dos). Las condiciones y los criterios varían según la entidad; conviene obtener una aprobación de principio antes de comprometerse con un plazo de compra.
¿Qué impuestos paga anualmente un propietario polaco no residente fiscal en España? Los propietarios no residentes deben presentar el Modelo 210 anualmente, aunque la propiedad no esté arrendada. Las obligaciones se ampliaron a mediados de 2026 mediante la orden HAC/623/2026. Consulte nuestra guía sobre los cambios para conocer los requisitos vigentes.
¿Qué municipios de la Costa Blanca tienen vuelos directos desde Polonia? El aeropuerto Alicante-Elche tiene actualmente rutas directas desde Varsovia, Gdańsk, Katowice, Wrocław y Poznań, operadas por Ryanair y Wizz Air. En julio de 2026 Polonia fue el tercer mayor mercado internacional del aeropuerto, solo por detrás del Reino Unido y Alemania.
¿Es un inconveniente que los turistas polacos tiendan a visitar fuera de la temporada alta? Para los compradores que piensan en rendimientos de alquiler, puede ser todo lo contrario. Los datos de Turespaña muestran que las llegadas polacas crecen más deprisa en el periodo de enero a abril, con un ritmo aproximadamente un 40% superior a la tasa de crecimiento anual media. Ese patrón contraestacional reduce la brecha de ocupación invernal que la mayoría de propietarios de este mercado tiene que prever.