Journal
Oferta luksusowych nieruchomości w Hiszpanii wzrosła o 24% mimo końca Złotej Wizy — co to oznacza dla kupujących na Costa Blanca?
By Elia Living ·
Boom na rynku luksusowych nieruchomości w Hiszpanii nie ma nic wspólnego ze Złotą Wizą
Kiedy 3 kwietnia 2025 roku Hiszpania zamknęła program Złotej Wizy dla nowych wnioskodawców, niektórzy komentatorzy przepowiadali ochłodzenie na rynku nieruchomości premium. Szesnaście miesięcy później dane mówią co innego.
Według Informe del Mercado de la Vivienda de Lujo en España 2026 — ważnego raportu rocznego zleconego przez specjalistę ubezpieczeniowego Hiscox i opracowanego przez firmę doradczą Catella — krajowe zasoby mieszkań wycenionych powyżej trzech milionów euro wzrosły w ciągu ostatnich trzech lat o 24%. Liczba nieruchomości o wartości powyżej miliona euro wzrosła z około 40.295 w 2023 roku do ponad 45.000 dziś. Deweloperzy, sprzedający i kupujący zamawiający budynki pod klucz głosowali swoimi chequebokami: luksusowy rynek w Hiszpanii to historia stylu życia, nie wiz.
Czym była Złota Wiza — i dlaczego ją zlikwidowano?
Visado de Inversor, uruchomiony w 2013 roku, umożliwiał obywatelom spoza UE uzyskanie prawa pobytu w Hiszpanii poprzez zakup nieruchomości o wartości co najmniej 500.000 euro. Przyciągał zainteresowanie przede wszystkim ze strony kupujących z Chin, Rosji i Bliskiego Wschodu, szukających przyczółka w Unii Europejskiej.
Ustawa organiczna 1/2025, która weszła w życie 3 kwietnia 2025 roku, zniosła program. Nowe wnioski o pobyt oparte na inwestycji w nieruchomości nie są już przyjmowane na podstawie starych przepisów, choć obecni posiadacze mogą przedłużać swoje zezwolenia.
Uzasadnienie było polityczne: rosnące koszty mieszkaniowe w dużych miastach skłoniły rząd do likwidacji tego, co uważał za czynnik nakręcający inflacyjny popyt. Dla zdecydowanej większości kupujących na Costa Blanca Norte ta zmiana jest praktycznie nieistotna. Obywatele brytyjscy, holenderscy, niemieccy i polscy mają już prawo do życia w Europie; program pobytu za inwestycje nigdy nie był powodem, dla którego patrzyli na Jávea.
Kupujący, którzy napędzają luksusowy boom
Raport Hiscox/Catella wskazuje na decydującą zmianę strukturalną w profilu nabywców luksusowych nieruchomości w Hiszpanii. Dzisiejsi zamożni kupujący — coraz częściej millenialsi i pokolenie Z z północnej Europy i Ameryki Północnej — wybierają lokalizacje na podstawie doświadczenia życia w nich, a nie mechanizmów inwestycyjnych. Szukają architektury łączącej wnętrze z zewnętrzem, energooszczędnych budynków, domowych stref fitness, bliskości nieskażonej linii brzegowej i społeczności wartych przynależności.
Costa del Sol i Baleary zajmują obecnie czołowe miejsca w krajowym rankingu luksusu i skupiają większość transakcji powyżej 3 milionów euro. Ale podstawowy czynnik napędowy — popyt lifestyle'owy ze strony kupujących o wysokiej mobilności międzynarodowej — to dokładnie ta sama dynamika, która napędza Costa Blanca Norte.
Costa Blanca Norte: trzeci rynek nieruchomości w Hiszpanii
Prowincja Alicante jest już trzecim co do wielkości rynkiem nieruchomości w Hiszpanii, za Madrytem i Barceloną. W 2025 roku odnotowano tam 53.385 sfinalizowanych transakcji — wzrost o 2,9% rok do roku — a kupujący zagraniczni stanowili 43,3% wszystkich sprzedaży, co dało Alicante pierwsze miejsce w Hiszpanii pod względem udziału zagranicznych zakupów.
Jávea zajmuje czołowe miejsce w regionalnym rankingu cenowym. Według rocznego raportu Eurojavea Real Estate miejscowość ta osiąga obecnie średnią 3.436 euro za metr kwadratowy, co oznacza wzrost o 13,3% rok do roku — najwyższą średnią we Wspólnocie Walenckiej. Typowa cena ofertowa domu jednorodzinnego wynosi 1,4 miliona euro, a kupujący zagraniczni odpowiadają za zadziwiające 64% wszystkich transakcji. Moraira i Calpe są tuż za nią, obie przekraczając 3.000 €/m². Segment premium na północy Costa Blanca działa w zupełnie innej kategorii niż masowe pasy nadmorskie.
| Miejscowość | Sr. cena/m² | Zmiana r/r | Udzial kupujacych zagranicznych |
|---|---|---|---|
| Jávea | €3.436 | +13,3% | 64% |
| Benidorm | €3.081 | — | — |
| Calpe | €3.042 | — | — |
Źródła: Raport roczny Eurojavea Real Estate; Idealista, maj 2026
Dane te odzwierciedlają coś prostego: ugruntowany rynek premium, który przez ostatnią dekadę pogłębiał się, a nie zmieniał kierunku.
Opcje pobytowe, które pozostają dostępne
Dla kupujących spoza UE, którzy chcą uzyskać prawo pobytu w Hiszpanii, zamknięcie Złotej Wizy nie jest ślepą uliczką. Hiszpańska wiza bez działalności zarobkowej (Visado de Residencia No Lucrativa) pozostaje dostępna dla osób, które mogą wykazać wystarczające dochody pasywne lub oszczędności — bez żadnego minimalnego wymogu zakupu nieruchomości. Dla obywateli UE i obywateli Wielkiej Brytanii objętych Umową Wyjścia kwestia sprowadza się po prostu do rejestracji, a nie uprawnienia.
Zespół Elia Living towarzyszy kupującym na każdym etapie procesu zakupu — od wstępnych poszukiwań nieruchomości i orientacji rynkowej po wnioski o NIE i rejestrację podatkową — i może skierować Państwa do zaufanych doradców w sprawach pobytowych, jeśli to stanowi część Państwa planów.
Co oznacza wzrost o 24% dla kupujących rozważających przeprowadzkę
Rosnąca podaż luksusowych nieruchomości oznacza w krótkim terminie większy wybór — więcej wyjątkowych willi, więcej nowych budynków zaprojektowanych przez architektów i więcej zmotywowanych sprzedających na rynku. Sygnalizuje też autentyczne zaufanie deweloperów do trwałości popytu premium.
Jednocześnie ceny w Jávea i na całej Costa Blanca Norte rosły dwucyfrowo rok do roku: kupujący czekający na korektę, która nie nadchodzi, płacą więcej z każdym rokiem oczekiwania. Dane z połowy 2026 roku są jednoznaczne — to rynek, który przewyższył oczekiwania przez globalny cykl stóp procentowych, przez koniec Złotej Wizy i przez szerszą europejską niepewność gospodarczą. Odporność jest strukturalna.
Premia na Costa Blanca Norte nigdy nie była artefaktem ery wizowej. Jest wynikiem wyjątkowej linii brzegowej, łagodnego klimatu przez cały rok, doskonałej łączności międzynarodowej i społeczności międzynarodowych rezydentów, którzy wybrali Jávea ze względu na to, jak się tam żyje — a nie ze względu na stempel w paszporcie.
Często zadawane pytania
Czy koniec hiszpańskiej Złotej Wizy wpływa na zakup nieruchomości na Costa Blanca Norte? Dla większości kupujących zagranicznych — w szczególności obywateli UE i Brytyjczyków — Złota Wiza nigdy nie była istotna. Rynek luksusowy na Costa Blanca Norte jest napędzany przez popyt lifestyle'owy, który pozostaje bardzo silny.
O ile wzrosły ceny luksusowych nieruchomości w Jávea w 2026 roku? Jávea osiąga średnią 3.436 €/m² w 2026 roku, co oznacza wzrost o 13,3% rok do roku. Średnia cena ofertowa domu jednorodzinnego wynosi 1,4 miliona euro, według rocznego raportu Eurojavea Real Estate.
Co oznacza wzrost podaży o 24% dla domów o wartości powyżej 3 mln €? Krajowe zasoby domów wycenionych powyżej 3 milionów euro wzrosły o 24% w ciągu trzech lat (2023–2026), zgodnie z raportem Hiscox/Catella 2026 Luxury Property Market Report. Odzwierciedla to zaufanie deweloperów i rosnący popyt ze strony zamożnych kupujących lifestyle'owych.
Czy istnieją nadal sposoby dla kupujących spoza UE na uzyskanie prawa pobytu w Hiszpanii po zakupie nieruchomości? Tak. Hiszpańska wiza bez działalności zarobkowej pozostaje dostępna i nie wymaga minimalnej kwoty zakupu nieruchomości; wymaga udowodnienia wystarczających dochodów pasywnych lub oszczędności. Każdy przypadek jest indywidualny, dlatego zalecane jest skorzystanie ze specjalistycznej pomocy prawnej.
Jak duży jest rynek kupujących zagranicznych w samej Jávea? Kupujący zagraniczni odpowiadają za 64% wszystkich transakcji na rynku nieruchomości w Jávea, co czyni ją jednym z najbardziej zdominowanych przez zagranicznych nabywców rynków we Wspólnocie Walenckiej.
Jakie miejsce zajmuje prowincja Alicante w ogólnym rankingu rynku nieruchomości w Hiszpanii? Trzecie miejsce w skali kraju, za samym Madrytem i Barceloną, z 53.385 transakcjami sfinalizowanymi w 2025 roku — z czego 43,3% było dokonanych przez kupujących zagranicznych.