IVA 10% en alquileres turísticos en España: qué deben hacer

El nuevo IVA del 10% en alquileres turísticos en España — y qué significa realmente el cambio del IBI

El Gobierno de España ha aprobado el Real Decreto-ley 29/2026, publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el 7 de octubre de 2026. La norma introduce dos cambios que afectan directamente a los propietarios de inmuebles en la Costa Blanca: un IVA del 10% sobre los alquileres turísticos de corta duración, y una nueva facultad para los ayuntamientos de incrementar el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).

Ambos cambios requieren atención — pero ninguno es tan drástico como algunos titulares han sugerido, y el panorama para los propietarios del norte de la Costa Blanca es más manejable de lo que la cobertura inicial indicaba.

El IVA del 10% en alquileres turísticos

A partir del 1 de diciembre de 2026, los inmuebles residenciales amueblados alquilados al mismo huésped por 30 noches o menos quedarán sujetos a un IVA del 10% en España. Supone un cambio importante respecto al statu quo anterior: los alquileres vacacionales de corta duración han sido históricamente exentos de IVA, salvo que el propietario prestara servicios de tipo hotelero —limpieza o catering—, en cuyo caso el 10% ya se aplicaba bajo la normativa vigente.

Qué activa la nueva obligación

La norma afecta al escenario típico de la Costa Blanca: una villa o apartamento alquilado a través de Airbnb, Booking.com o de forma privada, con estancias que no superan las 30 noches consecutivas. Si dispone de una licencia de vivienda turística (VT) y alquila para estancias cortas, esta norma le afectará con toda probabilidad.

Qué está exento

La obligación de repercutir IVA no surge cuando:

• El inmueble es su residencia habitual (vivienda principal). El alquiler de una habitación en la vivienda en la que reside está excluido.
• El arrendamiento supera las 30 noches — el decreto no elimina, por sí solo, la exención de IVA para estancias de larga duración.

Por qué el 10% y no el 21%

La propuesta inicial del Gobierno era aplicar el tipo general del IVA del 21% a los alquileres turísticos. El tipo final del 10% — el tipo reducido que se aplica a los alojamientos hoteleros — se acordó mediante negociación entre partidos y representa un resultado considerablemente más favorable para los propietarios. La rentabilidad neta también se ve amortiguada por el derecho a deducir el IVA soportado en los gastos admisibles.

Pasos a seguir antes de diciembre

1. Registrarse como sujeto pasivo del IVA ante la AEAT — si aún no está dado de alta, presente el Modelo 036 antes del 1 de diciembre.
2. Emitir facturas conformes desde esa fecha con el IVA del 10% desglosado.
3. Presentar declaraciones trimestrales de IVA mediante el Modelo 303 (la primera, que cubre diciembre, se presentará en enero).
4. Deducir el IVA soportado en los gastos admisibles: suministros, reparaciones, mobiliario, comisiones de gestión y plataforma, honorarios profesionales. Esto compensa parcialmente la nueva carga.

Para reservas ya pagadas en su totalidad antes del 1 de diciembre, el tratamiento transitorio depende del momento del pago y de la prestación del servicio — consulte a su gestoría o asesor fiscal español en lugar de asumir una u otra posición.

Una nota sobre el calendario político

Los Decretos-ley entran en vigor con su publicación, pero requieren ratificación parlamentaria. Las elecciones generales españolas están previstas para el 29 de noviembre de 2026 — dos días antes de la fecha de inicio del 1 de diciembre —, lo que introduce cierta incertidumbre. La postura más prudente es prepararse para diciembre como si la medida fuese a entrar en vigor, mientras se sigue la evolución parlamentaria en noviembre.

Los recargos del IBI — la situación en el norte de la Costa Blanca

El segundo elemento del RDL 29/2026 otorga a los ayuntamientos situados en zonas de mercado de vivienda tensionado (zonas tensionadas) la facultad de imponer recargos sobre el IBI anual:

Estos recargos no son automáticos. Para que puedan aplicarse deben cumplirse dos condiciones simultáneamente:

1. El municipio debe declararse formalmente zona de mercado tensionado al amparo de la Ley de Vivienda 12/2023.
2. El ayuntamiento debe aprobar la aplicación del recargo mediante sus propias ordenanzas fiscales — se trata de una decisión enteramente discrecional.

Para los propietarios del norte de la Costa Blanca, la situación es tranquilizadora: la Comunitat Valenciana está gobernada por el Partido Popular, que hasta la fecha ha rechazado declarar municipios como zonas tensionadas. A octubre de 2026, ningún municipio relevante del norte de la Costa Blanca — Jávea (Xàbia), Moraira, Dénia, Benissa o Calpe — ha sido declarado formalmente zona tensionada. Los recargos del IBI introducidos por el RDL 29/2026 son, por tanto, actualmente inaplicables en la Marina Alta y la Marina Baixa.

No obstante, conviene estar atento a futuras ordenanzas fiscales del municipio donde se encuentre su propiedad. Los propietarios en grandes ciudades españolas como Barcelona, Madrid o Valencia podrían enfrentarse a una situación diferente.

Manteniendo la perspectiva

La dirección que está tomando España apunta claramente a reducir las ventajas fiscales del alquiler de muy corta duración frente al arrendamiento residencial a largo plazo. El IVA del 10% es una obligación real, pero es asumible: el tipo coincide con el que pagan los hoteles, el IVA soportado es deducible, y el mercado de alquiler del norte de la Costa Blanca tiene la profundidad y demanda suficientes para absorber un ajuste de costes bien gestionado.

Las razones fundamentales para ser propietario aquí — el clima, el estilo de vida, la revalorización del capital a largo plazo y una base sólida de compradores internacionales — no han cambiado.

Preguntas frecuentes

¿El IVA del 10% se aplica a toda mi renta de alquiler? Se aplica al precio cobrado por estancias de 30 noches o menos a partir del 1 de diciembre de 2026. Añade el 10% a cada factura y lo ingresas trimestralmente en la AEAT mediante el Modelo 303. El IVA soportado en los gastos empresariales admisibles es deducible, lo que reduce la carga neta.

Alquilo mi villa de Jávea de forma privada por períodos de dos semanas — ¿me afecta? Si el alquiler es al mismo huésped por 30 noches o menos y la villa no es tu residencia habitual, sí. Deberás registrarte en la AEAT (Modelo 036) y repercutir el IVA del 10% a partir del 1 de diciembre.

¿Subirá mi recibo del IBI en Jávea o Moraira por este decreto? No por este decreto. El recargo del IBI solo se aplica en municipios declarados formalmente como zonas tensionadas, y a octubre de 2026 ningún municipio del norte de la Costa Blanca ha recibido esa designación.

¿Qué pasa si las elecciones de noviembre cambian el gobierno antes de diciembre? Un nuevo gobierno podría derogar o modificar el decreto antes de su ratificación parlamentaria. La mayoría de los asesores recomiendan prepararse para el 1 de diciembre como si fuera a entrar en vigor, mientras se sigue la evolución política. Cualquier marcha atrás se anunciaría públicamente.

¿Tengo que seguir presentando el Modelo 210 si ahora pago IVA sobre mi renta de alquiler? Sí. El IVA del 10% es completamente independiente del Modelo 210 (IRNR), que es el impuesto sobre la renta de no residentes sobre los beneficios del alquiler. Ambas obligaciones funcionan en paralelo y se presentan de forma independiente ante la AEAT.

¿Afecta la nueva norma del IVA a los alquileres de más de 30 noches? Las estancias que superan las 30 noches consecutivas con el mismo inquilino no quedan comprendidas en esta disposición específica y siguen bajo las normas de exención de IVA vigentes. Confirme la situación exacta de su arrendamiento con un asesor fiscal español dadas las condiciones particulares de su contrato.