Wynajem turystyczny Hiszpania: VAT 10% — co zrobić teraz

Nowy VAT 10% od wynajmu turystycznego w Hiszpanii — i co naprawdę oznacza zmiana IBI

Rząd Hiszpanii uchwalił Real Decreto-ley 29/2026 (Królewski Dekret Ustawodawczy 29/2026), opublikowany w Dzienniku Urzędowym Państwa (BOE) dnia 7 października 2026 roku. Rozporządzenie wprowadza dwie zmiany bezpośrednio dotyczące właścicieli nieruchomości na Costa Blanca: 10% VAT od krótkoterminowego wynajmu turystycznego oraz nowe uprawnienie dla gmin do podwyższania stawek podatku IBI od nieruchomości.

Obie zmiany wymagają podjęcia działań — jednak żadna z nich nie jest tak daleko idąca, jak sugerowały niektóre nagłówki, a sytuacja właścicieli w północnej Costa Blanca jest bardziej opanowana, niż wynikało z początkowych doniesień.

VAT 10% od wynajmu turystycznego

Od 1 grudnia 2026 roku umeblowane nieruchomości mieszkalne wynajmowane temu samemu gościowi przez 30 nocy lub krócej będą podlegać 10% VAT w Hiszpanii. To istotne odejście od dotychczasowego stanu rzeczy: krótkoterminowy wynajem wakacyjny był historycznie zwolniony z VAT, chyba że wynajmujący świadczył usługi hotelowe — takie jak sprzątanie lub wyżywienie — w którym to przypadku 10% już obowiązywało na podstawie obowiązujących przepisów.

Co uruchamia nowy obowiązek

Przepis obejmuje typowy scenariusz Costa Blanca: villa lub apartament wynajmowany przez Airbnb, Booking.com lub prywatnie, gdzie pobyt nie przekracza 30 kolejnych nocy. Jeśli posiadasz walencjańską licencję turystyczną (VT) i wynajmujesz na krótkie pobyty, ta regulacja najprawdopodobniej będzie Cię dotyczyć.

Co jest zwolnione

Obowiązek VAT nie powstaje, jeśli:

• Nieruchomość jest Twoim miejscem stałego zamieszkania (głównym domem). Wynajem pokoju w domu, w którym mieszkasz, jest wyłączony.
• Wynajem przekracza 30 nocy — dekret sam w sobie nie znosi zwolnienia z VAT dla dłuższych pobytów.

Dlaczego 10%, a nie 21%

Pierwotna propozycja rządu zakładała zastosowanie pełnej hiszpańskiej stawki VAT w wysokości 21% do wynajmu turystycznego. Ostateczna stawka 10% — obniżona stawka stosowana do zakwaterowania hotelowego — została wynegocjowana w toku rozmów międzypartyjnych i stanowi znacznie korzystniejszy wynik dla właścicieli. Rentowność netto jest dodatkowo amortyzowana prawem do odliczenia VAT naliczonego od kwalifikujących się kosztów działalności.

Kroki przed grudniem

1. Zarejestruj się jako podatnik VAT w AEAT — jeśli nie jesteś jeszcze zarejestrowany, złóż Modelo 036 przed 1 grudnia.
2. Wystawiaj poprawne faktury od tej daty, wykazując osobno 10% VAT.
3. Składaj kwartalne deklaracje VAT za pomocą Modelo 303 (pierwsza, obejmująca grudzień, będzie wymagana w styczniu).
4. Odliczaj VAT naliczony od kwalifikujących się kosztów: media, naprawy, umeblowanie, prowizje za zarządzanie i za korzystanie z platform, honoraria profesjonalne. Częściowo kompensuje to nowe obciążenie.

W przypadku rezerwacji opłaconych w całości przed 1 grudnia sposób rozliczenia okresu przejściowego zależy od momentu płatności i wykonania usługi — skonsultuj się ze swoim gestorią lub hiszpańskim doradcą podatkowym, nie zakładając jednego ani drugiego z góry.

Uwaga dotycząca terminów politycznych

Królewskie Dekrety Ustawodawcze wchodzą w życie z dniem publikacji, ale wymagają ratyfikacji parlamentarnej. Hiszpańskie wybory parlamentarne zaplanowane są na 29 listopada 2026 roku — dwa dni przed datą wejścia w życie przepisów, tj. 1 grudnia — co wprowadza pewną niepewność. Najbezpieczniejsze podejście to przygotowanie się na grudzień tak, jakby przepisy miały wejść w życie, przy jednoczesnym śledzeniu rozwoju sytuacji parlamentarnej w listopadzie.

Dopłaty do IBI — sytuacja w północnej Costa Blanca

Drugi element RDL 29/2026 przyznaje gminom znajdującym się w strefach napiętego rynku mieszkaniowego (zonas tensionadas) uprawnienie do nakładania dopłat do rocznego podatku IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles):

Dopłaty te nie są automatyczne. Przed nałożeniem jakiejkolwiek dodatkowej opłaty muszą być spełnione jednocześnie dwa warunki:

1. Gmina musi formalnie ogłosić się strefą napiętego rynku mieszkaniowego na mocy Prawa Mieszkaniowego Hiszpanii (Ley de Vivienda 12/2023).
2. Rada gminy musi uchwalić zastosowanie dopłaty w ramach własnych ordynacji podatkowych — pozostaje to całkowicie uznaniowe.

Dla właścicieli w północnej Costa Blanca sytuacja jest uspokajająca: Wspólnota Walencjańska jest rządzona przez Partido Popular, który do tej pory odmawiał wyznaczenia gmin jako zonas tensionadas. W październiku 2026 roku żadna znacząca gmina w północnej Costa Blanca — Jávea (Xàbia), Moraira, Dénia, Benissa ani Calpe — nie została formalnie uznana za strefę napiętą. Dopłaty do IBI wprowadzone przez RDL 29/2026 są zatem aktualnie niestosowane w Marinie Alta i Marinie Baixa.

Warto jednak śledzić przyszłe ordynacje podatkowe w gminie, na terenie której znajduje się Twoja nieruchomość. Właściciele w dużych hiszpańskich miastach, takich jak Barcelona, Madryt czy Walencja, mogą mieć do czynienia z inną sytuacją.

Zachowanie szerszej perspektywy

Kierunek zmian w Hiszpanii jest wyraźny: ograniczenie korzyści podatkowych z bardzo krótkoterminowego wynajmu względem długoterminowego wynajmu mieszkaniowego. Podatek VAT w wysokości 10% jest realnym obowiązkiem, ale jest wykonalny: stawka odpowiada tej, jaką płacą hotele, VAT naliczony podlega odliczeniu, a rynek wynajmu w północnej Costa Blanca ma wystarczającą głębię i popyt, aby zaabsorbować dobrze zarządzaną korektę kosztów.

Fundamentalne powody posiadania nieruchomości tutaj — klimat, styl życia, długoterminowy wzrost wartości kapitału i dynamiczna baza międzynarodowych nabywców — pozostają bez zmian.

Często zadawane pytania

Czy 10% VAT dotyczy całego przychodu z wynajmu? Dotyczy ceny pobieranej za pobyty trwające 30 nocy lub krócej od 1 grudnia 2026 roku. Do każdej faktury doliczasz 10% i przekazujesz je kwartalnie do AEAT za pomocą Modelo 303. VAT naliczony od kwalifikujących się kosztów działalności podlega odliczeniu, co zmniejsza obciążenie netto.

Wynajmuję swoją villę w Jávea prywatnie na okresy dwutygodniowe — czy to mnie dotyczy? Jeśli wynajem jest dla tego samego gościa przez 30 nocy lub krócej, a villa nie jest Twoim głównym miejscem zamieszkania — tak. Musisz zarejestrować się w AEAT (Modelo 036) i naliczać 10% VAT od 1 grudnia.

Czy mój rachunek za IBI w Jávea lub Moraira wzrośnie przez ten dekret? Nie z powodu tego dekretu. Dopłata do IBI obowiązuje wyłącznie w gminach formalnie uznanych za strefy napięte, a w październiku 2026 roku żadna gmina w północnej Costa Blanca nie uzyskała takiego statusu.

Co jeśli listopadowe wybory zmienią rząd przed grudniem? Nowy rząd mógłby uchylić lub zmienić dekret przed ratyfikacją parlamentarną. Większość doradców zaleca przygotowanie się na 1 grudnia tak, jakby przepisy miały wejść w życie, przy jednoczesnym monitorowaniu sytuacji politycznej. Ewentualne wycofanie przepisów zostałoby publicznie ogłoszone.

Czy nadal muszę składać Modelo 210, skoro teraz płacę VAT od dochodu z wynajmu? Tak. 10% VAT od dochodów z wynajmu jest całkowicie odrębnym podatkiem od Modelo 210 (IRNR), który obejmuje podatek dochodowy osób niebędących rezydentami od zysków z wynajmu. Oba obowiązki funkcjonują równolegle i są składane do AEAT niezależnie od siebie.

Czy nowe przepisy o VAT dotyczą wynajmu powyżej 30 nocy? Pobyty przekraczające 30 kolejnych nocy u tego samego najemcy nie są objęte tą konkretną regulacją i nadal podlegają istniejącym przepisom o zwolnieniu z VAT. W razie wątpliwości skonsultuj szczegóły swojej umowy z hiszpańskim doradcą podatkowym.