Hiszpański dekret mieszkaniowy wyjaśniony: co dwuletnie przedłużenie najmu i proponowany VAT od wynajmu turystycznego oznaczają dla właścicieli na Costa Blanca

Od początku 2026 roku rząd Hiszpanii podejmuje kolejne próby przeprowadzenia kompleksowej reformy przepisów mieszkaniowych — i jak dotąd nie przebiega to pomyślnie. Jedno rozporządzenie weszło w życie, parlament je odrzucił, a drugi projekt wycofano na kilka dni przed głosowaniem. Kolejna próba spodziewana jest jesienią 2026 roku. Poniżej rzetelne omówienie tego, co się wydarzyło, co wciąż jest przedmiotem propozycji i co to faktycznie oznacza dla zagranicznych właścicieli nieruchomości na Costa Blanca Norte.

Co ustanawiało Real Decreto-Ley 8/2026 — i dlaczego już nie obowiązuje

20 marca 2026 roku rząd przyjął w drodze aktu wykonawczego Real Decreto-Ley 8/2026. Weszło ono w życie 22 marca i wprowadziło dwa główne środki dla rynku długoterminowego najmu mieszkaniowego:

• Nadzwyczajne dwuletnie przedłużenie umów najmu dla uprawnionych najemców, których kontrakty dotyczące głównego miejsca zamieszkania miały wygasnąć przed 31 grudnia 2027 roku
• Limit podwyżek czynszu w wysokości 2% rocznie w trakcie takiego przedłużenia

Decreto-Ley musi zostać ratyfikowane przez parlament w terminie 30 dni od publikacji. 28 kwietnia 2026 roku Kongres zagłosował przeciw ratyfikacji. RDL 8/2026 został formalnie uchylony — jego żywot prawny wyniósł zaledwie 37 dni — a uchylenie opublikowano w BOE 30 kwietnia 2026 roku.

Jedna istotna kwestia dla właścicieli z długoterminowym najemcą: najemcy, którzy złożyli pisemny wniosek o przedłużenie umowy w czasie, gdy rozporządzenie jeszcze obowiązywało (22 marca – 28 kwietnia 2026 roku), mogą zachować prawo do tego przedłużenia nawet po uchyleniu przepisów. Jeśli otrzymali Państwo takie pismo w tym okresie, zaleca się zasięgnięcie porady u hiszpańskiego prawnika specjalizującego się w prawie nieruchomości.

Nowy projekt rozporządzenia: co jest na stole

Po odrzuceniu w kwietniu rząd opracował nowy, szerszy pakiet mieszkaniowy. Projekt liczący 69 stron krążył od 21 lipca 2026 roku, a głosowanie Rady Ministrów zaplanowano na 28 lipca — ostatnie posiedzenie przed przerwą sierpniową. 27 lipca rząd wycofał projekt z porządku obrad, powołując się na konieczność dalszych negocjacji parlamentarnych.

Na dzień sierpień 2026 roku nie istnieje żadna potwierdzona data zatwierdzenia. Rząd sygnalizował zamiar ponownego wniesienia propozycji we wrześniu, choć polityczne poparcie w parlamencie pozostaje niepewne po poprzedniej porażce.

Pakiet, o ile zostanie zatwierdzony, zawierałby:

Czy przedłużenie umów najmu dotyczy właścicieli domów wakacyjnych?

Dla zdecydowanej większości zagranicznych właścicieli nieruchomości na Costa Blanca przepisy o dwuletnim przedłużeniu nie mają zastosowania — warto wyjaśnić dlaczego.

Przedłużenie obejmuje wyłącznie długoterminowe umowy najmu mieszkaniowego na podstawie hiszpańskiej ustawy o najmie miejskim (LAU 1994), w których wynajmowana nieruchomość stanowi główne miejsce zamieszkania najemcy. Jeśli Państwa nieruchomość na Costa Blanca jest domem wakacyjnym, drugą rezydencją użytkowaną sezonowo lub obiektem wynajmowanym na podstawie licencji Vivienda Turística (VT), nie mają Państwo najemcy spełniającego wymogi rezydencji. Te przepisy o przedłużeniu po prostu nie dotyczą Państwa sytuacji.

Środki są wymierzone przede wszystkim w borykające się z problemami cenowymi miejskie rynki najmu w Hiszpanii — Madrycie, Barcelonie, Walencji — gdzie dostępność mieszkań jest znacznie ostrzejszą kwestią polityczną niż w nadmorskich miejscowościach turystycznych.

Propozycja VAT od najmu turystycznego: na co zwracać uwagę

Środkiem najbardziej istotnym dla wielu zagranicznych właścicieli na Costa Blanca jest proponowana zmiana stawki VAT od najmu turystycznego.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami:

• Najem turystyczny bez świadczeń hotelowych jest co do zasady zwolniony z VAT
• Najem turystyczny ze świadczeniami hotelowymi (sprzątanie w trakcie pobytu, recepcja) zazwyczaj podlega VAT w wysokości 10%

Projekt nowego rozporządzenia objąłby standardową stawką VAT 21% krótkoterminowy najem do 30 dni obejmujący świadczenia hotelowe. Najem bez tych świadczeń może pozostać zwolniony, choć ostateczna treść przepisów nie jest jeszcze potwierdzona.

Środek ten nie jest jeszcze prawem. Parlament odrzucił podobne rozporządzenie w kwietniu, a lipcowa próba nie doszła nawet do głosowania. Zakres, stawka i data wejścia w życie pozostają przedmiotem negocjacji — i wciąż mogą ulec zmianie lub zostać całkowicie wycofane.

Co zrobić teraz

Większość właścicieli nie musi podejmować żadnych natychmiastowych działań. Praktyczna lista według sytuacji:

Dom wakacyjny użytkowany samodzielnie lub wynajmowany na podstawie licencji VT bez świadczeń hotelowych: Dzisiaj nie obowiązują żadne zmiany. Śledźcie Państwo informacje we wrześniu 2026 roku, aby sprawdzić, czy nowe rozporządzenie zostanie zatwierdzone i jak będzie wyglądała ostateczna regulacja dotycząca VAT od najmu turystycznego.

Długoterminowy najemca: Sprawdźcie, czy między 22 marca a 28 kwietnia 2026 roku otrzymali Państwo pisemny wniosek o przedłużenie umowy. Jeśli tak — zasięgnijcie porady prawnej. Jeśli nie — umowa najmu toczy się dalej na standardowych zasadach LAU.

Najem turystyczny ze świadczeniami hotelowymi (sprzątanie w trakcie pobytu, zmiana pościeli i ręczników, recepcja): Propozycja VAT 21% to przepis, który należy monitorować. Jeśli rozporządzenie zostanie zatwierdzone i VAT wzrośnie, trzeba będzie uwzględnić to w cennikach i rozliczeniach podatkowych. Do momentu faktycznej publikacji rozporządzenia w BOE nic się nie zmienia.

Hiszpańska procedura legislacyjna — Decreto-Ley zatwierdzany przez Radę Ministrów, a następnie ratyfikowany lub odrzucany przez parlament — już udowodniła, że może stanowić skuteczną barierę dla daleko idących zmian. Właściciele wynajmujący nieruchomości na Costa Blanca powinni pozostawać na bieżąco, nie reagując jednak pochopnie na propozycje, które nie przeszły jeszcze ścieżki parlamentarnej.

W Elia Living śledzimy te zmiany na bieżąco i współpracujemy ze specjalistycznymi doradcami prawnymi i podatkowymi. Jeśli macie Państwo pytania dotyczące wpływu ewentualnych zmian na Waszą nieruchomość w Jávei lub na Costa Blanca, chętnie wskażemy odpowiednie wsparcie.

---

Często zadawane pytania

Czy dwuletnie przedłużenie najmu w Hiszpanii dotyczy wynajmu wakacyjnego lub turystycznego? Nie. Przedłużenie dotyczy wyłącznie długoterminowych umów najmu mieszkaniowego (LAU 1994), w których nieruchomość stanowi główne miejsce zamieszkania najemcy. Licencje najmu turystycznego VT i najem wakacyjny nie są objęte tymi przepisami.

Czy Real Decreto-Ley 8/2026 zostało definitywnie uchylone? Tak. Parlament zagłosował przeciw ratyfikacji 28 kwietnia 2026 roku, a uchylenie opublikowano w BOE 30 kwietnia 2026 roku. Wnioski o przedłużenie złożone na piśmie w czasie obowiązywania rozporządzenia (22 marca – 28 kwietnia) mogą nadal mieć moc prawną — jeśli taki wniosek Państwo otrzymali, zasięgnijcie porady prawnej.

Czy nowe rozporządzenie mieszkaniowe z VAT 21% od najmu turystycznego zostało zatwierdzone? Nie. Na dzień sierpień 2026 roku rząd wycofał projekt lipcowy z porządku obrad Rady Ministrów z powodu niewystarczającego poparcia parlamentarnego. Rząd zamierza wnieść go ponownie we wrześniu 2026 roku, jednak żadna data nie jest potwierdzona, a wynik jest niepewny.

Czy VAT 21% objąłby wszystkie noclegi turystyczne? Na podstawie projektu z lipca 2026 roku stawka 21% dotyczyłaby krótkoterminowego najmu poniżej 30 dni, który obejmuje świadczenia hotelowe, takie jak sprzątanie w trakcie pobytu lub usługa recepcji. Najem bez takich świadczeń może pozostać zwolniony z VAT, lecz ostateczna treść przepisów nie została potwierdzona.

Co powinienem zrobić jako zagraniczny właściciel z licencją najmu turystycznego VT w Jávei? Nie są potrzebne żadne natychmiastowe działania. Kontynuujcie Państwo działalność zgodnie z obowiązującymi przepisami Wspólnoty Walenckiej. Śledźcie BOE i prasę specjalistyczną we wrześniu 2026 roku, kiedy rząd ma zamiar ponownie wnieść rozporządzenie.

Gdzie znaleźć wiarygodne i aktualne informacje o hiszpańskich przepisach mieszkaniowych? BOE (Boletín Oficial del Estado) natychmiast publikuje wszystkie zatwierdzone rozporządzenia. Przystępnych komentarzy dostarczają Spanish Property Insight i Citizens Advice Bureau Spain.