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El decreto de vivienda en España explicado: qué significan la prórroga de dos años en el alquiler y el IVA turístico propuesto para los propietarios de la Costa Blanca
By Elia Living ·
Desde principios de 2026, el Gobierno español lleva intentando aprobar una reforma legislativa integral en materia de vivienda — y el proceso no ha resultado sencillo. Un real decreto-ley entró en vigor, el Parlamento lo rechazó y un segundo intento fue retirado días antes de la votación. Se espera una nueva tentativa en otoño de 2026. A continuación, un relato claro de lo sucedido, de lo que aún está sobre la mesa y de lo que realmente implica para los propietarios extranjeros en la Costa Blanca Norte.
Lo que estableció el Real Decreto-Ley 8/2026 — y por qué ya no está en vigor
El 20 de marzo de 2026, el Gobierno aprobó el Real Decreto-Ley 8/2026 por vía ejecutiva. Entró en vigor el 22 de marzo e introdujo dos medidas principales para el mercado del alquiler residencial de larga duración:
- Una prórroga extraordinaria de dos años para los arrendatarios que tuvieran contratos de vivienda habitual con vencimiento antes del 31 de diciembre de 2027
- Un límite del 2% en las subidas anuales de renta durante la prórroga
Todo real decreto-ley debe ser ratificado por el Parlamento en un plazo de treinta días desde su publicación. El 28 de abril de 2026, el Congreso votó en contra de la ratificación. El RDL 8/2026 quedó derogado formalmente — su vida legal fue de solo 37 días — y la derogación se publicó en el BOE el 30 de abril de 2026.
Un matiz importante si tiene un arrendatario de larga duración: los arrendatarios que presentaron una solicitud de prórroga por escrito mientras el decreto estaba en vigor (del 22 de marzo al 28 de abril de 2026) pueden conservar un derecho legal a esa prórroga incluso tras la derogación. Si recibió alguna notificación en ese período, consultar con un abogado especialista en propiedad inmobiliaria en España es el paso más prudente.
El nuevo decreto propuesto: qué hay sobre la mesa
Tras el rechazo de abril, el Gobierno elaboró un nuevo y más amplio paquete de medidas de vivienda. Un borrador de 69 páginas circuló el 21 de julio de 2026 y se preveía una votación en el Consejo de Ministros el 28 de julio — la última sesión antes del receso de agosto. El 27 de julio, el Ejecutivo retiró el decreto del orden del día alegando la necesidad de mayor negociación parlamentaria.
A fecha de agosto de 2026, no existe ninguna fecha de aprobación confirmada. El Gobierno ha indicado que volverá a presentar la propuesta en septiembre, aunque el apoyo político en el Parlamento sigue siendo incierto tras el fracaso anterior.
El paquete, de aprobarse, incluiría:
| Medida propuesta | A quién afecta |
|---|---|
| Prórroga de dos años del alquiler residencial (reflejo del RDL 8/2026) | Arrendadores de vivienda habitual |
| Límite del 2% en subidas anuales de renta durante la prórroga | Arrendadores de vivienda habitual |
| IVA del 21% sobre alquileres turísticos/vacacionales con servicios de tipo hotelero | Operadores de alquiler a corto plazo |
| Normas más estrictas para alquileres de temporada y por habitaciones | Operadores de alquiler de temporada |
| Incentivos fiscales para arrendadores que reduzcan las rentas | Voluntario; abierto a arrendadores de larga duración |
¿Afecta la prórroga del alquiler a los propietarios de viviendas vacacionales?
Para la gran mayoría de los propietarios extranjeros en la Costa Blanca, las disposiciones sobre la prórroga de dos años no son aplicables, y conviene aclarar por qué.
La prórroga afecta únicamente a los contratos de arrendamiento residencial de larga duración acogidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU 1994) en los que el inmueble alquilado sea la vivienda habitual del arrendatario. Si su propiedad en la Costa Blanca es una vivienda vacacional, una segunda residencia que ocupa de forma estacional o un inmueble explotado bajo licencia de Vivienda Turística (VT), no tiene un arrendatario residencial que cumpla los requisitos. Estas normas de prórroga sencillamente no le afectan.
Las medidas están dirigidas principalmente a los mercados urbanos de alquiler bajo presión en España — Madrid, Barcelona, Valencia capital —, donde la asequibilidad de la vivienda es un problema político mucho más agudo que en las zonas turísticas costeras.
La propuesta del IVA turístico: lo que hay que seguir
La medida más relevante para muchos propietarios extranjeros en la Costa Blanca es el cambio propuesto en el IVA sobre los alquileres turísticos.
Según la normativa vigente:
- Los alquileres turísticos sin servicios de tipo hotelero están en general exentos de IVA
- Los alquileres turísticos con servicios de tipo hotelero (limpieza durante la estancia, servicio de recepción) tributan habitualmente al 10% de IVA
El borrador del nuevo decreto aplicaría el tipo general del 21% de IVA a los arrendamientos de corta duración de menos de 30 días que incluyan servicios de tipo hotelero. Los alquileres sin esos servicios podrían seguir exentos, aunque la redacción definitiva aún no está confirmada.
Esta medida no es todavía ley. El Parlamento rechazó un decreto similar en abril, y el intento de julio ni siquiera llegó a votación. El alcance, el tipo y la fecha de entrada en vigor siguen sujetos a negociación — y aún podrían modificarse o eliminarse por completo.
Qué hacer ahora mismo
La mayoría de los propietarios no necesita tomar ninguna medida inmediata. Una lista de comprobación práctica según la situación:
Vivienda vacacional de uso propio o arrendada con licencia VT sin servicios hoteleros: No hay ningún cambio aplicable hoy. Siga de cerca las noticias de septiembre de 2026 para saber si el nuevo decreto es aprobado y cuál es el alcance definitivo de la disposición sobre el IVA turístico.
Arrendatario de larga duración: Compruebe si recibió alguna solicitud de prórroga por escrito entre el 22 de marzo y el 28 de abril de 2026. En caso afirmativo, busque asesoramiento legal. Si no recibió ninguna, su contrato continúa bajo las normas habituales de la LAU.
Alquiler turístico con servicios de tipo hotelero (limpieza durante la estancia, cambio de ropa de cama, recepción): La propuesta del 21% de IVA es la disposición que debe vigilar. Si se aprueba el decreto y el IVA sube, deberá tenerlo en cuenta en la fijación de precios y en sus declaraciones fiscales. Nada cambia hasta que un decreto sea efectivamente publicado en el BOE.
El proceso legislativo español — un real decreto-ley aprobado por el Consejo de Ministros y ratificado o rechazado por el Parlamento — ya ha demostrado que puede actuar como freno a medidas de amplio alcance. Los propietarios que alquilan sus inmuebles en la Costa Blanca harán bien en mantenerse informados sin reaccionar de forma exagerada ante propuestas que aún no han superado el trámite parlamentario.
En Elia Living hacemos un seguimiento exhaustivo de estos avances y trabajamos con asesores jurídicos y fiscales especializados. Si tiene preguntas sobre cómo pueden afectar las posibles modificaciones a su propiedad en Jávea o en la Costa Blanca, estaremos encantados de orientarle hacia la ayuda adecuada.
Preguntas frecuentes
¿Afecta la prórroga del alquiler de dos años en España a los alquileres vacacionales o turísticos? No. La prórroga se aplica únicamente a los contratos de arrendamiento residencial de larga duración (LAU 1994) en los que el inmueble sea la vivienda habitual del arrendatario. Las licencias de alquiler turístico VT y los arrendamientos vacacionales no se ven afectados.
¿Fue definitivamente derogado el Real Decreto-Ley 8/2026? Sí. El Congreso votó en contra de la ratificación el 28 de abril de 2026 y la derogación se publicó en el BOE el 30 de abril de 2026. Las solicitudes de prórroga presentadas por escrito mientras el decreto estaba en vigor (del 22 de marzo al 28 de abril) pueden mantener validez legal. Si recibió una, solicite asesoramiento legal.
¿Ha sido aprobado el nuevo decreto de vivienda con el IVA turístico del 21%? No. A fecha de agosto de 2026, el Gobierno retiró el borrador de julio del orden del día del Consejo de Ministros por falta de apoyo parlamentario suficiente. El Gobierno prevé presentarlo de nuevo en septiembre de 2026, pero no hay fecha confirmada y el resultado es incierto.
¿Se aplicaría el IVA del 21% a todos los alquileres turísticos? Según el borrador de julio de 2026, el tipo del 21% afectaría a los arrendamientos de corta duración de menos de 30 días que presten servicios de tipo hotelero, como limpieza durante la estancia o servicio de recepción. Los alquileres sin esos servicios podrían seguir exentos de IVA, pero la redacción definitiva no ha sido confirmada.
¿Qué debo hacer como propietario extranjero con licencia de alquiler turístico VT en Jávea? No es necesaria ninguna actuación inmediata. Continúe operando conforme a la normativa vigente de la Comunidad Valenciana. Siga el BOE y la prensa especializada en septiembre de 2026, cuando el Gobierno tiene previsto presentar de nuevo el decreto.
¿Dónde puedo encontrar información actualizada y fiable sobre la legislación española en materia de vivienda? El BOE (Boletín Oficial del Estado) publica todos los decretos aprobados de forma inmediata. Para comentarios accesibles, Spanish Property Insight y Citizens Advice Bureau Spain son fuentes de referencia habituales.