Verplichte VvE-goedkeuring voor toeristische verhuur in Spanje: wat kopers op de Costa Blanca moeten weten na 3 april 2025

De nieuwe gemeenschappelijke stemregel voor toeristische verhuur in Spanje: wat de registeruitspraak van juli 2026 betekent voor kopers op de Costa Blanca

Overweegt u een appartement op de Costa Blanca te kopen met verhuur aan toeristen als doel? Sinds 3 april 2025 is er een cruciale stap die veel kopers over het hoofd zien — en een beslissing van het Spaanse eigendomsregister, gepubliceerd in het officiële staatsblad BOE in juli 2026, maakt duidelijk hoe strikt deze wordt gehandhaafd.

De Organieke Wet 1/2025 (Ley Orgánica 1/2025), van kracht vanaf 3 april 2025, verplicht elke eigenaar in een Spaans appartementengebouw — elk appartement in een complex met gemeenschappelijke delen — die zijn woning voor kortetermijnverhuur aan toeristen wil gebruiken, om eerst uitdrukkelijke, formele goedkeuring van de vereniging van eigenaren (comunidad de propietarios) te verkrijgen. Deze verplichting is vastgelegd in Artikel 7.3 van de Horizontale Eigendomswet (Ley de Propiedad Horizontal, LPH, Ley 49/1960, zoals gewijzigd). Dit is een wezenlijke verandering in de regelgeving, en de rechtstoepassing volgt de wet.

Wat «uitdrukkelijke goedkeuring» in de praktijk betekent

Een verwijzing naar «apartamento turístico» in uw eigendomsakte — of een VvE die toeristische verhuur historisch heeft gedoogd — volstaat niet. De DGSJFP-resolutie van 19 februari 2026 (BOE-A-2026-14949, gepubliceerd op 9 juli 2026) maakt dit ondubbelzinnig duidelijk. Een eigendomsbewaarder in Valencia had geweigerd een registratienummer voor toeristische verhuur toe te kennen aan een appartement waarvan de toeristische vergunning op 22 oktober 2025 was afgegeven. De aanvrager betoogde dat de historische omschrijving van de woning als toeristisch appartement in de akte voldoende was. De Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública — het orgaan waarvan de uitspraken bindend zijn voor alle Spaanse eigendomsbewaarders — verwierp dit standpunt en bevestigde de weigering.

Uitdrukkelijke goedkeuring vereist een formeel agendapunt, gestemd op een algemene vergadering van eigenaren — de jaarlijkse ledenvergadering of een buitengewone vergadering — en vastgelegd in de officiële notulen. De drempel is hoog: een meerderheid van drie vijfde van alle eigenaren, die drie vijfde van de totale aandelen in de gemeenschappelijke kosten vertegenwoordigen. Dit is een echte gekwalificeerde meerderheid van het hele gebouw — niet een gewone meerderheid van de aanwezigen.

De grensdatum van 3 april 2025 en het overgangsrecht

De hervorming trekt een heldere scheidslijn. Woningen die vóór 3 april 2025 al legaal als toeristisch verhuur werden geëxploiteerd, worden beschermd door de overgangsbepaling in Aanvullende Bepaling 2 van Organieke Wet 1/2025. Als u vóór die datum over een geldige toeristische vergunning beschikte en uw woning actief verhuurde, heeft u geen terugwerkende goedkeuring van de VvE nodig; uw bestaande activiteit is beschermd.

De verplichting geldt voor iedereen die vanaf 3 april 2025 een nieuwe toeristische vergunning aanvraagt. Deze groep moet nu een VvE-stemming doorlopen voordat zij van start kan gaan.

Situatie	VvE-goedkeuring vereist?
Toeristische verhuur die legaal vóór 3 april 2025 in gebruik was	Nee — overgangsrecht
Nieuwe toeristische vergunning aangevraagd op of na 3 april 2025	Ja — verplicht
Villa of rijtjeshuis op eigen kavel (niet onder LPH)	Nee — LPH is niet van toepassing

Kan een VvE toeristische verhuur volledig verbieden?

Ja — en kopers moeten dit vóór de overdracht controleren. Diezelfde drie vijfde-meerderheid kan worden gebruikt voor een besluit dat toeristische verhuur in het gebouw beperkt of geheel verbiedt. Als uw beoogde VvE dit besluit al heeft genomen, is het verkrijgen van een nieuwe toeristische vergunning in de praktijk onmogelijk, ongeacht wat de regionale of nationale wetgeving bepaalt.

Cruciaal hierbij: een VvE-verbod is niet zichtbaar in een openbaar register. U moet de notulen en statuten van de VvE uitdrukkelijk opvragen tijdens het due-diligence-onderzoek bij de aankoop.

De VvE-opslag van 20%

Artikel 17.12 van de Ley de Propiedad Horizontal geeft VvE's ook een financieel instrument: zij mogen een aanvullende bijdrage van maximaal 20% bovenop de reguliere servicekosten opleggen aan woningen die als toeristisch verhuur worden gebruikt. De redenering is begrijpelijk — vakantieverhuurappartementen genereren meer gebruik van liften, zwembaden, tuinen en gemeenschappelijke ruimten. Als u van plan bent een drukbezette verhuurwoning in een complex te exploiteren, houdt u dan rekening met deze opslag in uw rendementsberekeningen.

Wat dit betekent bij aankoop in Jávea, Moraira of Dénia

Voor kopers die een appartement overwegen op de Costa Blanca Noord, is de kwestie van de VvE-goedkeuring inmiddels een eerstelijns aandachtspunt in het due-diligence-onderzoek — net zo belangrijk als het controleren van de toeristische vergunning zelf. Er zijn drie scenario's die u vóór de ondertekening moet vaststellen:

Er is al een VvE-goedkeuring van kracht. De meest eenvoudige situatie. Ga na welke voorwaarden er eventueel aan verbonden zijn.
De VvE heeft nog niet gestemd. U moet het onderwerp agenderen voor een jaarlijkse of buitengewone vergadering en die drie vijfde-meerderheid zien te behalen. In VvE's met een sterke verhuurcultuur — zoals veelvoorkomend in Jávea's Arenal en Dénia's Las Marinas — is dit goed realiseerbaar, maar de planning vraagt aandacht.
De VvE heeft een verbod ingesteld. Toeristische verhuur is geblokkeerd in dat gebouw. Als huurinkomsten deel uitmaken van uw aankoopoverwegingen, zoek dan elders.

Villa's en rijtjeshuizen op een eigen kavel vallen buiten de Ley de Propiedad Horizontal en vereisen dus geen VvE-goedkeuring. De regel geldt uitsluitend voor appartementen in gedeelde gebouwen.

Het registratiesysteem van de Comunitat Valenciana

De Costa Blanca valt binnen de Comunitat Valenciana, die haar eigen Vivienda Turística (VT)-vergunningssysteem beheert via Turisme Comunitat Valenciana. Voor elke VT-vergunningaanvraag ingediend vanaf 3 april 2025 maakt bewijs van VvE-goedkeuring deel uit van de procedure. De DGSJFP-resolutie van juli 2026 bevestigde dat eigendomsbewaarders dit vereiste bij de inschrijving zullen handhaven — het is niet mogelijk hieromheen te werken door te verwijzen naar historische eigendomsomschrijvingen of akteaanduidingen.

Als u op zoek bent naar een verhuurbaar appartement op de Costa Blanca en vóór de aankoop zekerheid wilt over de VvE-goedkeuringsstatus, omvat de aankoopbegeleidingsdienst van Elia Living als standaardstap een controle van de VvE-statuten en notulen — zodat er bij de notaris geen verrassingen wachten.

Veelgestelde vragen

V: Ik verhuur mijn appartement in Jávea al aan toeristen sinds 2024. Moet ik alsnog goedkeuring van mijn VvE vragen? Nee. De overgangsbepaling in Aanvullende Bepaling 2 van Organieke Wet 1/2025 beschermt toeristische verhuuractiviteiten die vóór 3 april 2025 legaal werden uitgeoefend. U kunt doorgaan op basis van uw bestaande vergunning, zonder terugwerkende VvE-goedkeuring te hoeven vragen.

V: Wat houdt «uitdrukkelijke VvE-goedkeuring» precies in? Een formele stemming op een algemene vergadering van eigenaren — de jaarlijkse of een buitengewone vergadering — met het besluit vastgelegd in de officiële notulen. Het moet worden goedgekeurd door ten minste drie vijfde van alle eigenaren en drie vijfde van de totale aandelen in de gemeenschappelijke kosten. Informele afspraken of een omschrijving in de eigendomsakte zijn niet voldoende.

V: Kan een VvE toeristische verhuur volledig verbieden? Ja. Diezelfde drie vijfde-meerderheid kan worden gebruikt voor een bindend besluit dat toeristische verhuur in het gebouw beperkt of verbiedt. Dit verbod is niet zichtbaar bij een standaard eigendomsregistercontrole — u moet de notulen van de VvE uitdrukkelijk opvragen.

V: Ik koop een appartement in een kustcomplex. Wat moet ik specifiek controleren? Vraag uw aankoopmakelaar de VvE-statuten en de notulen van de laatste drie jaar op te vragen. Stel vast of toeristische verhuur is toegestaan, verboden of gewoonweg nog niet in stemming is gebracht. Als er geen besluit bestaat, ga dan na hoeveel woningen al een toeristische vergunning hebben — een VvE met een sterke verhuurmeerderheid zal eerder voor stemmen.

V: Kan mijn VvE mij extra kosten rekenen omdat ik aan toeristen verhuur? Ja. Artikel 17.12 van de Ley de Propiedad Horizontal staat VvE's toe een aanvullende bijdrage van maximaal 20% bovenop de reguliere servicekosten op te leggen aan woningen voor toeristische verhuur. Verwerk dit in uw netto-rendementsberekening bij de aankoopbeoordeling.

V: Heeft dit invloed op het verkrijgen van een Valenciaanse VT-vergunning? Ja. Het Vivienda Turística-vergunningssysteem van de Comunitat Valenciana, beheerd door Turisme Comunitat Valenciana, vereist naleving van de LPH-VvE-goedkeuringsregel voor alle aanvragen ingediend op of na 3 april 2025. De DGSJFP-resolutie van juli 2026 bevestigde dat het enkel omschrijven van uw woning als toeristisch appartement in de eigendomsakte niet voldoende is.