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La nueva aprobación comunitaria para el alquiler turístico en España: lo que deben saber los compradores en la Costa Blanca después del 3 de abril de 2025
By Elia Living ·
La nueva votación comunitaria para el alquiler turístico en España: lo que implica el fallo registral de julio de 2026 para compradores en la Costa Blanca
¿Está pensando en adquirir un apartamento en la Costa Blanca con vistas al alquiler vacacional? Desde el 3 de abril de 2025 existe un paso fundamental que muchos compradores pasan por alto — y una resolución del Registro de la Propiedad publicada en el BOE en julio de 2026 deja claro con qué rigor se aplica.
Con la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025 el 3 de abril de 2025, todo propietario en un edificio sujeto a la Ley de Propiedad Horizontal — es decir, cualquier piso o apartamento en un complejo en régimen de comunidad — que desee destinar su inmueble al alquiler turístico a corto plazo deberá obtener previamente autorización expresa de la comunidad de propietarios. Esta obligación se recoge en el artículo 7.3 de la Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960, en su redacción vigente). Se trata de un cambio sustancial en las reglas del juego, respaldado ya por la jurisprudencia.
Qué significa realmente la «autorización expresa»
Que su escritura mencione «apartamento turístico» — o que la comunidad haya tolerado históricamente los alquileres vacacionales — no es suficiente. La Resolución de la DGSJFP de 19 de febrero de 2026 (BOE-A-2026-14949, publicada el 9 de julio de 2026) lo dejó fuera de toda duda. Un registrador de la propiedad de Valencia denegó la inscripción del número de registro de alquiler turístico de un piso cuya licencia VT había sido concedida el 22 de octubre de 2025. El interesado alegó que la calificación histórica del inmueble como apartamento turístico en la escritura debería ser suficiente. La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública — cuyas resoluciones vinculan a todos los registradores de España — no lo estimó así y confirmó la denegación.
La autorización expresa exige que conste como punto del orden del día, se vote en junta de propietarios — ordinaria o extraordinaria — y quede reflejada en el acta. El umbral es exigente: una mayoría de tres quintos de todos los propietarios, que representen tres quintos de las cuotas de participación totales de la comunidad. Se trata de una mayoría reforzada sobre el total del edificio, no sobre los asistentes a la junta.
El hito del 3 de abril de 2025 y los derechos adquiridos
La reforma establece una fecha de corte inequívoca. Los inmuebles que ya funcionaban legalmente como alquiler turístico antes del 3 de abril de 2025 quedan protegidos por el régimen transitorio de la Disposición Adicional Segunda de la Ley Orgánica 1/2025. Si disponía de una licencia VT vigente y ejercía la actividad antes de esa fecha, no necesita solicitar autorización retroactiva a la comunidad; su actividad quedó consolidada.
La obligación recae sobre quienes soliciten una nueva licencia turística a partir del 3 de abril de 2025. Es ese colectivo el que debe recabar el voto comunitario antes de iniciar la actividad.
| Situación | ¿Requiere autorización de la comunidad? |
|---|---|
| Alquiler turístico en funcionamiento legal antes del 3 de abril de 2025 | No — derechos adquiridos |
| Nueva licencia turística solicitada a partir del 3 de abril de 2025 | Sí — obligatorio |
| Villa o adosado en parcela propia (no sujeto a LPH) | No — la LPH no es aplicable |
¿Puede la comunidad prohibir el alquiler turístico?
Sí — y el comprador debe verificarlo antes de firmar. La misma mayoría de tres quintos puede emplearse para adoptar un acuerdo que restrinja o prohíba totalmente el alquiler turístico en el edificio. Si la comunidad en cuestión ya ha tomado ese acuerdo, obtener una nueva licencia se convierte en algo prácticamente imposible, al margen de lo que establezcan la normativa autonómica o estatal.
Un dato crucial: la prohibición comunitaria no consta en ningún registro público. Es imprescindible solicitar las actas y los estatutos de la comunidad durante la diligencia debida previa a la compra.
El recargo comunitario del 20%
El artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal también pone en manos de las comunidades una herramienta económica: podrán imponer una cuota adicional de hasta el 20% sobre las cargas comunitarias ordinarias a los inmuebles destinados a alquiler turístico. La razón es lógica — los apartamentos vacacionales generan un mayor tránsito en ascensores, piscinas, jardines y zonas comunes. Si tiene previsto explotar un inmueble en arrendamiento en un complejo con servicios, tenga en cuenta este recargo en sus cálculos de rentabilidad.
Lo que implica para la compra en Jávea, Moraira o Dénia
Para los compradores que consideran un apartamento en cualquier punto de la Costa Blanca Norte, la cuestión de la autorización comunitaria es ya un elemento de primer orden en la diligencia debida — tan relevante como verificar la propia licencia turística. Antes de firmar conviene tener claros tres escenarios:
- Existe una autorización comunitaria en vigor. El mejor punto de partida. Verifique qué condiciones lleva aparejadas, si las hay.
- La comunidad aún no ha votado. Deberá proponer el asunto en junta ordinaria o extraordinaria y conseguir esa mayoría reforzada de tres quintos. En comunidades con una cultura arraigada de alquiler vacacional — habitual en el Arenal de Jávea o Las Marinas de Dénia — es perfectamente viable, aunque los plazos deben gestionarse con cuidado.
- La comunidad ha aprobado una prohibición. El alquiler turístico queda vetado en ese edificio. Si la rentabilidad por alquiler forma parte de su motivación de compra, busque otra opción.
Las villas y los adosados en parcela propia no están sujetos a la Ley de Propiedad Horizontal y, por tanto, no requieren autorización comunitaria. La norma es exclusiva de los pisos en edificios en régimen de propiedad horizontal.
El sistema de registro de la Comunitat Valenciana
La Costa Blanca se ubica en la Comunitat Valenciana, que gestiona su propio sistema de licencias Vivienda Turística (VT) a través de Turisme Comunitat Valenciana. En toda solicitud de licencia VT presentada a partir del 3 de abril de 2025, la acreditación de la autorización comunitaria forma parte del procedimiento. La resolución de la DGSJFP de julio de 2026 confirmó que los registradores de la propiedad harán cumplir este requisito en el momento de la inscripción — no es posible soslayarlo alegando descripciones históricas de la propiedad o la calificación recogida en la escritura.
Si está buscando un apartamento en la Costa Blanca con vocación de alquiler y quiere tener certeza sobre el estado de la autorización comunitaria antes de comprometerse, el servicio de agente comprador de Elia Living incluye como paso estándar la revisión de los estatutos y las actas de la comunidad — para que no haya sorpresas en el momento de la firma ante notario.
Preguntas frecuentes
P: Llevo alquilando mi apartamento en Jávea a turistas desde 2024. ¿Necesito obtener la autorización de la comunidad de propietarios? No. El régimen transitorio de la Disposición Adicional Segunda de la Ley Orgánica 1/2025 protege los alquileres turísticos que estaban en funcionamiento legal antes del 3 de abril de 2025. Puede continuar con su licencia existente sin necesidad de solicitar autorización retroactiva.
P: ¿Qué exige exactamente la «autorización expresa» de la comunidad? Una votación formal en junta de propietarios — ordinaria o extraordinaria — con el acuerdo reflejado en el acta oficial. Debe aprobarse por al menos tres quintos de todos los propietarios y tres quintos de las cuotas de participación totales del edificio. Los acuerdos informales o la descripción del inmueble en escritura no son suficientes.
P: ¿Puede una comunidad de propietarios prohibir el alquiler turístico? Sí. La misma mayoría de tres quintos puede emplearse para aprobar un acuerdo vinculante que restrinja o prohíba el alquiler turístico en el edificio. Esta prohibición no figura en el Registro de la Propiedad — es necesario solicitar y revisar las actas de la comunidad para comprobarlo.
P: Voy a comprar un apartamento en un complejo costero. ¿Qué debo verificar? Pida a su agente comprador que obtenga los estatutos de la comunidad y las actas de los últimos tres años. Compruebe si el alquiler turístico está permitido, prohibido o simplemente no ha sido objeto de votación. Si no existe ningún acuerdo, valore cuántas unidades ya disponen de licencia turística — una comunidad con mayoría arrendadora tiene muchas más probabilidades de votar a favor.
P: ¿Puede la comunidad cobrarme un recargo por destinar mi piso al alquiler turístico? Sí. El artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal permite a las comunidades imponer una cuota adicional de hasta el 20% sobre la cuota ordinaria a los inmuebles destinados a alquiler turístico. Inclúyalo en sus cálculos de rentabilidad neta al valorar la compra.
P: ¿Afecta esto a la obtención de la licencia VT de la Comunitat Valenciana? Sí. El sistema de licencias Vivienda Turística de la Comunitat Valenciana, gestionado por Turisme Comunitat Valenciana, exige el cumplimiento del requisito de autorización comunitaria de la LPH en todas las solicitudes presentadas a partir del 3 de abril de 2025. Tal y como confirmó la resolución de la DGSJFP de julio de 2026, la mera descripción del inmueble como apartamento turístico en la escritura no es suficiente.