Czy statuty wspólnoty mogą zablokować wynajem turystyczny na Costa Blanca? Wyrok DGSJFP z 2026 roku

Czy statuty wspólnoty mogą zablokować wynajem turystyczny na Costa Blanca? Co oznacza wyrok DGSJFP z 2026 roku dla kupujących

Seria orzeczeń hiszpańskiego organu rejestrów nieruchomości — Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) — potwierdziła coś, co wielu zagranicznych nabywców odkrywa dopiero po podpisaniu umowy: zapisy zawarte w statutach założycielskich wspólnoty mogą przesądzać o tym, czy wynajem krótkoterminowy będzie w ogóle możliwy. Rezolucja opublikowana w BOE w dniu 9 lipca 2026 r. (BOE-A-2026-14950), wynikająca ze sprawy dotyczącej nieruchomości w Sagunto, precyzuje dokładnie, kiedy te statuty mają zastosowanie — i, co kluczowe, kiedy nie.

Dwie niezależne warstwy, które mogą zablokować wynajem krótkoterminowy

Wielu kupujących jest już świadomych wymogu głosowania wspólnoty właścicieli wprowadzonego 3 kwietnia 2025 r., zgodnie z którym nowy wynajem turystyczny w każdym apartamencie lub kompleksie wymaga zgody co najmniej trzech piątych właścicieli oraz stosownych udziałów. Mniej osób zdaje sobie sprawę, że to głosowanie stanowi drugą warstwę. Pierwsza jest starsza i trudniejsza do zmiany: pierwotne statuty konstytutywne wspólnoty, zarejestrowane w księdze wieczystej w momencie budowy inwestycji.

Oba mechanizmy są od siebie niezależne. Wspólnota może mieć liberalne statuty i mimo to przegłosować ograniczenie wynajmu turystycznego większością trzech piątych. Z kolei statuty sporządzone kilka dekad temu mogą już zawierać zapisy blokujące wszelki wynajem krótkoterminowy, niezależnie od tego, jak wspólnota zagłosuje w późniejszym czasie.

Jak wygląda w praktyce klauzula „wyłącznie do użytku mieszkaniowego"

Klauzule ograniczające mają zazwyczaj następującą postać: „Budynki będą przeznaczone wyłącznie na cele mieszkaniowe. Działalność handlowa, obiekty hotelarskie i gastronomiczne oraz ogólnie wszystko, co wykracza poza osobiste lub rodzinne zamieszkiwanie, są wyraźnie zabronione."

DGSJFP konsekwentnie orzekał, że tego rodzaju sformułowania — nawet jeśli nie wymieniają wprost wynajmu wakacyjnego — są wystarczająco szerokie, by zakazywać wynajmu turystycznego. Logika jest następująca: wynajmowanie przejezdnym gościom w celach zarobkowych wykracza poza „osobiste lub rodzinne zamieszkiwanie", niezależnie od tego, czy nieruchomość jest przez resztę czasu użytkowana mieszkaniowo. Sformułowania takie jak „obiekty hotelarskie" i „działalność handlowa" były uznawane za wystarczające do objęcia nimi działalności wynajmu krótkoterminowego, nawet w przypadku ogólnych, kilkudziesięcioletnich statutów.

Klauzule te są zarejestrowane w księdze wieczystej i wiążące dla każdego nabywcy, który kupuje nieruchomość po ich wpisaniu. Są również skuteczne wobec osób trzecich z mocy wpisu rejestrowego — nie można się powołać na brak wiedzy o ich istnieniu.

Kiedy zaświadczenie gminne może odblokować nieruchomość

Rezolucja w sprawie Sagunto wprowadza istotną niuansję. Statuty wspólnoty w tej sprawie ograniczały przeznaczenie do mieszkalnego, ale zawierały klauzulę wyjścia: użytkowanie było zakazane „chyba że Przepisy Porządkowe zezwolą inaczej". DGSJFP orzekł, że gminne zaświadczenie o zgodności urbanistycznej (certificado de compatibilidad urbanística, CCU) — wydawane przez urząd gminy w celu potwierdzenia, że wynajem turystyczny jest zgodny z lokalnymi przepisami planistycznymi — stanowi właśnie takie zezwolenie. Jeżeli statuty zawierają tego rodzaju warunkowy wyjątek, CCU wydany przez władze lokalne może go wypełnić, umożliwiając dokonanie wpisu.

Nie dotyczy to statutów zawierających bezwzględny zakaz bez odniesienia do zezwolenia gminnego. W takich przypadkach zmiana ograniczenia wymaga jednomyślnej uchwały wspólnoty o zmianie statutów — poprzeczka jest zatem bardzo wysoko zawieszona.

Praktyczny wniosek: dwie nieruchomości przy tej samej ulicy mogą uzyskać całkowicie różne wyniki w zależności od tego, czy ich statuty wspólnotowe stanowią „zakazane" czy „zakazane, o ile gmina nie zezwoli inaczej".

Licencja VT to klucz dla właścicieli na Costa Blanca

Warto zaznaczyć, że NRUA — krajowy numer rejestracyjny wynajmu krótkoterminowego, który rejestrator w Sagunto miał przyznać — został następnie uchylony przez Sąd Najwyższy Hiszpanii w maju 2026 r. Leżące u podstaw zasady prawne wynikające z rezolucji DGSJFP pozostają jednak w pełni aktualne: własny system wynajmu turystycznego Wspólnoty Walencjańskiej (licencja Vivienda Turística, czyli VT) jest obowiązującym reżimem na Costa Blanca i wymaga dokładnie tej samej kombinacji dokumentów — CCU z urzędu gminy oraz odpowiedzialnej deklaracji złożonej do Generalitat Valenciana. Kwestia statutów wspólnoty jest równie istotna na gruncie prawa walenckiego, jak była w kontekście już nieobowiązującego krajowego rejestru.

Należyta staranność: co sprawdzić przed zakupem

Jeśli dochody z wynajmu turystycznego wchodzą w skład Twoich planów, gruntowna weryfikacja przed zakupem powinna obejmować:

Agent kupującego działający w Jávea i na całym Costa Blanca Norte może przeprowadzić te weryfikacje przed etapem składania oferty, dzięki czemu wiesz dokładnie, co kupujesz, zanim się zobowiążesz.

Ryzyko do opanowania, nie przeszkoda nie do pokonania

Żadne z powyższych nie powinno zniechęcać kupujących do rynku Costa Blanca. Zdecydowana większość wolnostojących willi — dominującego rodzaju nieruchomości w Jávea, Moraira i Dénia — nie podlega żadnym statutom dotyczącym własności poziomej, więc ograniczenia te po prostu ich nie dotyczą. W przypadku apartamentów i domów szeregowych we wspólnotach weryfikacja statutów zajmuje kilka minut i powinna być częścią każdego rzetelnie przeprowadzonego procesu należytej staranności.

Gdy statuty są jednoznaczne, masz pewność. Gdy zawierają klauzulę wyjątku, możliwa jest droga przez CCU. W każdym przypadku wiedza przed podpisaniem umowy jest nieskończenie lepsza niż odkrycie ograniczenia po finalizacji transakcji.

---

Najczęściej zadawane pytania

Czy statuty wspólnoty właścicieli mają pierwszeństwo przed walencjańską licencją VT na wynajem turystyczny? Tak. Licencja VT wydana przez Generalitat Valenciana potwierdza zgodność administracyjną, ale nie ma pierwszeństwa przed prywatnymi statutami wspólnoty. Jeśli statuty konstytutywne Twojej wspólnoty zakazują użytkowania wykraczającego poza osobiste cele mieszkaniowe, licencji turystycznej nie będzie można realizować do czasu rozwiązania tego ograniczenia.

Statuty mojej nieruchomości zostały sporządzone kilka dekad temu — czy nadal obowiązują? Tak. Zarejestrowane statuty wspólnoty pozostają wiążące do czasu ich formalnej zmiany przez wspólnotę i ponownego wpisu do księgi wieczystej. Sam upływ czasu ich nie unieważnia.

Czy wspólnota może po prostu przegłosować zniesienie ograniczenia? Zmiana statutów konstytutywnych wymaga jednomyślnej uchwały wszystkich właścicieli — wyższego progu niż większość trzech piątych wymagana do ograniczenia wynajmu turystycznego na mocy przepisu z kwietnia 2025 r. Jest to możliwe, ale rzadkie.

Czym jest CCU i kiedy pomaga? Certificado de compatibilidad urbanística (CCU) wydawany jest przez urząd gminy i potwierdza, że krótkoterminowy wynajem turystyczny jest zgodny z lokalnymi przepisami planistycznymi dla danego adresu. Zgodnie z orzeczeniem w sprawie Sagunto CCU może wypełnić warunkowy wyjątek zawarty w statutach wspólnoty — ale tylko wtedy, gdy same statuty zawierają zapis uznający zezwolenie gminne za ważny mechanizm odblokowania.

Czy dotyczy to willi i domów wolnostojących? Zasadniczo nie. Ograniczenia te wynikają z ustawy o własności poziomej (Ley de Propiedad Horizontal) i dotyczą nieruchomości w ramach wspólnoty współdzielącej części wspólne — zazwyczaj apartamentów, domów szeregowych i niektórych urbanizacji. Wolnostojąca willa bez elementów współdzielonych nie podlega statutom wspólnoty w ten sposób.

Jak sprawdzić statuty wspólnoty nieruchomości przed złożeniem oferty? Statuty stanowią część publicznego rejestru nieruchomości. Nota simple z księgi wieczystej pokaże, czy istnieją klauzule ograniczające. Agent kupującego lub hiszpański prawnik specjalizujący się w nieruchomościach może pozyskać i przeanalizować te dokumenty w ramach należytej staranności przed złożeniem oferty.