Kunnen gemeenschapsstatuten uw toeristische verhuur op de Costa Blanca blokkeren? De DGSJFP-uitspraak van 2026

Kunnen gemeenschapsstatuten uw toeristische verhuur op de Costa Blanca blokkeren? Wat de DGSJFP-uitspraak van 2026 betekent voor kopers

Een reeks uitspraken van de Spaanse vastgoedregistratieautoriteit — de Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) — heeft bevestigd wat veel buitenlandse kopers pas na het ondertekenen ontdekken: de bewoordingen in de oprichtingsstatuten van een gemeenschap kunnen bepalen of kortetermijnverhuur ooit mogelijk is. Een resolutie gepubliceerd in de BOE op 9 juli 2026 (BOE-A-2026-14950), voortkomend uit een zaak in Sagunto, legt precies vast wanneer die statuten van toepassing zijn — en, cruciaal, wanneer niet.

Twee afzonderlijke lagen die kortetermijnverhuur kunnen blokkeren

Veel kopers zijn inmiddels op de hoogte van de stemvereiste van de eigenaarsvereniging die op 3 april 2025 werd ingevoerd, waarbij een nieuwe toeristische verhuur in een appartement of complex de goedkeuring vereist van ten minste drie vijfde van de eigenaren en deelnemingsquota. Wat minder mensen beseffen, is dat deze stemming de tweede laag vormt. De eerste is ouder en moeilijker te wijzigen: de oorspronkelijke constitutieve statuten van de gemeenschap, geregistreerd in het Kadaster toen het complex werd gebouwd.

Deze twee mechanismen zijn onafhankelijk van elkaar. Een gemeenschap kan permissieve statuten hebben en toch nog met een drie vijfde meerderheid stemmen om toeristische verhuur te beperken. Omgekeerd kunnen statuten die decennia geleden zijn opgesteld al clausules bevatten die elke kortetermijnverhuur blokkeren, ongeacht hoe de gemeenschap later stemt.

Hoe "uitsluitend residentieel gebruik" er in de praktijk uitziet

Beperkende clausules bevatten doorgaans tekst als: "De gebouwen zijn uitsluitend bestemd voor bewoning. Commerciële activiteiten, horecavestigingen en in het algemeen alles wat het persoonlijke of gezinsmatige woongebruik te boven gaat, zijn uitdrukkelijk verboden."

De DGSJFP heeft consequent geoordeeld dat dergelijke bewoordingen — ook als vakantieverhuur niet expliciet wordt genoemd — ruim genoeg zijn om toeristische verhuur te verbieden. De redenering is dat het verhuren aan doorreizende gasten voor commercieel gewin het "persoonlijk of gezinsmatig woongebruik" overstijgt, ongeacht of de woning de rest van de tijd residentieel wordt gebruikt. Zinsneden als "horecavestigingen" en "commerciële activiteiten" zijn ook in generieke, tientallen jaren oude statuten voldoende bevonden om kortetermijnverhuuractiviteiten te omvatten.

Deze clausules zijn geregistreerd in het Kadaster en bindend voor elke koper die de woning na registratie ervan verwerft. Ze zijn ook registraal tegenwerpbaar aan derden — u kunt achteraf niet stellen dat u er niet van op de hoogte was.

Wanneer een gemeentelijk certificaat de woning kan vrijgeven

De uitspraak in Sagunto introduceert een belangrijke nuance. De gemeenschapsstatuten in die zaak beperkten het gebruik tot bewoning, maar bevatten een ontsnappingsclausule: gebruik was verboden "tenzij de Verordeningen dit toestaan". De DGSJFP oordeelde dat een gemeentelijk stedenbouwkundig compatibiliteitscertificaat (certificado de compatibilidad urbanística, CCU) — afgegeven door het gemeentebestuur om te bevestigen dat toeristische verhuur verenigbaar is met de lokale bestemmingsplanregels — precies zo'n toestemming vormt. Waar statuten een dergelijke voorwaardelijke uitzondering bevatten, kan een CCU van de lokale overheid hieraan voldoen en de registratie mogelijk maken.

Dit geldt niet voor statuten met een absoluut verbod zonder verwijzing naar gemeentelijke toestemming. In die gevallen vereist wijziging van de beperking een unaniem besluit van de gemeenschap om de statuten aan te passen — een zeer hoge drempel.

De praktische conclusie: twee woningen in dezelfde straat kunnen volledig verschillende uitkomsten hebben, afhankelijk van of hun gemeenschapsstatuten "verboden" dan wel "verboden tenzij de gemeente anders bepaalt" vermelden.

De VT-vergunning is wat telt voor eigenaren op de Costa Blanca

Het is goed te vermelden dat het NRUA — het nationale registratienummer voor kortetermijnverhuur dat de registrar in Sagunto toewees — vervolgens in mei 2026 werd vernietigd door de Spaanse Hoge Raad. De onderliggende juridische beginselen uit deze DGSJFP-resoluties blijven echter volledig van toepassing: het eigen toeristische verhuurkader van de Comunitat Valenciana (de Vivienda Turística-vergunning, of VT) is het geldende regime op de Costa Blanca en vereist precies dezelfde combinatie van documenten — een CCU van het gemeentebestuur en een verantwoordelijkheidsverklaring aan de Generalitat Valenciana. De kwestie van de gemeenschapsstatuten is even relevant onder het Valenciaans recht als onder het inmiddels vervallen nationale register.

Due diligence: wat u voor aankoop moet controleren

Als verhuurinkomsten uit toerisme deel uitmaken van uw plannen, dient een grondige pre-aankoopcontrole het volgende te omvatten:

Een aankoopmakelaar die actief is in Jávea en langs de gehele Costa Blanca Norte kan deze controles uitvoeren voor de biedfase, zodat u precies weet wat u koopt voordat u zich vastlegt.

Een beheersbaar risico, geen dealbreaker

Dit alles mag kopers niet afschrikken van de markt op de Costa Blanca. De grote meerderheid van vrijstaande villa's — het dominante woningtype in Jávea, Moraira en Dénia — valt helemaal niet onder horizontale eigendomsstatuten, waardoor deze beperkingen simpelweg niet van toepassing zijn. Voor appartementen en rijwoningen in gemeenschappen neemt de statutencontrole slechts enkele minuten in beslag en zou onderdeel moeten zijn van elk goed uitgevoerd due diligence-proces.

Als de statuten duidelijk zijn, heeft u zekerheid. Als ze een uitzonderingsclausule bevatten, kan de CCU-route openstaan. Hoe dan ook: weten voor u tekent is oneindig beter dan de beperking ontdekken na de eigendomsoverdracht.

---

Veelgestelde vragen

Hebben de statuten van de eigenaarsvereniging voorrang boven een Valenciaanse VT-vergunning voor toeristische verhuur? Ja. Een VT-vergunning afgegeven door de Generalitat Valenciana bevestigt de administratieve naleving, maar gaat niet boven private gemeenschapsstatuten. Als de constitutieve statuten van uw gemeenschap gebruik buiten het persoonlijk residentieel gebruik verbieden, kan de toeristische vergunning niet worden uitgeoefend totdat die beperking is opgelost.

De statuten van mijn woning zijn opgesteld in de jaren tachtig — zijn ze nog steeds van kracht? Ja. Geregistreerde gemeenschapsstatuten blijven bindend totdat ze formeel zijn gewijzigd door de gemeenschap en opnieuw zijn geregistreerd in het Kadaster. Ouderdom alleen doet ze niet vervallen.

Kan de gemeenschap eenvoudig stemmen om de beperking op te heffen? Wijziging van de constitutieve statuten vereist een unaniem besluit van alle eigenaren — een hogere drempel dan de drie vijfde meerderheid die nodig is om toeristische verhuur te beperken op grond van de regel van april 2025. Het is mogelijk, maar zeldzaam.

Wat is een CCU en wanneer helpt het? Een certificado de compatibilidad urbanística (CCU) wordt afgegeven door het gemeentebestuur en bevestigt dat kortetermijntoeristische verhuur verenigbaar is met de lokale bestemmingsplanregels voor dat adres. Op grond van de uitspraak in Sagunto kan een CCU voldoen aan een voorwaardelijke uitzondering in de gemeenschapsstatuten — maar alleen als de statuten zelf clausules bevatten die gemeentelijke toestemming als geldig opheffingsmechanisme aanmerken.

Heeft dit gevolgen voor villa's en vrijstaande woningen? Over het algemeen niet. Deze beperkingen vloeien voort uit de Wet Horizontaal Eigendom (Ley de Propiedad Horizontal) en zijn van toepassing op woningen binnen een gemeenschap die gemeenschappelijke elementen deelt — doorgaans appartementen, rijtjeswoningen en sommige urbanisaties. Een vrijstaande villa zonder gedeelde structuur valt niet onder gemeenschapsstatuten op deze manier.

Hoe controleer ik de gemeenschapsstatuten van een woning voor het uitbrengen van een bod? De statuten maken deel uit van het publieke kadasterregister van de woning. Een nota simple uit het Kadaster laat zien of er beperkende clausules bestaan. Een aankoopmakelaar of een Spaans vastgoedadvocaat kan deze documenten opvragen en beoordelen als onderdeel van de due diligence voor het uitbrengen van een bod.