Gdy Catastro i akt się nie zgadzają: wille Costa Blanca

Gdy Catastro, akt notarialny i budynek się nie zgadzają

Odkrycie, że powierzchnia potencjalnej willi na Costa Blanca jest o 30 metrów kwadratowych mniejsza w rejestrze katastralnym niż w escriturze (akcie notarialnym) — albo że basen w ogóle nie figuruje w żadnym z tych dokumentów — może początkowo budzić niepokój. Ta niezgodność jest jednak niezwykle powszechna w przypadku starszych nieruchomości w Hiszpanii i należy do najłatwiejszych do rozwiązania problemów w procesie zakupu, pod warunkiem że zostanie wykryta wcześnie i zajmie się nią właściwa osoba.

Trzy rejestry, trzy różne funkcje

Żeby zrozumieć, dlaczego dochodzi do rozbieżności, trzeba wiedzieć, czemu służy każdy z tych rejestrów.

Catastro (kataster) to administracyjna inwentaryzacja prowadzona przez Dirección General del Catastro podlegającą hiszpańskiemu Ministerstwu Finansów. Opisuje każdą nieruchomość fizycznie: powierzchnię działki, obrys budynku, rok budowy i przeznaczenie. Jego głównym celem jest fiskalny — stanowi podstawę naliczania podatku od nieruchomości IBI. Nie jest dokumentem własności.

Registro de la Propiedad (Księga Wieczysta) rejestruje prawo własności, hipoteki i obciążenia. To ten dokument prawnie definiuje, co posiadasz, i chroni kupującego przed roszczeniami osób trzecich. Gdy Catastro i Registro różnią się między sobą, Registro ma większą wagę prawną w kwestii własności.

Fizyczny budynek to po prostu to, co stoi na parceli — i może różnić się od obu rejestrów, jeśli dobudówki, baseny lub tarasy zostały wzniesione bez formalnego zgłoszenia.

Wszystkie trzy rejestry są prowadzone niezależnie, więc ta sama nieruchomość może mieć trzy różne wartości powierzchni. Hiszpańska Ley 13/2015 nałożyła obowiązek koordynacji między Catastro a Registro na przyszłość, lecz starsze nieruchomości nagromadziły dekady nieskoordynowanych aktualizacji.

Dlaczego starsze wille na Costa Blanca są szczególnie narażone

Wiele willi wzdłuż Costa Blanca zostało wybudowanych w latach 70., 80. i 90. XX wieku. Nieformalnie dodawano rozbudowy, kopano baseny, zamykano tarasy. Sprzedający mogli w pewnym momencie zaktualizować escriturę bez zmiany Catastro — lub odwrotnie. Zdarzało się też, że żaden z rejestrów nie był aktualizowany. Architekt podaje jedną liczbę; nota simple z Registro — inną; certificado descriptivo y gráfico z Catastro — jeszcze inną.

Wykrywanie rozbieżności podczas due diligence

Rozbieżność należy wykryć przed podpisaniem arras (umowy rezerwacyjnej), a nie przy biurku notariusza w dniu finalizacji transakcji. Niezależny prawnik powinien pobrać trzy dokumenty w ramach standardowego badania:

1. Nota simple z Registro de la Propiedad — zawiera zarejestrowaną powierzchnię, historię własności i ewentualne obciążenia.
2. Certificado descriptivo y gráfico z Catastro — zawiera opis fizyczny i obrys satelitarny.
3. Ekspertyza techniczna — najlepiej raport licencjonowanego architekta lub aparejadora potwierdzający rzeczywistą powierzchnię zabudowy.

Jeśli wszystkie trzy są zgodne, nie ma problemu. Jeśli się różnią, należy to zgłosić przed zaangażowaniem jakichkolwiek środków.

Cztery sposoby na rozwiązanie rozbieżności

Sposób naprawienia rozbieżności zależy od jej rodzaju i skali.

1. Niewielka różnica powierzchni (poniżej 5%) Gdy akt opisuje powierzchnię nieco większą lub mniejszą niż ta zarejestrowana w Catastro, sprzedający może złożyć oświadczenie prostujące przed notariuszem w samym akcie przeniesienia własności. Notariusz zawiadamia Catastro bezpośrednio na podstawie Art. 18.2 Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (RDL 1/2004). Korekta wchodzi w życie tego samego dnia bez odrębnego postępowania administracyjnego.

2. Znaczna różnica powierzchni (powyżej 10%) Różnice przekraczające 10% uruchamiają formalne postępowanie korygujące w Catastro. Sprzedający — wspierany przez prawnika i zazwyczaj licencjonowanego geodetę — składa dowody (zwymiarowany rzut, certyfikat techniczny i obowiązujący akt) do Catastro. Rozpatrzenie zajmuje zwykle od jednego do trzech miesięcy. Registrador nie zaakceptuje skorygowanego opisu przed zakończeniem postępowania, dlatego należy się tym zająć z odpowiednim wyprzedzeniem przed planowanym terminem finalizacji.

3. Niezgłoszone budynki lub rozbudowy (declaración de obra antigua) Basen wybudowany w 1992 roku, garaż zamknięty w 2004 roku, dodatkowa sypialnia wzniesiona bez pozwolenia — takie elementy często nie figurują ani w Catastro, ani w akcie. Rozwiązaniem jest declaración de obra nueva por antigüedad (deklaracja starego obiektu budowlanego). Zgodnie z prawem planistycznym Wspólnoty Walenckiej (LOTUP, Ley 5/2014) okres przedawnienia wynosi cztery lata dla robót mniejszych i sześć lat dla robót większych, co oznacza, że większość rozbudów starszych willi na Costa Blanca jest poza jakimkolwiek ryzykiem planistycznym.

Postępowanie wymaga:

• Certyfikatu technicznego od licencjonowanego architekta potwierdzającego konstrukcję, jej wymiary i przybliżoną datę budowy.
• Certificado de antigüedad z Ayuntamiento potwierdzającego, że obiekt pochodzi sprzed okresu przedawnienia.
• Aktu notarialnego formalizującego deklarację.
• Aktualizacji Catastro, a następnie wpisu do Registro de la Propiedad.

Cały proces zajmuje zazwyczaj od czterech do ośmiu tygodni po zgromadzeniu wszystkich dokumentów, choć opieszałość władz gminnych może wydłużyć ten termin.

4. Luki rejestrowe (nieruchomość nie w pełni zarejestrowana) Niekiedy budynek lub część działki nie ma w ogóle wpisu w rejestrze. Rozwiązanie wymaga formalnego expediente de dominio na podstawie Art. 198–210 Ley Hipotecaria (zmienionej przez Ley 13/2015). Jest to notarialne postępowanie niespornej jurysdykcji i może trwać kilka miesięcy, dlatego wczesne jego zidentyfikowanie ma kluczowe znaczenie.

Kto rozwiązuje problem — i w jakim terminie

Kluczowy punkt handlowy: uczyń rozwiązanie wszystkich rozbieżności przez sprzedającego warunkiem arras, który musi być spełniony przed finalizacją. Nigdy nie przyjmuj ustnej obietnicy, że "zostanie to uregulowane po podpisaniu". Jeśli potrzebujesz kredytu hipotecznego, rzeczoznawca banku wykryje rozbieżność, a pożyczkodawca może odmówić finansowania do czasu jej usunięcia. Nawet kupujący płacący gotówką napotkają komplikacje przy przyszłej odsprzedaży, jeśli rejestry pozostaną niespójne.

Twój agent kupującego lub niezależny prawnik zredaguje klauzulę arras określającą precyzyjną wymaganą korektę, termin jej wykonania i konsekwencje niewywiązania się przez sprzedającego. Ta jedna klauzula chroni Twój zakup bardziej niż niemal cokolwiek innego.

Najczęściej zadawane pytania

P: Czy mogę sfinalizować zakup, gdy rozbieżność nadal nie jest rozwiązana? O: Technicznie notariusz może odnotować rozbieżność i kontynuować, jednak rzadko jest to wskazane. Pożyczkodawcy zazwyczaj nie udzielają kredytu hipotecznego na nieruchomość z nierozwiązanymi kwestiami katastralnymi, a przyszła sprzedaż napotka ten sam problem. Zawsze czyń rozwiązanie warunkiem poprzedzającym finalizację.

P: Jak długo trwa zazwyczaj rozwiązanie rozbieżności Catastro? O: Proste korekty notarialne można przeprowadzić w dniu finalizacji. Formalne postępowanie administracyjne w Catastro trwa od jednego do trzech miesięcy. Deklaracja obra antigua z pełną certyfikacją gminną zajmuje zazwyczaj od czterech do ośmiu tygodni, choć zdarzają się opóźnienia gminne.

P: Kto płaci za korektę? O: Zazwyczaj sprzedający, ponieważ nieruchomość powinna być dostarczona zgodnie z opisem. Umowa arras powinna to wyraźnie stwierdzać.

P: Czy rozbieżność oznacza, że nieruchomość jest nielegalna? O: Niekoniecznie. Niezgłoszona rozbudowa to luka dokumentacyjna, a nie automatycznie nielegalna konstrukcja — zwłaszcza jeśli pochodzi sprzed okresu przedawnienia. Twój prawnik oceni, czy konieczna jest regularyzacja planistyczna, czy wystarczy prosta deklaracja obra antigua.

P: Czy korekta Catastro zmieni mój podatek IBI? O: Tak. Po aktualizacji SUMA (prowincjonalna agencja podatkowa Alicante) zrewiduje wymiar IBI. Większa zgłoszona powierzchnia zwykle oznacza umiarkowany wzrost, który Twój prawnik może oszacować z wyprzedzeniem.

P: Jak agent kupującego pomaga w tej kwestii? O: Agent kupującego wykrywa rozbieżności między Catastro a aktem podczas wstępnego due diligence, na długo przed arras. Koordynuje z agentem sprzedającego, rekomenduje wyspecjalizowanego prawnika i dba o to, by klauzula korygująca była solidna — tak abyś dotarł do dnia finalizacji z czystymi rejestrami i bez niespodzianek.