Catastro en akte komen niet overeen: Costa Blanca villa's

Wanneer het Catastro, de akte en de woning niet overeenstemmen

Ontdekken dat de oppervlakte in het kadasterregister van een villa aan de Costa Blanca 30 vierkante meter minder is dan in de escritura (akte) staat — of dat het zwembad in geen van beide documenten vermeld staat — kan in eerste instantie alarmerend zijn. Maar deze discrepantie komt buitengewoon vaak voor bij oudere Spaanse eigendommen en is een van de makkelijkst op te lossen problemen in het aankoopproces, mits tijdig ontdekt en door de juiste persoon aangepakt.

Drie registers, drie afzonderlijke functies

Om te begrijpen waarom discrepanties ontstaan, moet men weten wat elk register precies doet.

Het Catastro (kadaster) is een administratieve inventaris beheerd door de Dirección General del Catastro onder het Spaanse Ministerie van Financiën. Het beschrijft elke woning fysiek: perceeloppervlakte, gebouwvoetafdruk, bouwjaar en gebruiksdoel. Het primaire doel is fiscaal: het vormt de basis voor de IBI-onroerendgoedbelastingberekening. Het is geen eigendomstitel.

Het Registro de la Propiedad (eigendomsregister) registreert het juridische eigendom, hypotheken en lasten. Dit is het document dat juridisch bepaalt wat u bezit en kopers beschermt tegen vorderingen van derden. Wanneer Catastro en Registro van elkaar afwijken, heeft het Registro meer juridisch gewicht voor eigendomsdoeleinden.

Het fysieke gebouw is simpelweg wat er op het perceel staat — hetgeen kan afwijken van beide registers als uitbreidingen, zwembaden of terrassen zijn gebouwd maar nooit formeel zijn aangegeven.

De drie registers worden onafhankelijk bijgehouden, zodat hetzelfde pand drie verschillende oppervlaktecijfers kan hebben. De Spaanse Ley 13/2015 maakte coördinatie tussen Catastro en Registro verplicht voor de toekomst, maar oudere eigendommen hebben decennia aan niet-gecoördineerde updates opgebouwd.

Waarom oudere villa's aan de Costa Blanca bijzonder kwetsbaar zijn

Veel villa's langs de Costa Blanca werden oorspronkelijk gebouwd in de jaren zeventig, tachtig en negentig. Er werden informeel uitbreidingen bijgebouwd, zwembaden gegraven en terrassen ingesloten. Verkopers kunnen op een bepaald moment de escritura hebben bijgewerkt zonder het Catastro aan te passen, of omgekeerd. Soms werd geen van beide registers bijgewerkt. De bouwkundig architect meldt één getal; de nota simple uit het Registro toont een ander; het certificado descriptivo y gráfico van het Catastro vermeldt een derde.

Ontdekken tijdens due diligence

Het juiste moment om een discrepantie op te sporen is vóór het tekenen van het arras-contract (reserveringscontract), niet aan het bureau van de notaris op de dag van overdracht. Uw onafhankelijk advocaat dient drie documenten op te vragen als onderdeel van standaard due diligence:

1. Nota simple van het Registro de la Propiedad — toont het geregistreerde oppervlakte, de eigendomsketen en eventuele lasten.
2. Certificado descriptivo y gráfico van het Catastro — toont de fysieke beschrijving en de satellietvoetafdruk.
3. Technisch rapport — idealiter een rapport van een erkend architect of aparejador dat het werkelijk gebouwde oppervlakte bevestigt.

Als alle drie overeenstemmen, is er geen probleem. Als ze afwijken, dient u dit te melden vóór het vastleggen van enig bedrag.

De vier oplossingsroutes

Hoe de discrepantie wordt opgelost, hangt af van het type en de omvang.

1. Klein oppervlakteverschil (minder dan 5%) Wanneer de akte een iets groter of kleiner oppervlakte beschrijft dan het Catastro registreert, kan de verkoper een rectificatieverklaring afleggen voor de notaris in de overdrachtsakte zelf. De notaris stelt het Catastro rechtstreeks in kennis op grond van Artikel 18.2 van het Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (RDL 1/2004). De correctie wordt dezelfde dag doorgevoerd zonder afzonderlijke administratieve procedure.

2. Significant oppervlakteverschil (meer dan 10%) Verschillen van meer dan 10% leiden tot een formele Catastro-correctieprocedure. De verkoper — ondersteund door zijn advocaat en gewoonlijk een erkend landmeter — dient bewijsmateriaal in (een bemaatd plan, technisch certificaat en de bestaande akte) bij het Catastro. De afhandeling duurt doorgaans één tot drie maanden. De registrar accepteert de gecorrigeerde beschrijving pas na afronding van de procedure, reden waarom dit ruim voor de beoogde overdrachtsdatum moet worden geregeld.

3. Niet-aangegeven gebouwen of uitbreidingen ("declaración de obra antigua") Een zwembad gebouwd in 1992, een in 2004 ingesloten garage, een extra slaapkamer zonder vergunning toegevoegd — deze elementen ontbreken vaak in zowel het Catastro als de akte. De oplossing is een declaración de obra nueva por antigüedad (verklaring van oud bouwwerk). Onder de planningswet van de Comunitat Valenciana (LOTUP, Ley 5/2014) bedraagt de handhavingsverjaringstermijn vier jaar voor kleine werken en zes jaar voor grote werken, wat betekent dat de meeste toevoegingen aan oudere Costa Blanca-villa's ruimschoots buiten enig planningsrisico vallen.

Het proces vereist:

• Een technisch certificaat van een erkend architect dat de constructie, de afmetingen en de geschatte bouwdatum bevestigt.
• Een certificado de antigüedad van de Ayuntamiento die bevestigt dat de constructie dateert van vóór de verjaringstermijn.
• Een notariële akte die de verklaring formaliseert.
• Catastro-update, gevolgd door inschrijving in het eigendomsregister.

Dit duurt doorgaans vier tot acht weken zodra alle documenten zijn samengesteld, hoewel trage gemeentelijke reacties dit tijdpad kunnen verlengen.

4. Registergaten (woning niet volledig ingeschreven) Soms heeft een gebouw of deel van een perceel helemaal geen registerinschrijving. Oplossing vereist een formeel expediente de dominio op grond van Artikelen 198–210 van de Ley Hipotecaria (zoals gewijzigd door Ley 13/2015). Dit is een notariële vrijwillige-jurisdictieprocedure en kan meerdere maanden duren, zodat vroege identificatie cruciaal is.

Wie lost het op — en wanneer

Het belangrijkste commerciële punt: maak het een voorwaarde in het arras-contract dat de verkoper alle discrepanties vóór overdracht oplost. Accepteer nooit een mondelinge belofte dat "het na ondertekening geregeld wordt." Als u een hypotheek nodig heeft, zal de taxateur van uw bank de discrepantie opmerken en de geldverstrekker kan weigeren verder te gaan totdat het is gecorrigeerd. Ook kopers die contant betalen, krijgen bij toekomstige doorverkoop met complicaties te maken als de registers niet op orde zijn.

Uw aankoopmakelaar of onafhankelijk advocaat stelt de arras-clausule op, waarbij de precieze vereiste correctie, een deadline en de gevolgen van niet-nakoming door de verkoper worden gespecificeerd. Die ene clausule beschermt uw aankoop meer dan vrijwel iets anders.

Veelgestelde vragen

V: Kan ik de aankoop afronden terwijl een discrepantie nog niet is opgelost? A: Technisch gezien kan een notaris een discrepantie noteren en toch doorgaan, maar dit is zelden aan te raden. Geldverstrekkers verlenen normaal gesproken geen hypotheek op een woning met onopgeloste kadastersaken, en een toekomstige verkoop zal hetzelfde obstakel tegenkomen. Maak oplossing altijd een pre-overdrachtsvoorwaarde.

V: Hoe lang duurt het doorgaans om een Catastro-discrepantie op te lossen? A: Eenvoudige notariële correcties kunnen op de dag van overdracht plaatsvinden. Een formele Catastro-administratieve procedure duurt één tot drie maanden. Een obra antigua-verklaring met volledige gemeentelijke certificering duurt doorgaans vier tot acht weken, hoewel gemeentelijke vertragingen voorkomen.

V: Wie betaalt voor de correctie? A: Doorgaans de verkoper, aangezien de woning moet worden geleverd zoals beschreven. Uw arras-contract moet dit expliciet vermelden.

V: Betekent een discrepantie dat de woning illegaal is? A: Niet noodzakelijk. Een nooit aangegeven uitbreiding is een administratieve tekortkoming, niet automatisch een illegale constructie — zeker als ze dateert van vóór de verjaringstermijn. Uw advocaat beoordeelt of planningsregularisatie nodig is of dat een eenvoudige obra antigua-verklaring volstaat.

V: Verandert het corrigeren van het Catastro mijn IBI-aanslag? A: Ja. Na bijwerking zal SUMA (het provinciale belastingkantoor van Alicante) de IBI-aanslag herzien. Een groter opgegeven oppervlakte leidt normaal gesproken tot een bescheiden verhoging, die uw advocaat van tevoren kan inschatten.

V: Hoe helpt een aankoopmakelaar hierbij? A: Een aankoopmakelaar signaleert Catastro–aktemismatches tijdens de eerste due diligence, ruim vóór het arras. Zij coördineren met de makelaar van de verkoper, bevelen een gespecialiseerd advocaat aan en zorgen ervoor dat de correctieclausule solide is — zodat u de overdrachtsdatum bereikt met heldere registers en geen verrassingen.