Zakup nieruchomości w Jávei lub Moraira przez holenderskiego nabywcę: przewodnik krok po kroku (2026)

Dlaczego holenderscy kupujący wybierają Jáveę i Moraira ponad wszystkie inne miejscowości Costa Blanca

Holandia stała się czwartym największym źródłem zagranicznych nabywców nieruchomości w Hiszpanii, odpowiadając za prawie 7% wszystkich zagranicznych zakupów w 2025 roku. W Hiszpanii holenderscy kupujący skupiają się przede wszystkim na jednym obszarze: północnej Costa Blanca. A w obrębie tego wybrzeża Jávea i Moraira zajmują czołowe miejsca na ich listach wyszukiwania na największych portalach nieruchomości.

Powody są niezmienne. Obie miejscowości oferują bezpośrednie połączenia Ryanair i Transavia z Amsterdamu, Eindhoven i Rotterdamu — dwie godziny podróży od drzwi do drzwi latem. Obie leżą w comarcas Marina Alta, gdzie cudzoziemcy stanowią blisko 40% mieszkańców, co jest najwyższym odsetkiem we Wspólnocie Walencjańskiej. Społeczność holenderska jest tu wyjątkowo widoczna: dobrze zakorzenione holenderskojęzyczne kluby społeczne, firmy prowadzone przez Holendrów, agenci nieruchomości mówiący po niderlandzku oraz restauracje łączące holenderskie smaki z lokalną kuchnią.

Ceny różnią się znacząco między obiema miejscowościami. Średnia cena ofertowa w Jávei wynosi około 3 879 €/m², a najatrakcyjniejsze adresy przy wybrzeżu sięgają 5 000 €/m². Moraira mieści się ogólnie w przedziale 2 500–4 500 €/m², przy czym El Portet notuje najwyższe ceny za metr kwadratowy w prowincji Alicante, podczas gdy ulice w głębi lądu i te skierowane na północ oferują realną wartość. Obie miejscowości odnotowywały trwały, dwucyfrowy roczny wzrost cen przez cały 2025 rok i na początku 2026 roku.

Co przygotować w Holandii przed wizytą na oglądaniach

Doświadczeni holenderscy kupujący robią trzy rzeczy przed wsiadaniem do samolotu na oglądanie nieruchomości.

Po pierwsze, konsultują się z holenderskim doradcą finansowym lub belastingadviseur (doradcą podatkowym), który zna się na hiszpańskim rynku nieruchomości. Od momentu podpisania hiszpańskiego aktu notarialnego nieruchomość wchodzi do Box 3 holenderskiej deklaracji podatkowej jako „overige bezittingen" (inne aktywa). W 2026 roku Box 3 stosuje do zagranicznych nieruchomości domniemany zwrot w wysokości 6,00%, opodatkowany według stałej stawki 36%, co daje efektywny roczny podatek majątkowy w wysokości około 2,16% wartości rynkowej. Niespłacona hipoteka hiszpańska proporcjonalnie obniża podstawę opodatkowania, ponieważ dług hipoteczny w Box 3 jest kompensowany według domniemanej stopy 2,70%. Zaplanowanie tego przed zakupem — a nie po — decyduje o sposobie strukturyzowania finansowania.

Po drugie, zgodnie z umową o unikaniu podwójnego opodatkowania między Hiszpanią a Holandią, Hiszpania ma pierwszeństwo w opodatkowaniu dochodów z najmu, zysków kapitałowych i dochodów przypisanych (domniemanych) z hiszpańskich nieruchomości. Holandia przyznaje proporcjonalne ulgi (evenredige vrijstelling met progressievoorbehoud), ale nie znosi obowiązku składania zeznań w Hiszpanii. Nawet nieruchomość, która stoi pusta przez cały rok, wymaga corocznego złożenia w Hiszpanii deklaracji podatkowej dla nierezydentów w formie Modelo 210, w której wykazuje się dochód przypisany wynoszący około 1,1–2% wartości katastralnej, opodatkowany według stawki 19% dla rezydentów UE.

Po trzecie, należy ustanowić trwałe pełnomocnictwo (volmacht) u hiszpańskiego notariusza lub u swojego hiszpańskiego prawnika. Umożliwia ono pełnomocnikowi podpisywanie dokumentów, otwarcie rachunku bankowego i uzyskanie numeru NIE w imieniu kupującego — eliminując konieczność wielokrotnych wyjazdów do Hiszpanii.

Osiem kroków do sfinalizowania zakupu

1. Numer NIE. Każdy kupujący potrzebuje Número de Identificación de Extranjero przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy. Można go uzyskać w konsulacie hiszpańskim w Amsterdamie lub Hadze albo w dowolnym komisariacie Policía Nacional w Hiszpanii — zwykle w ciągu trzech do pięciu dni roboczych po umówieniu wizyty. Prawnik może załatwić tę formalność na podstawie pełnomocnictwa.

2. Niezależny prawnik. Należy zatrudnić hiszpańskiego prawnika specjalizującego się w nieruchomościach — abogado — jeszcze przed złożeniem jakiejkolwiek oferty. Notariusz w Hiszpanii uwierzytelnia transakcję; nie przeprowadza on due diligence w imieniu kupującego. Prawnik sprawdza nota simple (wyciąg z rejestru nieruchomości), status planistyczny, zadłużenia wspólnoty, zezwolenie na pierwszą ocupację (cédula de habitabilidad) oraz pokwitowania IBI.

3. Hiszpański rachunek bankowy. Niezbędny do poleceń zapłaty (media, IBI, opłaty wspólnotowe) oraz do otrzymania środków hipotecznych. Większość banków międzynarodowych umożliwia zdalne otwarcie rachunku; Sabadell i Bankinter mają ugruntowaną pozycję wśród zagranicznych nabywców na Costa Blanca.

4. Umowa rezerwacyjna i zadatek. Opłata rezerwacyjna (zazwyczaj 3 000–6 000 €) wycofuje nieruchomość z rynku na czas przeprowadzania due diligence. Poprzedza ona umowę arras i jest od niej odrębna.

5. Contrato de arras (umowa przedwstępna). Po pomyślnym zakończeniu due diligence kupujący płaci 10% ceny zakupu (pomniejszone o zadatek rezerwacyjny). To wiąże obie strony: jeśli kupujący wycofa się bez uzasadnionej przyczyny prawnej, traci zadatek; jeśli sprzedający wycofa się, zwraca podwójną kwotę. Okres między arras a podpisaniem aktu wynosi zazwyczaj od czterech do ośmiu tygodni.

6. Hipoteka (jeśli potrzebna). Nierezydenci mogą uzyskać hiszpańską hipotekę do 70% wartości wyceny. Wiodący pożyczkodawcy — Sabadell, CaixaBank, Bankinter — oferują produkty dla nierezydentów z opcją zmiennej i stałej stopy procentowej. Skorzystanie z usług hiszpańskiego brokera hipotecznego oszczędza czas i zazwyczaj poprawia warunki kredytu.

7. Akt notarialny (escritura pública). Podpisanie odbywa się w kancelarii notarialnej w Jávei lub Dénia. Obie strony podpisują (lub ich pełnomocnicy na podstawie pełnomocnictwa). Kupujący reguluje pozostałą należność i otrzymuje klucze. Notariusz przesyła escritura do wpisu do rejestru nieruchomości.

8. Rejestracje po sfinalizowaniu zakupu. Należy zarejestrować własność w Catastro, przepisać IBI na swoje nazwisko, przenieść umowy o media, ustanowić polecenia zapłaty i zarejestrować się w padrón (rejestrze ludności), jeśli planuje się przebywać w Hiszpanii ponad 183 dni w roku — co skutkuje uzyskaniem statusu rezydenta podatkowego i zasadniczo zmienia sytuację podatkową.

Bieżące koszty posiadania nieruchomości w Jávei lub Moraira

Wspólnota Walencjańska obniżyła podatek od przeniesienia własności ITP z 10% do 9% z dniem 1 czerwca 2026 roku. Opłata skarbowa (AJD) przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego wynosi 1,4%. Na wszelkie podatki i honoraria należy zaplanować dodatkowe 11–13% ponad cenę zakupu.

Wybór między Jáveą a Moraira

Obie miejscowości przyciągają podobny profil holenderskiego kupującego — zazwyczaj w wieku 45–60 lat, planującego emeryturę lub intensywnie użytkowany dom wakacyjny. Większy rozmiar Jávei oznacza więcej usług dostępnych przez cały rok, trzy odrębne strefy plażowe i bogatszy kalendarz wydarzeń towarzyskich dla ekspatów. Mniejsza skala Morairy odpowiada kupującym preferującym spokojniejsze, bardziej kameralne otoczenie z silną, całoroczną społecznością mieszkańców. Wielu holenderskich kupujących, którzy zaczęli od Jávei, przenosi się po kilku latach do Morairy; sytuacja odwrotna jest rzadsza.

Niezależny agent ds. zakupu, pracujący wyłącznie na rzecz kupującego — nie reprezentujący żadnego sprzedawcy ani dewelopera — daje holenderskim nabywcom istotną przewagę na rynku, gdzie większość agentów reprezentuje interesy sprzedającego.

Często zadawane pytania

P: Czy muszę podróżować do Hiszpanii, aby sfinalizować zakup, czy można to wszystko załatwić zdalnie? O: Numer NIE, otwarcie rachunku bankowego, a nawet podpisanie aktu notarialnego można załatwić za pośrednictwem hiszpańskiego pełnomocnictwa (volmacht), dzięki czemu cały proces można przeprowadzić zdalnie. Większość kupujących przyjeżdża na oglądanie nieruchomości, ale finalizacja zakupu jest prawnie możliwa bez fizycznej obecności.

P: Jak moja hiszpańska nieruchomość jest opodatkowana w Holandii w ramach Box 3? O: Hiszpańska nieruchomość jest deklarowana jako „overige bezittingen" w Box 3. W 2026 roku domniemana stopa zwrotu z nieruchomości wynosi 6,00%, opodatkowana według stawki 36%, co daje około 2,16% wartości rynkowej rocznie. Niespłacona hipoteka hiszpańska obniża podstawę opodatkowania. Umowa podatkowa między Hiszpanią a Holandią przewiduje proporcjonalną ulgę zapobiegającą podwójnemu opodatkowaniu, jednak należy ją aktywnie uwzględnić w holenderskiej deklaracji podatkowej.

P: Jaki jest łączny koszt zakupu ponad cenę nabycia? O: Należy zaplanować dodatkowe 11–13%. Dla nieruchomości z rynku wtórnego we Wspólnocie Walencjańskiej głównymi pozycjami są ITP w wysokości 9%, honoraria notarialne i opłaty rejestrowe (~1,5%) oraz honoraria prawnika (~1%). Nieruchomości z rynku pierwotnego podlegają opodatkowaniu VAT w wysokości 10% oraz opłacie skarbowej AJD w wysokości 1,4% zamiast ITP.

P: Czy muszę składać zeznanie podatkowe w Hiszpanii, jeśli nieruchomość nigdy nie jest wynajmowana? O: Tak. Hiszpania zobowiązuje wszystkich właścicieli niebędących rezydentami do corocznego składania deklaracji Modelo 210, w której wykazuje się domniemany dochód z najmu nawet w przypadku nieruchomości stojących puste. Dla rezydentów UE stawka podatku wynosi 19% od około 1,1–2% wartości katastralnej.

P: Jaka jest różnica między notariuszem a prawnikiem w hiszpańskim procesie zakupu? O: Hiszpański notariusz uwierzytelnia transakcję i zapewnia prawną ważność aktu — nie reprezentuje kupującego i nie przeprowadza due diligence. Niezależny prawnik (abogado) sprawdza status prawny nieruchomości, negocjuje umowy i chroni interesy kupującego.

P: Czy lepiej kupić w Jávei czy w Moraira? O: Obie miejscowości są doskonałym wyborem dla bardzo podobnego profilu kupującego. Jávea oferuje lepiej rozwiniętą infrastrukturę usługową i liczniejszą społeczność przez cały rok; Moraira jest bardziej kameralna i spokojna. O wyborze często decydują budżet, preferencje dotyczące stylu życia oraz bliskość szkół międzynarodowych (Lady Elizabeth, Xàbia International College).