Comprar una propiedad en Jávea o Moraira siendo comprador neerlandés: guía paso a paso (2026)

Por qué los compradores neerlandeses eligen Jávea y Moraira por encima de cualquier otro municipio de la Costa Blanca

Los Países Bajos se han convertido en la cuarta fuente más importante de compradores extranjeros de inmuebles en España, representando casi el 7% de todas las adquisiciones internacionales en 2025. Dentro de España, los compradores neerlandeses se concentran principalmente en una zona: la Costa Blanca Norte. Y dentro de esa costa, Jávea y Moraira encabezan sus listas de búsqueda en los principales portales inmobiliarios.

Las razones son consistentes. Ambas localidades ofrecen conexiones directas con Ryanair y Transavia desde Ámsterdam, Eindhoven y Róterdam — un trayecto de dos horas puerta a puerta en verano. Ambas se encuentran en la comarca de la Marina Alta, donde los residentes extranjeros representan cerca del 40% de la población, la concentración más alta de la Comunitat Valenciana. La comunidad neerlandesa es especialmente visible: clubs sociales en neerlandés ya consolidados, negocios gestionados por neerlandeses, agentes inmobiliarios neerlandófonos y un amplio abanico de restaurantes que conjugan los gustos holandeses con la gastronomía local.

Los precios difieren de manera significativa entre ambas localidades. El precio medio de oferta en Jávea se sitúa en torno a 3.879 €/m², y las direcciones privilegiadas frente al mar alcanzan los 5.000 €/m². Moraira oscila en términos generales entre 2.500 y 4.500 €/m², con El Portet a la cabeza de los precios por metro cuadrado en la provincia de Alicante, mientras que las calles interiores y las orientadas al norte ofrecen un valor real. Ambas localidades han registrado un crecimiento anual de dos dígitos de forma sostenida durante 2025 y hasta entrado 2026.

Qué preparar en los Países Bajos antes de visitar propiedades

Los compradores neerlandeses con experiencia realizan tres gestiones antes de tomar el avión para ver inmuebles.

En primer lugar, consultan con un asesor financiero neerlandés o belastingadviseur que conozca el mercado inmobiliario español. Desde el momento en que se firma una escritura española, el activo pasa a engrosar el Box 3 de la declaración de la renta neerlandesa como "overige bezittingen" (otros activos). En 2026, el Box 3 aplica un rendimiento presunto del 6,00% a los inmuebles extranjeros, gravado a un tipo fijo del 36%, lo que da una tributación patrimonial efectiva anual de aproximadamente el 2,16% del valor de mercado. Una hipoteca española pendiente reduce la base imponible de forma proporcional, ya que la deuda hipotecaria se compensa en el Box 3 a un tipo presunto del 2,70%. Planificar esto antes de la compra — no después — determina cómo se estructura la financiación.

En segundo lugar, en virtud del convenio de doble imposición entre España y los Países Bajos, España tiene la prioridad tributaria sobre las rentas de arrendamiento, las plusvalías y la renta imputada (presunta) de los inmuebles españoles. Los Países Bajos conceden una deducción proporcional (evenredige vrijstelling met progressievoorbehoud), pero no eliminan las obligaciones fiscales en España. Incluso un inmueble que permanece vacío todo el año genera una declaración anual del IRNR mediante el Modelo 210, declarando una renta imputada de aproximadamente el 1,1–2% del valor catastral, gravada al 19% para residentes en la UE.

En tercer lugar, conviene otorgar un poder notarial duradero (volmacht) ante un notario español o ante el abogado español de confianza. Esto permite que el representante firme documentos, abra una cuenta bancaria y obtenga el NIE en nombre del comprador, evitando así múltiples desplazamientos a España.

Los ocho pasos hasta la firma

1. Número NIE. Todo comprador necesita un Número de Identificación de Extranjero antes de poder firmar cualquier contrato. Se puede obtener en el consulado español en Ámsterdam o La Haya, o en cualquier comisaría de la Policía Nacional en España — el plazo habitual es de tres a cinco días hábiles con cita previa. El abogado puede gestionar este trámite mediante poder notarial.

2. Abogado independiente. Conviene contratar a un abogado especializado en propiedad inmobiliaria española — un abogado — antes de formular cualquier oferta. El notario en España autentica la transacción; no realiza la diligencia debida en nombre del comprador. El abogado comprueba la nota simple (extracto del Registro de la Propiedad), el estado urbanístico, las deudas con la comunidad, la licencia de primera ocupación (cédula de habitabilidad) y los recibos del IBI.

3. Cuenta bancaria española. Necesaria para las domiciliaciones bancarias (suministros, IBI, cuotas de comunidad) y para la recepción de fondos hipotecarios. La mayoría de los bancos internacionales permiten abrir una cuenta a distancia; Sabadell y Bankinter tienen sólida trayectoria con compradores extranjeros en la Costa Blanca.

4. Contrato de reserva y señal. Una señal de reserva (normalmente entre 3.000 y 6.000 €) retira el inmueble del mercado durante la realización de la diligencia debida. Es independiente del contrato de arras y lo precede.

5. Contrato de arras (contrato privado de compraventa). Una vez concluida satisfactoriamente la diligencia debida, se abona el 10% del precio de compra (menos la señal de reserva). Esto vincula a ambas partes: si el comprador desiste sin causa justificada, pierde la señal; si es el vendedor quien se echa atrás, debe devolver el doble del importe. El plazo entre las arras y la escritura suele ser de cuatro a ocho semanas.

6. Hipoteca (si se necesita). Los compradores no residentes pueden obtener hipotecas españolas de hasta el 70% del valor de tasación. Las principales entidades — Sabadell, CaixaBank, Bankinter — ofrecen productos para no residentes con opciones de tipo variable y fijo. Un broker hipotecario español ahorra tiempo y, por lo general, mejora las condiciones.

7. Escritura pública ante notario. La firma tiene lugar en la notaría de Jávea o Dénia. Ambas partes firman (o sus representantes mediante poder notarial). El comprador abona el saldo pendiente y se entregan las llaves. El notario remite la escritura para su inscripción en el Registro de la Propiedad.

8. Trámites posteriores a la escritura. Se registra la titularidad en el Catastro, se transfiere el IBI al nombre del nuevo propietario, se cambian los contratos de suministros, se domicilian los recibos y se cursa el empadronamiento si se prevé residir más de 183 días al año en España — lo que conlleva la residencia fiscal española y cambia radicalmente la situación tributaria.

Costes recurrentes al ser propietario en Jávea o Moraira

La Comunitat Valenciana redujo el ITP de transmisiones patrimoniales del 10% al 9% el 1 de junio de 2026. El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) para compras de obra nueva es del 1,4%. Prevea un gasto adicional de entre el 11% y el 13% sobre el precio de compra para cubrir todos los impuestos y honorarios.

Elegir entre Jávea y Moraira

Ambas localidades atraen a un perfil similar de comprador neerlandés — generalmente entre 45 y 60 años, con planes de jubilarse o disfrutar de una segunda residencia muy utilizada. El mayor tamaño de Jávea implica más servicios durante todo el año, tres zonas de playa diferenciadas y una agenda social expat más activa. La escala más reducida de Moraira resulta ideal para quienes prefieren un entorno más tranquilo e íntimo con una sólida comunidad residencial durante todo el año. Muchos compradores neerlandeses que comenzaron en Jávea se trasladan a Moraira después de algunos años; el caso inverso es menos frecuente.

Un agente del comprador independiente — que trabaja exclusivamente en defensa del comprador, sin representar a ningún vendedor ni promotor — ofrece a los compradores neerlandeses una ventaja significativa en un mercado en el que la mayoría de los agentes velan por los intereses del vendedor.

Preguntas frecuentes

P: ¿Es necesario viajar a España para comprar, o se puede gestionar todo de forma remota? A: El NIE, la apertura de la cuenta bancaria e incluso la firma notarial pueden gestionarse mediante un poder notarial español (volmacht), lo que permite completar el proceso de forma remota. La mayoría de los compradores visitan la zona para ver las propiedades, pero la escritura es legalmente posible sin presencia física.

P: ¿Cómo tributa en los Países Bajos mi inmueble español en el Box 3? A: El inmueble español se declara como "overige bezittingen" en el Box 3. En 2026, el tipo de rendimiento presunto sobre inmuebles es del 6,00%, gravado al 36%, lo que equivale a aproximadamente el 2,16% del valor de mercado al año. Una hipoteca española pendiente reduce la base imponible. El convenio de doble imposición España-Países Bajos prevé una deducción proporcional para evitar la doble imposición, pero debe reclamarse activamente en la declaración neerlandesa.

P: ¿Cuál es el coste total de compra al margen del precio de adquisición? A: Calcule entre un 11% y un 13% adicional. Para un inmueble de segunda mano en la Comunitat Valenciana, las partidas principales son el ITP al 9%, los honorarios de notaría y Registro de la Propiedad (~1,5%) y los honorarios del abogado (~1%). Para obra nueva se aplica un IVA del 10% más el 1,4% de AJD en lugar del ITP.

P: ¿Tengo que presentar una declaración fiscal en España si el inmueble no se arrienda en ningún momento? A: Sí. España exige a todos los propietarios no residentes la presentación de una declaración anual mediante el Modelo 210, declarando la renta imputada incluso para inmuebles vacíos. Para residentes en la UE, el tipo es del 19% sobre aproximadamente el 1,1–2% del valor catastral.

P: ¿Cuál es la diferencia entre el notario y el abogado en el proceso de compra español? A: El notario español autentica la transacción y garantiza la validez legal de la escritura; no representa al comprador ni realiza comprobaciones de diligencia debida. El abogado independiente revisa el estado jurídico del inmueble, negocia los contratos y defiende los intereses del comprador a lo largo de todo el proceso.

P: ¿Es mejor comprar en Jávea o en Moraira? A: Ambas localidades son excelentes opciones y se adaptan a un perfil de comprador muy similar. Jávea ofrece mayor infraestructura de servicios y una comunidad más numerosa durante todo el año; Moraira es más compacta y tranquila. El presupuesto, las preferencias de estilo de vida y la proximidad a colegios internacionales (Lady Elizabeth, Xàbia International College) suelen ser los factores determinantes.