Hiszpański fiskus zaostrza kontrole właścicieli nieruchomości spoza Hiszpanii: co oznacza Plan Kontroli 2026 dla posiadaczy domów na Costa Blanca

Hiszpański fiskus zaostrza kontrole właścicieli nieruchomości spoza Hiszpanii: co oznacza Plan Kontroli 2026 dla posiadaczy domów na Costa Blanca

Hiszpańska agencja podatkowa wyznaczyła nierezydentów posiadających nieruchomości jako wyraźny priorytet egzekucyjny na rok 2026, a narzędzia, którymi dysponuje, są skuteczniejsze niż kiedykolwiek. Jeśli jesteś właścicielem domu na Costa Blanca i mieszkasz poza Hiszpanią, poniżej znajdziesz dokładnie to, czemu przyglądają się inspektorzy Agencia Tributaria — i dlaczego uporządkowanie dokumentacji podatkowej już teraz to najrozsądniejszy krok.

Czym jest Roczny Plan Kontroli Podatkowej 2026?

Co roku Agencia Tributaria (AEAT) publikuje swój Plan Anual de Control Tributario y Aduanero — oficjalny dokument określający sektory, grupy podatników i tytuły podatkowe, na których skupi się w danym roku. Edycja na rok 2026 została zatwierdzona na mocy BOE-A-2026-5843, rezolucji z 11 marca 2026 r. opublikowanej w Dzienniku Urzędowym (Boletín Oficial del Estado, BOE) 12 marca 2026 r.

Nierezydenci osiągający dochody lub posiadający majątek w Hiszpanii zostali wprost wymienieni w Planie 2026 jako priorytet egzekucyjny. Sama AEAT wyjaśnia to rzeczowo: «osoby niebędące rezydentami, które posiadają majątek w Hiszpanii — bezpośrednio lub pośrednio za pośrednictwem udziałów w spółkach — stanowią coraz liczniejszą grupę». Wzrost napędzany przez zagranicznych nabywców — sama prowincja Alicante odpowiada za prawie 43% wszystkich zakupów nieruchomości przez cudzoziemców w Hiszpanii — sprawił, że rejestr podatkowy nadrabia zaległości.

Trzy obszary podatkowe pod aktywnym nadzorem

1 — IRNR: przychody z najmu i zyski kapitałowe

Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) to podatek dochodowy dla nierezydentów, składany w formie Modelo 210. Plan Kontroli 2026 wyróżnia dwa szczegółowe aspekty IRNR:

Przypisanie dochodu z nieruchomości. Nierezydenci, którzy pozostawiają nieruchomość pustą lub korzystają z niej wyłącznie na własny użytek, muszą każdego roku wykazać fikcyjny przychód z najmu (imputación de rentas inmobiliarias) — nawet bez jednego płacącego najemcy. HAC/623/2026 (czerwiec 2026 r.) zaktualizowało terminy składania deklaracji i skonsolidowało deklaracje kwartalne w jedną roczną deklarację od 1 kwietnia. Plan Kontroli 2026 zobowiązuje inspektorów do skrzyżowania tych deklaracji z danymi z rejestru nieruchomości.

Zyski kapitałowe przy sprzedaży nieruchomości. Gdy nierezydent sprzedaje nieruchomość w Hiszpanii, nabywca potrąca 3% ceny zakupu i wpłaca ją do AEAT za pomocą Modelo 211 jako zaliczkę na IRNR. Następnie należy złożyć odrębną deklarację IRNR w celu obliczenia rzeczywistego zysku i ubiegania się o zwrot nadpłaconego podatku. Plan 2026 zobowiązuje inspektorów konkretnie do sprawdzenia, czy deklaracje zostały złożone i czy zysk został prawidłowo obliczony.

2 — Podatek majątkowy

Nierezydenci posiadający majątek w Hiszpanii powyżej określonych progów podlegają Impuesto sobre el Patrimonio (podatek majątkowy) na podstawie zasad obligación real — Hiszpania opodatkowuje wartość majątku znajdującego się na jej terytorium niezależnie od miejsca zamieszkania właściciela. Plan Kontroli 2026 obejmuje podatek majątkowy w swoim programie kontroli nierezydentów. Rezydenci z UE/EOG mogą korzystać z regionalnych ulg; właściciele spoza UE — w tym obywatele brytyjscy po brexicie — powinni zasięgnąć szczegółowej porady dotyczącej swojego narażenia podatkowego. We Wspólnocie Walenckiej od roku podatkowego 2024 obowiązuje indywidualne zwolnienie w wysokości 500 000 €.

3 — Struktury korporacyjne i spółki

Inwestorzy posiadający nieruchomości w Hiszpanii za pośrednictwem spółki — hiszpańskiej SL, zagranicznego wehikułu holdingowego lub udziałów w podmiocie będącym właścicielem nieruchomości — zostali wprost wymienieni w Planie 2026 w sekcji SOCIMI y no residentes. AEAT sprawdzi, czy zyski kapitałowe i przychody z najmu przepływające przez te struktury zostały prawidłowo wykazane zgodnie z przepisami o IRNR. Posiadanie nieruchomości za pośrednictwem spółki nie eliminuje zobowiązania podatkowego w Hiszpanii; zmienia formularz IRNR, który ma zastosowanie, oraz sposób obliczania dochodów.

Jak AEAT wykrywa teraz luki w deklaracjach

Najistotniejszą zmianą w Planie 2026 nie jest nowy podatek — to wyrafinowanie metod wykrywania. Agencja przeszła od reaktywnych kontroli do ciągłego, zautomatyzowanego porównywania danych, opierając się na:

• Danych z rejestru nieruchomości krzyżowanych z deklaracjami IRNR i zeznaniami podatku majątkowego
• Platformach wynajmu (DAC7): dyrektywa UE 2021/514 (DAC7), w pełni obowiązująca od stycznia 2024 r., zobowiązuje Airbnb, Booking.com, Vrbo i podobne platformy do raportowania dochodów użytkowników bezpośrednio organom podatkowym
• Danych bankowych i płatniczych: AEAT ma teraz miesięczny dostęp do informacji o właścicielach rachunków bankowych w celu krzyżowej weryfikacji
• Międzynarodowej wymianie informacji (CRS / DAC2): w ramach Wspólnego Standardu Raportowania zagraniczne rachunki bankowe i dochody inwestycyjne są automatycznie raportowane hiszpańskim organom przez zagraniczne instytucje finansowe

Przychód z najmu, który nie był zgłaszany w poprzednich latach, ma teraz znacznie większe szanse na ujawnienie w automatycznym procesie selekcji ryzyka. Okno na dobrowolną regularyzację — zanim AEAT podejmie działania z własnej inicjatywy — jest coraz węższe.

Praktyczna lista kontrolna dla właścicieli nieruchomości na Costa Blanca

Jeśli Twoje deklaracje są aktualne, Plan Kontroli 2026 po prostu potwierdza, że system działa zgodnie z przeznaczeniem. Dla właścicieli, którzy jeszcze nie uregulowali swojej sytuacji, poniższa tabela stanowi dobry punkt wyjścia.

Niezależny asesor fiscal lub gestor zarejestrowany w Hiszpanii może dokonać przeglądu całej Twojej sytuacji w trakcie jednego spotkania. Sieć zaufanych, anglojęzycznych doradców Elia Living w Jávea może ułatwić odpowiedni kontakt.

Szerszy kontekst

Modernizacja egzekucji podatkowej w Hiszpanii jest częścią ogólnoeuropejskiego trendu: DAC7, rozwijające się ramy DAC8 dotyczące kryptoaktywów i Wspólny Standard Raportowania razem oznaczają, że AEAT ma dziś dostęp do informacji, które wcześniej wymagałyby lat dochodzenia. Dla sumiennych właścicieli to równe szanse. Dla tych, którzy od dłuższego czasu odkładają porządkowanie swoich deklaracji, działanie proaktywne — zanim dotrze zapytanie podatkowe — jest zarówno prostsze, jak i zdecydowanie tańsze.

Costa Blanca pozostaje wyjątkowym miejscem do posiadania nieruchomości. Obowiązki podatkowe nierezydentów są jasne, gdy się je zrozumie, a sieć anglojęzycznych doradców podatkowych, gestores i prawników w Jávea i w całej Costa Blanca Norte jest rozległa i doświadczona. Plan Kontroli 2026 nie jest powodem do alarmu — to przydatny sygnał, aby sprawdzić, czy Twoja sytuacja jest dokładnie taka, jaka powinna być.

Często zadawane pytania

Czy muszę składać zeznanie podatkowe w Hiszpanii, jeśli korzystam z willi na Costa Blanca wyłącznie jako domu wakacyjnego i nigdy jej nie wynajmuję? Tak. Właściciele niebędący rezydentami muszą co roku składać Modelo 210 z tytułu imputación de rentas inmobiliarias — fikcyjnego przychodu z najmu opartego na wartości katastralnej nieruchomości. Podatek jest niewielki, ale obowiązek istnieje niezależnie od tego, czy nieruchomość przynosi jakikolwiek dochód z najmu. HAC/623/2026 (obowiązujące od 24 czerwca 2026 r.) zaktualizowało terminy składania deklaracji.

Jakie podatki obowiązują przy sprzedaży nieruchomości na Costa Blanca jako nierezydent? Nabywca zatrzymuje 3% ceny sprzedaży i wpłaca ją do AEAT za pomocą Modelo 211 jako zaliczkę na IRNR. Następnie należy złożyć odrębną deklarację IRNR obliczającą rzeczywisty zysk kapitałowy. Jeśli 3% przekracza Twoje zobowiązanie podatkowe, możesz ubiegać się o zwrot. Plan Kontroli 2026 wyraźnie wskazuje te deklaracje do kontroli.

Jestem właścicielem nieruchomości w Hiszpanii za pośrednictwem spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Czy struktura korporacyjna chroni mnie przed IRNR? Nie. AEAT wyraźnie wymienia struktury korporacyjne posiadające nieruchomości w Planie Kontroli 2026. Zobowiązanie podatkowe istnieje zarówno przy własności bezpośredniej, jak i za pośrednictwem podmiotu; formularz IRNR i metoda obliczania różnią się jednak w zależności od formy. W przypadku jakiejkolwiek struktury korporacyjnej zdecydowanie zaleca się specjalistyczne doradztwo.

Czym jest DAC7 i jak wpływa na moje przychody z wynajmu przez Airbnb? DAC7 to dyrektywa UE zobowiązująca cyfrowe platformy wynajmu — Airbnb, Booking.com, Vrbo i inne — do raportowania rocznych dochodów każdego użytkownika bezpośrednio krajowym organom podatkowym. AEAT otrzymuje te dane i będzie je krzyżować z Twoimi deklaracjami Modelo 210. Każda rozbieżność między tym, co zgłosiła platforma, a tym, co zadeklarowałeś, jest bezpośrednią przesłanką do wszczęcia postępowania.

Czy jako właściciel brytyjski po brexicie podlegam hiszpańskiemu podatkowi majątkowemu? Tak. Właściciele spoza UE są opodatkowani od swojego majątku w Hiszpanii na podstawie zasad obligación real. We Wspólnocie Walenckiej od roku podatkowego 2024 obowiązuje indywidualne zwolnienie w wysokości 500 000 €, ale majątek powyżej tego progu jest opodatkowany. Plan Kontroli 2026 wyraźnie obejmuje podatek majątkowy w programie kontroli nierezydentów.

Gdzie mogę uzyskać pomoc przy hiszpańskich deklaracjach podatkowych w Jávea lub na Costa Blanca Norte? Elia Living współpracuje z siecią niezależnych, anglojęzycznych asesores fiscales i gestores na Costa Blanca Norte. Skontaktuj się z nami, a połączymy Cię z odpowiednim doradcą dla Twojej sytuacji.