Journal
Licencja VT Costa Blanca: aktualny stan przepisów
By Elia Living ·
Jeśli ostatnio szukali Państwo informacji o „przepisach dotyczących najmu turystycznego w Hiszpanii 2026", z pewnością natknęli się Państwo na alarmujące nagłówki o krajowych rejestrach, wyrokach Sądu Najwyższego i rządowych kontrolach. Większość tych doniesień jest technicznie prawdziwa, lecz mija się z tym, co naprawdę istotne dla właścicieli nieruchomości na Costa Blanca Norte.
Oto spokojny obraz sytuacji: przepisy są do opanowania, regionalny system rejestracji działa sprawnie, a kroki niezbędne do uzyskania licencji Vivienda de Uso Turístico (VT) mają charakter proceduralny i dla większości domów oraz willi nie stanowią bariery nie do pokonania.
Co stało się z krajowym rejestrem?
W maju 2026 roku Sąd Najwyższy Hiszpanii wydał wyrok 620/2026, unieważniając krajowy rejestr krótkoterminowego najmu (NRUA) wprowadzony rozporządzeniem królewskim 1312/2024. Sąd orzekł, że państwo przekroczyło swoje kompetencje: zakwaterowanie turystyczne należy do uprawnień regionalnych, nie krajowych.
Dla właścicieli w Comunitat Valenciana praktyczny skutek jest prosty: krajowy numer rejestracyjny NRUA nie jest już potrzebny. Jeśli poświęcili Państwo czas i pieniądze na jego uzyskanie, można go teraz zignorować. Niezbędna jest natomiast — i zawsze była — regionalna rejestracja walencjańska.
Regionalny system, który ma znaczenie
System najmu turystycznego w Comunitat Valenciana opiera się na trzech instrumentach prawnych:
- Ley 15/2018 — regionalna ustawa o turystyce, wypoczynku i hotelarstwie, która wprowadziła system rejestracji oparty na declaración responsable (oświadczeniu własnym).
- Decreto 10/2021 — szczegółowe przepisy dotyczące zakwaterowania turystycznego.
- Decreto-ley 9/2024 — istotna reforma opublikowana w sierpniu 2024 roku, która zaostrzono wymogi i przyznano gminom silniejsze narzędzia zarządzania podażą.
Rezultatem jest Registre de Turisme de la Comunitat Valenciana, który nadaje numer rejestracyjny (Número de Registre de Turisme — NRU). Numer ten musi widnieć na każdym ogłoszeniu, reklamie, umowie i profilu na platformach rezerwacyjnych dotyczących danej nieruchomości.
Na mocy reformy z 2024 roku najem turystyczny definiuje się jako wynajem całego lokalu na 10 kolejnych dni lub krócej temu samemu gościowi. Pobyty trwające 11 dni lub dłużej podlegają hiszpańskiej ustawie o najmie mieszkań (LAU) i nie wymagają rejestracji VT.
Cztery kroki do rejestracji
1. Uzyskaj informe de compatibilidad urbanística w swoim ayuntamiento. To gminne zaświadczenie o zgodności z planem zagospodarowania przestrzennego potwierdza, że turystyczne użytkowanie nieruchomości jest prawnie dozwolone pod danym adresem na podstawie lokalnych przepisów planistycznych. Zaświadczenie musi być pozytywne, zanim będzie można złożyć wniosek o rejestrację. Koszty wynoszą od około 50 do 200 € w zależności od gminy; na rozpatrzenie wniosku należy przewidzieć co najmniej kilka tygodni.
2. Zgromadź wymagane dokumenty. Potrzebne będą: akt własności, cédula de habitabilidad (zaświadczenie o zdolności mieszkaniowej budynku), certyfikat charakterystyki energetycznej, polisa odpowiedzialności cywilnej obejmująca zakwaterowanie turystyczne (zazwyczaj 120–250 € rocznie) oraz NIE. Jeśli nieruchomość znajduje się w budynku wielorodzinnym, konieczne będzie również zaświadczenie od zarządcy wspólnoty mieszkaniowej potwierdzające, że statut nie zabrania najmu turystycznego.
3. Złóż declaración responsable przez portal GVA. Prześlij oświadczenie własne i dokumenty towarzyszące za pośrednictwem elektronicznego portalu Generalitat Valenciana (sede.gva.es). Nierezydenci mogą działać przez pełnomocnika prawnego posiadającego hiszpański certyfikat cyfrowy. Co istotne: można legalnie rozpocząć działalność już w dniu złożenia wniosku — nie trzeba czekać na formalne potwierdzenie. Numer NRU zazwyczaj przyznawany jest w ciągu dwóch do czterech tygodni.
4. Umieść numer NRU we wszystkich ogłoszeniach. Każda reklama — Airbnb, Booking.com, Vrbo, własne strony internetowe — musi zawierać numer NRU. Jego brak stanowi poważne naruszenie przepisów; kary mogą zaczynać się od 10 000 €.
Istniejące rejestracje: co należy wiedzieć
Jeśli nieruchomość została zarejestrowana przed wejściem w życie Decreto-ley 9/2024 (8 sierpnia 2024), rejestracja pozostaje ważna. Kluczowa data do zapamiętania: wszystkie istniejące rejestracje należy odnowić do 8 sierpnia 2029 roku, przy czym wymagane będzie nowe informe de compatibilidad urbanística wraz z deklaracją odnowienia.
Kwestia administracyjna, która zaskoczyła wielu właścicieli: wszystkie zarejestrowane turystyczne nieruchomości miały obowiązek przesłania indywidualnej referencji katastralnej do Generalitat do 31 grudnia 2024 roku. Nieruchomości, które przeoczyły ten termin, zostały usunięte z rejestru turystycznego. Jeśli nie mają Państwo pewności co do aktualnego statusu swojej nieruchomości, gestoría lub hiszpański prawnik może to sprawdzić w ciągu kilku minut.
Różnice gminne na Costa Blanca Norte
Decreto-ley 9/2024 przyznał gminom możliwość ograniczania liczby turystycznych nieruchomości w określonych strefach, dlatego przepisy różnią się w poszczególnych miejscowościach.
Jávea (Xàbia) stosuje najbardziej usystematyzowane podejście w regionie: limit 4 584 licencji rozdzielonych w sześciu strefach, przy czym obowiązuje obecnie zamrożenie wydawania nowych licencji dla apartamentów w budynkach wielorodzinnych. Wolnostojące wille mogą nadal składać wnioski. Nasze szczegółowe przewodniki omawiają limity strefowe Jávei oraz procedurę składania wniosku krok po kroku.
Dla Dénia, Morairy, Benissy i Calpe obowiązuje ogólny system walencjański. Przed zakupem nieruchomości z zamiarem wynajmu turystycznego należy zawsze skontaktować się z lokalnym wydziałem planowania przestrzennego (urbanismo) w celu sprawdzenia ewentualnych oznaczeń ZAS (strefy nasycone akustycznie) lub lokalnych moratorium.
Praktyczna uwaga o apartamentach
Po reformach z 2024 roku nowe rejestracje VT dla nieruchomości w budynkach wielorodzinnych wymagają, aby statut wspólnoty mieszkaniowej dopuszczał użytkowanie turystyczne — stosowne zaświadczenie stanowi element wniosku. Istniejące rejestracje nie są tym objęte. Przed zakupem apartamentu z planami najmu sprawdzenie statutu wspólnoty jest niezbędne. Nasz przewodnik dotyczący statutów wspólnot mieszkaniowych a najem turystyczny wyjaśnia tę kwestię szczegółowo.
Aktualna sytuacja
Obraz regulacyjny jest rzeczywiście jaśniejszy niż rok temu. Zamieszanie wokół krajowego rejestru zostało rozwiązane: rejestr już nie istnieje, a regionalny numer VT jest tym, co sprawdzają platformy i inspektorzy. Dla większości wolnostojących willi i domów na Costa Blanca Norte droga do rejestracji jest czytelna: zaświadczenie z ayuntamiento, komplet standardowych dokumentów i oświadczenie własne złożone przez internet.
Rozsądnym krokiem — zarówno dla obecnych właścicieli analizujących swoją sytuację, jak i dla kupujących planujących wynajem — jest 30-minutowa rozmowa z walencjańskim prawnikiem specjalizującym się w nieruchomościach lub doświadczoną gestoría. Sama rejestracja jest bezpłatna; profesjonalna obsługa formalności kosztuje zazwyczaj kilkaset euro — rozsądna inwestycja biorąc pod uwagę wysokość kar za działanie bez licencji.
Często zadawane pytania
Czy nadal potrzebuję krajowego numeru rejestracji NRUA? Nie. Sąd Najwyższy Hiszpanii (wyrok 620/2026, maj 2026) unieważnił krajowy rejestr NRUA. Jedyną wymaganą rejestracją do wynajmu turystycznego jest numer NRU z Comunitat Valenciana.
Czym jest informe de compatibilidad urbanística i gdzie go uzyskać? To zaświadczenie wydane przez lokalny ayuntamiento potwierdzające, że turystyczne użytkowanie nieruchomości jest dozwolone pod danym adresem na podstawie lokalnych przepisów planistycznych. Wniosek należy złożyć w gminnym wydziale planowania przestrzennego (urbanismo). Pozytywna opinia jest wymagana przed złożeniem rejestracji.
Jak długo trwa rejestracja VT? Rejestracje są ważne przez pięć lat. Wszystkie istniejące rejestracje muszą zostać odnowione do 8 sierpnia 2029 roku poprzez złożenie nowej declaración responsable wraz z nowym informe de compatibilidad urbanística.
Moja nieruchomość była zarejestrowana przed 2024 rokiem — czy muszę teraz coś zrobić? Nie w trybie pilnym: rejestracja pozostaje ważna do odnowienia w 2029 roku. Jednak jeśli nie przekazano numeru referencji katastralnej do Generalitat przed 31 grudnia 2024 roku, nieruchomość mogła zostać usunięta z rejestru. Należy poprosić gestoría o weryfikację aktualnego statusu.
Czy mogę wynajmować willę na pobyty dłuższe niż 10 dni bez licencji VT? Tak. Pobyty trwające 11 kolejnych dni lub dłużej dla tego samego gościa podlegają hiszpańskiej ustawie LAU (prawo najmu mieszkań), a nie przepisom o najmie turystycznym. Takie wynajmy nie wymagają rejestracji VT, choć obowiązują inne przepisy podatkowe i umowne.
Czy wspólnota mieszkaniowa musi wyrazić zgodę na wynajem turystyczny w bloku apartamentów? Tak, w przypadku nowych wniosków w budynkach wielorodzinnych. Statut wspólnoty mieszkaniowej nie może zabraniać najmu turystycznego, a zaświadczenie potwierdzające ten fakt stanowi część wymaganej dokumentacji. Wolnostojące wille bez wspólnoty mieszkaniowej nie podlegają tej zasadzie.