Journal
De juridische fouten die buitenlandse kopers bij het kopen van onroerend goed in Spanje blijven maken — en hoe u ze vermijdt
By Elia Living ·
Dezelfde zes fouten — en hoe u ze alle stuk voor stuk vermijdt
Spanje is een van de landen in Europa waar het als buitenlander relatief eenvoudig is om onroerend goed te kopen, en de Costa Blanca Norte blijft een van de aantrekkelijkste bestemmingen voor internationale kopers. Toch begaan kopers uit het Verenigd Koninkrijk, Nederland, Duitsland en andere landen jaar na jaar een handvol vermijdbare juridische en procedurele fouten, die leiden tot vertragingen, onverwachte kosten of — in de ergste gevallen — ernstige problemen na de overdracht. Geen van deze fouten is onbekend terrein. Alle zijn te voorkomen met de juiste voorbereiding.
Hierna leest u wat deze fouten inhouden, waarom ze nog steeds voorkomen en wat u in plaats daarvan kunt doen.
Fout 1: De notaris verwarren met een eigen advocaat
De Spaanse notaris is een neutrale publieke functionaris wiens taak het is de definitieve akte te bekrachtigen en te zorgen dat de transactie rechtsgeldig wordt vastgelegd. De notaris onderzoekt niet de juridische geschiedenis van het object, controleert niet op openstaande schulden of stedenbouwkundige onregelmatigheden en behartigt niet de belangen van de koper. Die rol is weggelegd voor een onafhankelijke advocaat — en dat is geen optie, maar een noodzaak.
De meest voorkomende variant van deze fout is de advocaat gebruiken die wordt aanbevolen door de makelaar of projectontwikkelaar. Makelaars behartigen de belangen van verkopers; de advocaat die zij aanbevelen, kan een gelijksoortig belangenconflict hebben. Stel uw eigen onafhankelijke abogado aan voordat u iets ondertekent, inclusief een reserveringsformulier.
Fout 2: Te laat beginnen met de NIE-aanvraag
Het Número de Identidad de Extranjero (NIE) is het Spaanse fiscale identificatienummer dat elke buitenlandse koper nodig heeft voordat een eigendomsaankoop kan worden geregistreerd. Zonder NIE kan de notaris de ondertekening niet voltooien en kan de aankoop niet doorgaan.
In populaire provincies — waaronder Alicante, dat de gehele Costa Blanca omvat — kunnen afspraken bij de nationale politie in het voor- en hoogseizoen meerdere weken of zelfs maanden op zich laten wachten. Kopers die de NIE-aanvraag uitstellen tot na het accepteren van een bod, staan regelmatig voor de situatie dat ze tegen contractuele deadlines aanlopen en soms hun aanbetaling verliezen omdat ze niet op tijd kunnen passeren.
Begin met de NIE-aanvraag zodra u serieus van plan bent te kopen. Een Spaanse volmacht (poder notarial) stelt uw advocaat in staat het NIE te verkrijgen en zelfs namens u bij de notaris te verschijnen, wat handig is als u niet gedurende het gehele koopproces fysiek in Spanje aanwezig bent.
Fout 3: De juridische status van het object op goed vertrouwen aannemen
Het Spaanse Registro de la Propiedad (kadaster) is robuust, maar legt niet alles altijd vast — met name in landelijke gebieden en bij oudere panden. Aanbouwen, zwembaden, terrassen en bijgebouwen kunnen zijn opgetrokken zonder bouwvergunning en nooit gelegaliseerd. Een pand kan er bewoonbaar uitzien en toch openstaande schulden, niet-ingeschreven erfdienstbaarheden of onvergunde bouwwerken hebben.
Uw advocaat dient de nota simple op te vragen en te controleren — een uittreksel uit het kadaster met eigendomsinformatie, omschrijving en eventuele lasten of bezwaringen — en een onderzoek te verrichten naar openstaande IBI-betalingen (onroerendezaakbelasting), bijdragen aan de VvE en eventuele open stedenbouwkundige dossiers of bouwvergunningskwesties. Dit is elementaire due diligence; het dient te gebeuren voordat u zich aan de aankoop verbindt, niet daarna.
Fout 4: De werkelijke aankoopkosten onderschatten
De gepubliceerde vraagprijs is niet wat u uiteindelijk betaalt. In de Comunitat Valenciana — die de gehele Costa Blanca omvat — betalen kopers van bestaande woningen momenteel 9% ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, overdrachtsbelasting) na de belastinghervorming die op 1 juni 2026 in werking trad. Nieuwbouwkopen zijn onderworpen aan IVA (btw) van 10% plus zegelrecht (AJD) van 1,4%. Tel daarbij notaris- en kadasterkosten op (ruwweg 0,5–2%) en onafhankelijke advocaatkosten (doorgaans 1–2%), en de totale aankoopkosten voor een bestaand object aan de Costa Blanca bedragen in de regel 11–13% bovenop de overeengekomen prijs.
Op een aankoop van € 400.000 is dat tussen de € 44.000 en € 52.000 bovenop de koopsom. Houd hier vanaf het begin rekening mee.
Fout 5: De bouwkundige keuring overslaan
In Spanje bestaat er geen wettelijke verplichting tot een bouwkundige keuring voorafgaand aan de aankoop, en veel kopers — met name degenen die een goed gepresenteerd pand kopen — slaan deze geheel over. Dit is een aanzienlijk risico aan de Costa Blanca, waar het kustklimaat zoutcorrosie, vochtdoorslag en dakveroudering bij oudere woningen versnelt. Een professionele keuring van € 400 tot € 1.000 kan gebreken aan het licht brengen die na de sleuteloverdracht tienduizenden euro's kosten om te herstellen.
Vraag uw advocaat een ontbindende voorwaarde voor bouwkundige keuring op te nemen in elk voorlopig koopcontract (het contrato de arras), zodat u kunt heronderhandelen of zich kunt terugtrekken als er ernstige gebreken worden geconstateerd.
Fout 6: Kopen om te verhuren zonder te controleren wat juridisch mogelijk is
Als u van plan bent de woning te verhuren — al is het maar incidenteel — dient u vóór de aankoop te verifiëren of toeristische verhuur juridisch is toegestaan. In de Comunitat Valenciana is voor kortetermijnverhuur aan toeristen een ETV-vergunning (Establiment Turístic de Vacances) van de regionale overheid vereist. Sinds 3 april 2025 is voor nieuwe toeristische verhuur in een gebouw met meerdere wooneenheden bovendien een formeel besluit van de VvE nodig, goedgekeurd met een meerderheid van drie vijfde.
Ga er niet van uit dat een woning die eerder werd verhuurd dat ook in de toekomst mag, of dat een vergunning overdraagbaar is. Verifieer de status onafhankelijk voordat u tekent.
Wat er verandert als u met een aankoopmakelaar werkt
Alle bovenstaande fouten hebben een gemeenschappelijke oorzaak: de koper handelt vanuit onvolledige informatie, onder tijdsdruk en in vertrouwen op partijen wier belangen niet volledig parallel lopen aan die van henzelf. Een aankoopmakelaar werkt uitsluitend voor de koper: hij helpt het juiste object te identificeren, coördineert onafhankelijke juridische due diligence, signaleert kosten- en vergunningsproblemen voordat contracten worden getekend en begeleidt het gehele traject van bod tot sleuteloverdracht.
Aan de Costa Blanca Norte, waar de internationale vraag groot is en kwalitatief aanbod snel van de markt gaat, is een dergelijke onafhankelijke professional al vanaf het begin aan uw zijde geen luxe maar de meest directe manier om ervoor te zorgen dat uw aankoop precies verloopt zoals gepland.
Veelgestelde vragen
Heb ik een advocaat nodig om onroerend goed in Spanje te kopen, of beschermt de notaris mij? U heeft uw eigen onafhankelijke advocaat nodig. De notaris is een neutrale functionaris die de transactie bekrachtigt — hij onderzoekt de juridische geschiedenis van het object niet en behartigt uw belangen niet.
Hoe lang duurt het om een NIE-nummer te krijgen in Alicante? De beschikbaarheid van afspraken verschilt, maar in het voor- en hoogseizoen zijn wachttijden van vier tot acht weken gebruikelijk. Begin zo vroeg mogelijk, of geef uw advocaat opdracht dit via een Spaanse volmacht voor u te regelen.
Hoeveel moet ik boven de koopsom budgetteren voor aankoopkosten in de Comunitat Valenciana? Reken op 11–13% bovenop de koopsom voor een bestaande woning (9% ITP plus notaris-, kadaster- en advocaatkosten). Kopers van nieuwbouw betalen 10% IVA plus 1,4% AJD plus kosten — reken op circa 13–15%.
Kan ik controleren of een object schulden of stedenbouwkundige problemen heeft voordat ik iets onderteken? Ja. Uw advocaat kan een nota simple opvragen bij het kadaster en nagaan of er openstaande IBI-betalingen, VvE-bijdragen of stedenbouwkundige kwesties zijn — alles voordat u contractueel gebonden bent.
Heb ik een toeristische verhuurvergunning nodig om mijn Costa Blanca-woning te verhuren? Ja. In de Comunitat Valenciana is voor kortetermijntoeristische verhuur een ETV-vergunning vereist. Voor objecten in meergezinsgebouwen is bovendien een formeel VvE-besluit vereist (meerderheid van drie vijfde) voordat met een nieuwe toeristische verhuuractiviteit kan worden begonnen.
Is het veilig om een nieuwbouwproject in Spanje vóór oplevering te kopen? Aankopen op plan zijn wettelijk toegestaan en komen veel voor, maar vereisen extra due diligence: verifieer de financiële soliditeit van de ontwikkelaar, bevestig dat de bouwvergunningen in orde zijn, zorg dat uw aanbetaling is gedekt door een bankgarantie en laat uw advocaat de contractuele bepalingen over opleveringstermijnen en boeteclausules controleren.