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Los errores legales que los compradores extranjeros siguen cometiendo al comprar una propiedad en España — y cómo evitarlos
By Elia Living ·
Los seis errores habituales — y cómo evitar cada uno
España es uno de los países europeos donde resulta más sencillo adquirir una propiedad como extranjero, y la Costa Blanca Norte sigue siendo uno de sus destinos más atractivos para los compradores internacionales. Sin embargo, cada año compradores procedentes del Reino Unido, los Países Bajos, Alemania y otros países incurren en una serie de errores legales y procedimentales perfectamente evitables que generan retrasos, costes imprevistos o, en los casos más graves, serios problemas tras la escrituración. Ninguno de estos errores resulta desconocido. Todos se pueden prevenir con la preparación adecuada.
A continuación se explica en qué consisten, por qué siguen cometiéndose y qué hacer en su lugar.
Error 1: Confundir al notario con un abogado propio
El notario español es un funcionario público neutral cuya función consiste en autenticar la escritura final y garantizar que la operación queda formalmente inscrita. El notario no investiga los antecedentes del inmueble, no comprueba si existen deudas pendientes o irregularidades urbanísticas ni defiende los intereses del comprador. Ese papel corresponde a un abogado independiente, y no es opcional.
El error más frecuente es utilizar el abogado recomendado por la agencia inmobiliaria o la promotora. Las agencias representan a los vendedores; el abogado que recomiendan puede tener igualmente un conflicto de intereses. Designe a su propio abogado independiente antes de firmar cualquier documento, incluido el formulario de reserva.
Error 2: Solicitar el NIE con insuficiente antelación
El Número de Identidad de Extranjero (NIE) es el número de identificación fiscal español que todo comprador extranjero necesita antes de que la compra de un inmueble pueda inscribirse. Sin él, el notario no puede completar la firma y la operación no puede llevarse a cabo.
En provincias de alta demanda —entre ellas Alicante, que abarca toda la Costa Blanca— los turnos de cita en las comisarías de policía nacional pueden tardar varias semanas o incluso meses durante el período de compras de primavera y verano. Los compradores que dejan la solicitud del NIE para después de aceptar una oferta se encuentran con frecuencia corriendo contra los plazos contractuales, y a veces pierden las arras por no poder escriturar a tiempo.
Inicie el trámite del NIE en cuanto decida comprar en serio. Un poder notarial otorgado ante notario español permite a su abogado obtener el NIE e incluso asistir a la firma notarial en su nombre, lo cual resulta especialmente útil si no va a estar físicamente en España durante todo el proceso.
Error 3: Asumir que la situación legal de la propiedad es correcta
El Registro de la Propiedad español es sólido, pero no siempre recoge todos los elementos, especialmente en zonas rurales y en propiedades antiguas. Ampliaciones, piscinas, terrazas y dependencias pueden haber sido construidas sin licencia urbanística y nunca regularizadas. Una propiedad puede tener un aspecto perfectamente habitable y, al mismo tiempo, presentar deudas pendientes, servidumbres no inscritas o construcciones ilegales.
Su abogado debe obtener y revisar la nota simple —extracto del Registro de la Propiedad que refleja la titularidad, la descripción y cualquier carga o gravamen— y solicitar una búsqueda de recibos del IBI pendientes, cuotas de la comunidad de propietarios y cualquier expediente urbanístico o de licencia de obra abierto. Esta es la diligencia debida básica; debe realizarse antes de comprometerse con la compra, no después.
Error 4: Subestimar el coste total de la compra
El precio de compra anunciado no es lo que pagará en realidad. En la Comunitat Valenciana —que comprende toda la Costa Blanca— los compradores de vivienda de segunda mano abonan actualmente el 9 % de ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) tras la reforma fiscal que entró en vigor el 1 de junio de 2026. Las compras de obra nueva están sujetas al IVA al 10 % más el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) al 1,4 %. Sumando los honorarios notariales y del Registro de la Propiedad (aproximadamente entre el 0,5 % y el 2 %) y los honorarios legales independientes (normalmente entre el 1 % y el 2 %), los costes totales de una compra de segunda mano en la Costa Blanca oscilan habitualmente entre el 11 % y el 13 % por encima del precio acordado.
En una compra de 400.000 €, eso representa entre 44.000 € y 52.000 € adicionales al precio. Inclúyalos en su presupuesto desde el principio.
Error 5: Prescindir de una inspección técnica del inmueble
En España no existe ninguna obligación legal de realizar una inspección técnica previa a la compra, y muchos compradores —en especial quienes adquieren una propiedad aparentemente bien conservada— prescinden completamente de ella. Esto supone un riesgo considerable en la Costa Blanca, donde el clima costero acelera la corrosión por salitre, la penetración de humedad y el deterioro de cubiertas en inmuebles más antiguos. Una inspección profesional de entre 400 € y 1.000 € puede identificar problemas que costarían decenas de miles de euros solucionar una vez entregadas las llaves.
Solicite a su abogado que incluya una cláusula de condición suspensiva por inspección en cualquier contrato preliminar (el contrato de arras), que le permita renegociar o desistir si se detectan defectos significativos.
Error 6: Comprar para alquilar sin verificar qué es legalmente posible
Si tiene previsto alquilar la propiedad —aunque sea de forma ocasional—, debe verificar antes de comprar que puede destinarse legalmente al alquiler turístico. En la Comunitat Valenciana, los arrendamientos turísticos de corta duración requieren una licencia ETV (Establiment Turístic de Vacances) expedida por la autoridad autonómica. Desde el 3 de abril de 2025, cualquier nuevo alquiler turístico en un edificio con varias viviendas exige además un acuerdo formal de la comunidad de propietarios aprobado por mayoría de tres quintas partes.
No dé por sentado que, porque una propiedad haya sido alquilada con anterioridad, podrá seguir siéndolo, ni que la licencia sea transferible. Verifique la situación de forma independiente antes de comprometerse.
Qué cambia cuando se cuenta con un agente comprador
Todos los errores anteriores comparten una raíz común: el comprador actúa con información incompleta, bajo presión de tiempo y confiando en partes cuyos intereses no están plenamente alineados con los suyos. Un agente comprador trabaja exclusivamente para el adquiriente: ayuda a identificar el inmueble adecuado, coordina la diligencia debida jurídica independiente, detecta problemas de costes y licencias antes de la firma de los contratos y gestiona el proceso desde la oferta hasta la entrega de llaves.
En la Costa Blanca Norte, donde la demanda internacional es intensa y el stock de calidad se mueve con rapidez, contar con ese profesional independiente desde el principio no es un lujo, sino la forma más directa de garantizar que su compra transcurra exactamente según lo previsto.
Preguntas frecuentes
¿Necesito un abogado para comprar una propiedad en España, o me protege el notario? Necesita su propio abogado independiente. El notario es un funcionario neutral que autentica la operación — no investiga los antecedentes del inmueble ni representa sus intereses.
¿Cuánto tarda la obtención del NIE en Alicante? La disponibilidad de citas varía, pero durante la temporada de compras de primavera y verano son habituales esperas de cuatro a ocho semanas. Inicie el trámite cuanto antes, o encargue a su abogado que lo gestione mediante un poder notarial español.
¿Cuánto debo presupuestar por encima del precio de compra para los costes de adquisición en la Comunitat Valenciana? Calcule entre un 11 % y un 13 % por encima del precio para una propiedad de segunda mano (9 % de ITP más honorarios notariales, registrales y legales). Los compradores de obra nueva abonan un 10 % de IVA más un 1,4 % de AJD más honorarios; presupueste en torno al 13–15 %.
¿Puedo comprobar si una propiedad tiene deudas o problemas urbanísticos antes de firmar? Sí. Su abogado puede obtener una nota simple del Registro de la Propiedad y verificar los recibos del IBI pendientes, las cuotas de la comunidad y los expedientes urbanísticos o de licencia de obras, todo ello antes de contraer ningún compromiso contractual.
¿Necesito una licencia de alquiler turístico para arrendar mi propiedad en la Costa Blanca? Sí. En la Comunitat Valenciana, los arrendamientos turísticos de corta duración requieren una licencia ETV. Los inmuebles en edificios de varias viviendas también necesitan un acuerdo formal de la comunidad de propietarios (mayoría de tres quintas partes) antes de iniciar una nueva actividad de alquiler turístico.
¿Es seguro comprar una propiedad sobre plano en España? Las compras sobre plano son legales y habituales, pero exigen una diligencia debida adicional: verifique la solidez financiera de la promotora, confirme que las licencias de obras están en regla, asegúrese de que su depósito está protegido mediante aval bancario y encargue a su abogado la revisión de las cláusulas contractuales sobre plazos de entrega y penalizaciones.