Dlaczego irlandzcy nabywcy wciąż wybierają Hiszpanię — i co sprawia, że Costa Blanca Norte jest właściwym wyborem

Irlandia ma jeden z najwyższych wskaźników posiadania drugiego domu za granicą w Europie — a Hiszpania pozostaje zdecydowanie najpopularniejszym kierunkiem. W 2024 roku irlandzcy nabywcy sfinalizowali 2 307 transakcji zakupu nieruchomości w Hiszpanii, co przesuwa dziesięcioletni indeks sprzedaży na poziom 221: wolumen zakupów ponad dwukrotnie wzrósł od 2015 roku. Pragnienie posiadania słonecznej drugiej nieruchomości nie słabnie. Rośnie — rok po roku, cicho i konsekwentnie.

Co wciąż napędza ten trend — i jak nabywcy sprawiają, że zakup się opłaca, zamiast lądować w nagłówkach o „pożeraczach pieniędzy"?

Zaleta paszportu UE — o której mówi się za mało

Najbardziej niedocenianym czynnikiem napędzającym irlandzki popyt na hiszpańskie nieruchomości jest swoboda prawna wynikająca z posiadania paszportu unijnego. Obywatele Irlandii mogą kupować nieruchomości w Hiszpanii bez żadnych ograniczeń, bez minimalnych progów inwestycyjnych i bez specjalnych wymogów wizowych. Nie ma żadnej złotej wizy do uzyskania, żadnych kwot opartych na narodowości ani żadnej kategorii nieruchomości niedostępnych dla obywateli UE.

To wyraźny kontrast z sytuacją nabywców brytyjskich po 2021 roku, którzy poruszają się w pozaunijnych ramach prawnych, czy nabywców amerykańskich, wymagających bardziej skomplikowanej strukturyzacji finansowej. Dla irlandzkiego nabywcy droga do posiadania nieruchomości w Hiszpanii jest pod względem prawnym tak otwarta, jak to tylko możliwe.

Ta swoboda, w połączeniu z silną gospodarką krajową Irlandii — PKB wzrósł o 5,5% w 2024 roku — i jednym z najdroższych krajowych rynków nieruchomości w Europie, tworzy przekonujące równanie: pieniądze robią więcej w Hiszpanii, proces mieści się w dobrze znanych unijnych ramach prawnych, a korzyści klimatyczne są natychmiastowe.

Co naprawdę mówią liczby

Spośród 2 307 zakupów dokonanych przez Irlandczyków w 2024 roku 1 680 (73%) przypadało na nierezydentów — osoby kupujące dom wakacyjny, inwestycję na wynajem lub przyszłą bazę emerytalną bez stałego przeprowadzenia. Pozostałe 27% stanowili irlandzcy ekspatrianci już mieszkający w Hiszpanii. Segment nierezydentów jest motorem wzrostu: w pierwszym półroczu 2024 roku zakupy przez nierezydentów wzrosły o 14% rok do roku.

Irlandzcy nabywcy wydają też powyżej europejskiej średniej. Średnia cena zapłacona w 2024 roku wyniosła 2 409 €/m² — wzrost o 11% rok do roku i o ok. 7% powyżej średniej wszystkich zagranicznych nabywców. To nie jest rynek budżetowy. Irlandczycy konsekwentnie wybierają jakość, w pożądanych lokalizacjach nadmorskich, za ceny, które w porównaniu z Dublinem czy Cork nadal wyglądają atrakcyjnie.

Pytanie o „pożeracz pieniędzy" — i szczera odpowiedź

Ostrożne podejście nie jest całkowicie bezpodstawne. Zakup za granicą wiąże się z kosztami i obowiązkami, które mogą zaskoczyć nieprzygotowanych nabywców. Uczciwe podsumowanie:

Koszty nabycia wynoszą ok. 10–13% powyżej ceny zakupu. Dla nieruchomości o wartości 350 000 € należy zaplanować dodatkowe 35 000–45 500 €, obejmujące podatek od przeniesienia własności (ITP — niedawno obniżony do 9% we Wspólnocie Walenckiej), opłaty notarialne, koszty wpisu do rejestru nieruchomości oraz honoraria prawnicze.

Bieżące obowiązki podatkowe zaczynają się w chwili nabycia własności. Nierezydenci posiadający nieruchomość w Hiszpanii płacą Modelo 210 — coroczny podatek od przypisanego lub faktycznego dochodu z najmu — nawet jeśli nieruchomość przez cały rok stoi pusta. Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania między Irlandią a Hiszpanią zapobiega płaceniu tego samego podatku dwa razy, ale nie znosi obowiązku raportowania w żadnym z krajów. Irlandzcy rezydenci podatkowi muszą również zgłaszać dochody z najmu w Hiszpanii organom Revenue Commissioners.

Proces zakupu różni się od irlandzkiego conveyancing. Nie ma uzgodnień między pełnomocnikami stron; finalizacja następuje u notariusza, w obecności obu stron. Prywatna opłata rezerwacyjna zabezpiecza nieruchomość; umowa arras (umowa zaliczkowa) poprzedza ostateczny akt notarialny. Niezależna obsługa prawna to nie dodatek — to sposób na uniknięcie problemów z zaliczkami, licencjami i gwarancjami bankowymi przy zakupach na etapie budowy.

Nic z powyższego nie czyni Hiszpanii pożeraczem pieniędzy. Czyni ją rynkiem, na którym przygotowanie zostaje nagrodzone, a założenia — ukarane. Co, jeśli się zastanowić, jest równie prawdziwe w przypadku irlandzkiego rynku nieruchomości.

Dlaczego Costa Blanca Norte ma szczególny sens

Prowincja Alicante odpowiada za 43% własnych transakcji nieruchomościowych trafiających do zagranicznych nabywców — trzykrotnie więcej niż ogólnokrajowa średnia w Hiszpanii. W obrębie tej prowincji Costa Blanca Norte — Jávea (Xàbia), Moraira, Dénia, Altea — stale przyciąga nabywców poszukujących jakościowego życia nadmorskiego, a nie infrastruktury masowej turystyki.

Jávea szczególnie oferuje coś naprawdę wyjątkowego: trzy odrębne środowiska — stare miasto, port, plażę — w obrębie jednej gminy, całoroczną społeczność międzynarodową, mikroklimat zapewniający ponad 300 dni słonecznych rocznie oraz bezpośredni dojazd drogowy z lotniska w Alicante w mniej niż godzinę. Ceny przekroczyły 4 000 €/m² w 2026 roku, lecz w porównaniu z podobnymi rynkami nadmorskimi we Francji, Włoszech czy Portugalii o porównywalnej jakości propozycja wartości pozostaje silna.

Dla irlandzkich nabywców w szczególności liczy się praktyczna infrastruktura: angielski jest powszechnie używany na całej Costa Blanca Norte, istnieją dobrze ugruntowane społeczności północnoeuropejskie, a usługi — od zarządzania nieruchomością po obsługę wynajmu krótkoterminowego — są dojrzałe i łatwo dostępne.

Jak zacząć właściwie

Nabywcy, którzy mają pozytywne doświadczenia z Hiszpanią, dzielą konsekwentny wzorzec postępowania. Współpracują z agentem nabywcy, a nie z agentem dewelopera lub sprzedającego. Wcześnie uzyskują NIE (Número de Identidad de Extranjero) — można o nie wnioskować w Ambasadzie Hiszpanii w Dublinie lub na komisariacie Policji Narodowej w Hiszpanii, a jego posiadanie jest wymagane przed podpisaniem jakiegokolwiek aktu notarialnego zakupu lub otwarciem hiszpańskiego rachunku bankowego. Angażują dwujęzycznego hiszpańskiego prawnika, zanim zobowiążą się do czegokolwiek. I rozumieją bieżące koszty przed podpisaniem umowy — nie po.

Marzenie jest realne. Wymaga jedynie tej samej staranności, którą przykładamy do zakupu w Irlandii — zastosowanej do innego systemu prawnego, w innym języku, z innymi (choć jasno udokumentowanymi) przepisami podatkowymi. Gdy te podstawy zostaną zapewnione, Costa Blanca dostarcza dokładnie tego, co obiecuje: wyjątkowej jakości życia, odpornego i rosnącego rynku nieruchomości oraz drugiego domu, który naprawdę warto mieć.

Często zadawane pytania

Czy obywatele Irlandii mogą kupować nieruchomości w Hiszpanii bez ograniczeń? Tak. Jako obywatele UE, irlandzcy nabywcy nie napotykają żadnych ograniczeń przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii. Nie ma minimalnych progów inwestycyjnych, wymogów wizowych związanych z zakupem ani kategorii nieruchomości niedostępnych dla obywateli UE.

Jakie podatki płacę jako irlandzki właściciel nieruchomości w Hiszpanii? Płacisz coroczny Modelo 210 (podatek dochodowy od nierezydentów) w Hiszpanii, niezależnie od tego, czy nieruchomość jest wynajmowana. Jeśli ją wynajmujesz, dochody z najmu należy zgłosić zarówno w Hiszpanii, jak i w Irlandii — umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania zapobiega płaceniu tego samego podatku dwa razy, ale nie znosi obowiązku raportowania w żadnym z krajów. Zyski ze sprzedaży są opodatkowane w Hiszpanii stawką 19% dla rezydentów UE; Irlandia również pobiera CGT, a umowa rozstrzyga wzajemne nakładanie się zobowiązań.

Ile powinienem zaplanować ponad cenę zakupu? Zarezerwuj 10–13% na koszty zakupu: podatek od przeniesienia własności (ITP, obecnie 9% we Wspólnocie Walenckiej), opłaty notarialne, koszty rejestru nieruchomości oraz honoraria prawnicze. Dla nieruchomości wartej 350 000 € to ok. 35 000–45 500 € ponad cenę zakupu.

Co to jest NIE i kiedy jest potrzebny? NIE (Número de Identidad de Extranjero) to hiszpański numer identyfikacji podatkowej. Jest wymagany przed podpisaniem aktu notarialnego zakupu, otwarciem hiszpańskiego rachunku bankowego lub rejestracją mediów na własne nazwisko. Irlandzcy nabywcy mogą złożyć wniosek w Ambasadzie Hiszpanii w Dublinie lub na komisariacie Policji Narodowej w Hiszpanii po przyjeździe do kraju.

Czy mogę wynajmować moją nieruchomość na Costa Blanca jako wynajem wakacyjny? Tak, ale przed reklamowaniem lub przyjmowaniem rezerwacji należy uzyskać regionalną licencję turystyczną (we Wspólnocie Walenckiej znana jako rejestracja VT lub ETV). Jeśli nieruchomość znajduje się w budynku wielorodzinnym, konieczne jest również formalne głosowanie i zgoda wspólnoty właścicieli. Elia Living może przeprowadzić przez cały proces rejestracji.

Dlaczego Jávea jest szczególnie popularna wśród nabywców z Europy Północnej? Jávea łączy trzy odrębne środowiska — stare miasto, port i plażę — w obrębie jednej chronionej zatoki, z całoroczną społecznością międzynarodową, ponad 300 dniami słonecznymi rocznie i łatwym dojazdem z lotniska w Alicante w mniej niż godzinę. Unika masowo-turystycznego charakteru większych miejscowości nadmorskich, oferując jednocześnie pełen zakres usług — co czyni ją jednym z najbardziej poszukiwanych adresów na Costa Blanca Norte.