Por qué los compradores irlandeses siguen eligiendo España — y por qué la Costa Blanca Norte lidera la lista

Irlanda registra una de las tasas más altas de propiedad de segunda residencia en el extranjero de toda Europa, y España sigue siendo, con diferencia, el destino más demandado. En 2024, los compradores irlandeses cerraron 2.307 compraventas de inmuebles en España, una cifra que sitúa el índice acumulado de los últimos diez años en 221: el volumen de compras se ha más que duplicado desde 2015. El deseo de contar con una segunda residencia en un clima cálido no está amainando. Al contrario, crece de forma silenciosa y sostenida, año tras año.

¿Qué sigue impulsando esta tendencia — y cómo logran los compradores que salga bien, en lugar de convertirse en protagonistas de esos titulares sobre "pozos sin fondo"?

La ventaja del pasaporte europeo: un factor infravalorado

El factor más subestimado en la demanda irlandesa de inmuebles españoles es la libertad jurídica que otorga el pasaporte de la UE. Los ciudadanos irlandeses pueden adquirir propiedades en España sin restricciones, sin umbrales mínimos de inversión y sin requisitos especiales de visado. No existe ninguna golden visa que tramitar, ningún cupo por nacionalidad y ninguna categoría de inmueble vetada a los nacionales comunitarios.

Esto contrasta marcadamente con la situación de los compradores británicos desde 2021, que se desenvuelven en un marco legal extracomunitario, o con los compradores estadounidenses, que requieren una estructuración financiera más compleja. Para un comprador irlandés, el camino hacia la propiedad inmobiliaria en España es tan jurídicamente abierto como puede serlo.

Esa libertad, unida a la sólida economía doméstica de Irlanda —el PIB creció un 5,5 % en 2024— y a uno de los mercados residenciales nacionales más caros de Europa, genera una ecuación de peso: el dinero rinde más en España, el proceso se encuadra en el conocido marco jurídico de la UE y el beneficio climático es inmediato.

Lo que revelan los datos

De esas 2.307 compras irlandesas en 2024, 1.680 (el 73 %) fueron realizadas por no residentes: personas que adquieren una vivienda vacacional, una inversión en alquiler o una futura base para la jubilación sin trasladarse definitivamente. El 27 % restante corresponde a expatriados irlandeses que ya residen en España. El segmento de no residentes es el motor del crecimiento: en el primer semestre de 2024, las compras de no residentes aumentaron un 14 % interanual.

Los compradores irlandeses también invierten por encima de la media europea. El precio medio abonado en 2024 fue de 2.409 €/m² —un incremento del 11 % interanual y aproximadamente un 7 % por encima del gasto medio del conjunto de compradores extranjeros—. No se trata de un mercado de bajo coste. Los irlandeses eligen sistemáticamente la calidad, en ubicaciones costeras de primera línea, a precios que siguen siendo muy competitivos en comparación con Dublín o Cork.

La pregunta del "pozo sin fondo" — y la respuesta honesta

El planteamiento cautelar no carece totalmente de fundamento. Comprar en el extranjero conlleva costes y obligaciones que pueden sorprender a quienes no se han preparado adecuadamente. El resumen honesto:

Los costes de adquisición ascienden a aproximadamente el 10–13 % del precio de compra. Para una propiedad de 350.000 €, hay que prever entre 35.000 € y 45.500 € adicionales, que cubren el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP —recientemente reducido al 9 % en la Comunidad Valenciana—), los honorarios de notaría, los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad y los honorarios del abogado.

Las obligaciones fiscales continuadas comienzan en el momento en que se es propietario. Los propietarios no residentes en España están sujetos al Modelo 210 —un tributo anual sobre la renta imputada o real del alquiler—, aunque el inmueble permanezca vacío durante todo el año. El convenio de doble imposición entre Irlanda y España impide tributar dos veces por la misma renta, pero no elimina las obligaciones de declaración en ninguno de los dos países. Los residentes fiscales irlandeses también deben declarar los rendimientos de alquileres españoles ante los Revenue Commissioners.

El proceso de compra es diferente al de la conveyancing irlandesa. No existen compromisos entre abogados de parte a parte; la escritura se firma ante notario, con ambas partes presentes. Una señal de reserva privada asegura la propiedad; un contrato de arras precede a la escritura notarial definitiva. El asesoramiento jurídico independiente no es un extra —es la manera de evitar que las señales, las licencias y los avales bancarios en proyectos sobre plano den problemas.

Nada de esto convierte a España en un pozo sin fondo. Lo convierte en un mercado donde la preparación se recompensa y las suposiciones se penalizan —lo cual, si se piensa bien, es igualmente cierto en el mercado inmobiliario irlandés.

Por qué la Costa Blanca Norte tiene especial sentido

La provincia de Alicante acapara el 43 % de sus transacciones inmobiliarias con destino a compradores extranjeros —el triple de la media nacional española—. Dentro de esa provincia, la Costa Blanca Norte —Jávea (Xàbia), Moraira, Dénia, Altea— atrae de forma constante a compradores que buscan una vida costera de calidad en lugar de infraestructuras de turismo masivo.

Jávea, en particular, ofrece algo genuinamente singular: tres entornos diferenciados —casco antiguo, puerto, playa— en un solo municipio, una comunidad internacional activa durante todo el año, un microclima que proporciona más de 300 días de sol y acceso directo desde el aeropuerto de Alicante en menos de una hora. Los precios superaron los 4.000 €/m² en 2026, pero en comparación con mercados costeros similares en Francia, Italia o Portugal de calidad equivalente, la propuesta de valor sigue siendo sólida.

Para los compradores irlandeses en particular, la infraestructura práctica es relevante: el inglés se habla ampliamente en toda la Costa Blanca Norte, existen comunidades noreuropeas bien establecidas y los servicios —desde la gestión de propiedades hasta el cumplimiento normativo del alquiler vacacional— están maduros y son accesibles.

Cómo hacerlo bien desde el principio

Los compradores que tienen experiencias positivas en España comparten un patrón consistente. Trabajan con un agente del comprador en lugar de con el agente del promotor o del vendedor. Obtienen el NIE (Número de Identidad de Extranjero) con antelación —puede solicitarse en la Embajada de España en Dublín o en una Comisaría de la Policía Nacional en España, y es imprescindible antes de firmar cualquier escritura de compraventa o abrir una cuenta bancaria española—. Contratan a un abogado español bilingüe antes de comprometerse con nada. Y comprenden los costes continuados antes de firmar, no después.

El sueño es real. Sencillamente requiere la misma diligencia que se aplicaría a una compra en Irlanda, adaptada a un sistema jurídico diferente, en otro idioma, con normas fiscales distintas —aunque claramente documentadas—. Sentados esos fundamentos, la Costa Blanca ofrece exactamente lo que promete: una calidad de vida excepcional, un mercado inmobiliario sólido y en crecimiento, y una segunda residencia que realmente merece la pena.

Preguntas frecuentes

¿Pueden los ciudadanos irlandeses comprar una propiedad en España sin restricciones? Sí. Como ciudadanos de la UE, los compradores irlandeses no tienen ninguna restricción para adquirir inmuebles en España. No existen umbrales mínimos de inversión, requisitos de visado vinculados a la compra ni categorías de inmuebles vetadas a los nacionales comunitarios.

¿Qué impuestos pago como propietario irlandés de una vivienda en España? Se paga el Modelo 210 anual por renta de no residentes en España, tanto si el inmueble está alquilado como si no. Si se alquila, los ingresos deben declararse tanto en España como en Irlanda: el convenio de doble imposición entre ambos países impide pagar el mismo impuesto dos veces, pero no elimina la obligación de declarar en ninguno de ellos. Las plusvalías derivadas de una eventual venta tributan al 19 % en España para los residentes de la UE; Irlanda también aplica el CGT, y el convenio resuelve la superposición.

¿Cuánto debo presupuestar además del precio de compra? Calcule entre el 10 y el 13 % en concepto de gastos de compra: el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP, actualmente al 9 % en la Comunidad Valenciana), honorarios de notaría, gastos del Registro de la Propiedad y honorarios del abogado. Para una propiedad de 350.000 €, eso supone aproximadamente entre 35.000 € y 45.500 € adicionales al precio de compra.

¿Qué es el NIE y cuándo lo necesito? El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es su número de identificación fiscal en España. Es necesario antes de firmar una escritura de compraventa, abrir una cuenta bancaria española o dar de alta suministros a su nombre. Los compradores irlandeses pueden solicitarlo en la Embajada de España en Dublín o en una Comisaría de la Policía Nacional en España una vez que lleguen al país.

¿Puedo alquilar mi propiedad de la Costa Blanca como alquiler vacacional? Sí, pero es obligatorio obtener la licencia turística regional (denominada registro VT o ETV en la Comunidad Valenciana) antes de anunciarla o aceptar reservas. Si la propiedad está en un edificio de apartamentos, también es necesaria la aprobación formal mediante votación de la comunidad de propietarios. Elia Living puede orientarle en todo el proceso de registro.

¿Por qué Jávea es especialmente popular entre los compradores del norte de Europa? Jávea combina tres entornos diferenciados —casco antiguo, puerto y playa— en una sola bahía natural protegida, junto con una comunidad internacional activa durante todo el año, un microclima excepcional y fácil acceso desde el aeropuerto de Alicante. Evita el carácter de turismo masivo de las grandes localidades costeras, al tiempo que ofrece todos los servicios necesarios, lo que la convierte en una de las direcciones más demandadas de la Costa Blanca Norte.