Journal
Hiszpania znosi krajowy rejestr najmu krótkoterminowego — co teraz muszą zrobić właściciele na Costa Blanca
By Elia Living ·
Krótka odpowiedź
Od 1 lipca 2025 r. każdy, kto wynajmował nieruchomość krótkoterminowo w Hiszpanii, musiał uzyskać krajowy numer rejestracyjny — NRUA (Número de Registro Único de Arrendamientos) — zanim ogłoszenie mogło pojawić się na Airbnb czy Booking.
Ten krajowy numer zniknął. 19 maja 2026 r. hiszpański Sąd Najwyższy uchylił rozporządzenie, które go stworzyło. Jeśli więc czekałeś na NRUA, żeby wystawić ofertę swojej nieruchomości na Costa Blanca, już go nie potrzebujesz.
Ale właśnie tu właściciele mylą się w obie strony. Wyrok zniósł jeden obowiązek krajowy. Nie zlikwidował twojej regionalnej walenckiej rejestracji turystycznej, zgody wspólnoty mieszkaniowej ani corocznego Modelo 210 dla nierezydentów — to wszystko nadal w pełni obowiązuje, a jedna z tych rzeczy została w tym samym okresie wręcz zaostrzona. Oto dokładnie, co padło, a co zostaje.
Nie myl dwóch zmian z 2026 roku
W 2026 r. zaszły dwie odrębne rzeczy dla właścicieli, a prasa je pomieszała:
| Co robi | Akt | |
|---|---|---|
| Wyrok Sądu Najwyższego | Zdejmuje obowiązek — uchyla krajowy numer NRUA | Wyrok STS 620/2026, z 19 maja 2026 r. (podany do wiadomości 21 maja; opublikowany w BOE 8 czerwca 2026 r.) |
| Rozporządzenie podatkowe | Dokłada obowiązek — bardziej szczegółowy Modelo 210 / 296 | Orden HAC/623/2026, w mocy od 24 czerwca 2026 r. |
Jedno zdejmuje papierologię. Drugie ją dokłada. To nie to samo wydarzenie i nie znoszą się nawzajem.
Co dokładnie uchylono
Krajowy rejestr stworzyło rozporządzenie rządu centralnego — Real Decreto 1312/2024 z 23 grudnia 2024 r. Izba ds. Sądowo-Administracyjnych Sądu Najwyższego — rozpatrując skargę Generalitat Valenciana, rządu regionalnego obejmującego Costa Blanca — częściowo uchyliła to rozporządzenie.
Powód był kompetencyjny, nie praktyczny: regulowanie najmu turystycznego należy do wspólnot autonomicznych (regionów), a nie do państwa (art. 149.1 hiszpańskiej konstytucji). Jeden krajowy rejestr dublował rejestry, które regiony już prowadzą, i uznano to za przekroczenie kompetencji państwa. Od chwili publikacji wyroku w BOE obowiązek uzyskania numeru krajowego, by wystawić nieruchomość, przestał być wymagalny.
Co padło, a co nadal obowiązuje
Tę część warto przeczytać dwa razy, bo ulga jest węższa, niż sugerują nagłówki. Sąd zniósł tylko numer krajowy. Reszta systemu zostaje:
| Obowiązek | Status teraz |
|---|---|
| Krajowy numer NRUA przed wystawieniem oferty | Zniesiony |
| Wpis do Rejestru Własności specjalnie pod najem krótkoterminowy | Zniesiony |
| Ventanilla Única Digital — platformy (Airbnb/Booking) przekazują dane wynajmującego administracji | Nadal obowiązuje (wymaga go rozporządzenie UE 2024/1028, które Sąd wprost utrzymał) |
| Regionalna walencka rejestracja turystyczna (rejestr/licencja VT Comunitat Valenciana) | Nadal obowiązkowa |
| Zgoda wspólnoty 3/5 na najem turystyczny | Nadal obowiązkowa |
| Modelo 210 — roczny podatek dochodowy nierezydenta (najem i użytek własny) | Nadal obowiązuje — i zaostrzony |
W praktyce platformy rezerwacyjne po prostu przechodzą na weryfikację twojego regionalnego kodu rejestracji zamiast krajowego NRUA — warstwa, która naprawdę warunkuje twoją ofertę, nigdy więc nie zniknęła.
W jednym zdaniu dla właściciela: nie potrzebujesz już krajowego numeru, żeby legalnie wystawić nieruchomość na Airbnb — ale nadal musisz mieć walencką rejestrację turystyczną, a Modelo 210 składasz co roku tak czy inaczej.
Czego właściciel na Costa Blanca nadal potrzebuje
Nic z tego nie zmieniło się przez wyrok — a pominięcie czegokolwiek z tej listy to miejsce, gdzie leży teraz realne ryzyko:
- NIE — hiszpański numer identyfikacyjny/podatkowy. Podstawa wszystkiego; bez zmian.
- Modelo 210, co roku — teraz w bardziej szczegółowym formacie (Orden HAC/623/2026: precyzyjna identyfikacja nieruchomości, przychód brutto, koszty, dochód netto). Dotyczy też użytku własnego (przychód szacunkowy), nie tylko najmu.
- Regionalna rejestracja turystyczna (Walencja, VT) — jeśli wynajmujesz krótkoterminowo. Uwaga: niektóre gminy i strefy (np. Jávea) wstrzymały wydawanie nowych licencji, więc nie jest to automatyczne.
- Zgoda wspólnoty 3/5 — formalny warunek najmu turystycznego w budynkach wielolokalowych.
- Zgodność z Ventanilla Única — sama oferta na platformie uruchamia raportowanie danych; twoja deklaracja podatkowa musi być spójna z tym, co zgłasza platforma.
Czego już nie potrzebujesz: krajowego numeru NRUA ani wpisu do rejestru własności utworzonego specjalnie pod najem krótkoterminowy.
Najczęstsze pytania
Czy nadal potrzebuję numeru, żeby wystawić nieruchomość na Airbnb lub Booking?
Nie — krajowy numer NRUA zniknął po wyroku Sądu Najwyższego z 19 maja 2026 r. To, czego nadal potrzebujesz, to regionalna walencka rejestracja turystyczna; platformy weryfikują teraz ten regionalny kod.
Czy to znaczy, że najem krótkoterminowy w Hiszpanii jest teraz nieuregulowany?
Nie. Sąd zniósł tylko rejestr krajowy. Rejestracja regionalna, zgoda wspólnoty, raportowanie danych przez platformy i podatek nierezydenta nadal obowiązują.
Zapłaciłem już opłatę rejestracyjną — czy mogę ją odzyskać?
Rozporządzenie, które wymagało opłaty, zostało uznane za nieważne, co otwiera drogę do odzyskania zapłaconej kwoty w trybie odpowiedzialności majątkowej państwa (art. 32 Ley 40/2015), w ciągu roku od uprawomocnienia się wyroku. Zachowaj dowód zapłaty i daj sprawdzić roszczenie, zamiast zakładać, że zwrot jest automatyczny.
Czy zmieniły się też przepisy podatkowe?
Tak, ale osobno. Orden HAC/623/2026 (w mocy od 24 czerwca 2026 r.) czyni deklaracje Modelo 210 / 296 bardziej szczegółowymi. To dodatkowy obowiązek, niezwiązany z uchyleniem rejestru.
Jestem nierezydentem — czy dotyczy mnie to inaczej?
Zmiana rejestru działa tak samo na rezydentów i nierezydentów. Tym, co dla nierezydenta liczy się najbardziej, jest Modelo 210: jest roczne, wymaga teraz więcej szczegółów, a ponieważ platformy zgłaszają twój przychód przez Ventanilla Única, twoja deklaracja musi się z tym zgadzać.