Costa Blanca: co mówią dane o nabywcach nierezydentach

Nierezydenci stanowią fundament rynku nieruchomości Costa Blanca

Czołowa statystyka dotycząca zagranicznego popytu na Costa Blanca jest powszechnie znana: prowincja Alicante przewodzi całej Hiszpanii, a cudzoziemcy nabywają tu około 44% wszystkich sprzedanych mieszkań i domów. Rzadziej analizowane jest rozróżnienie, które ma największe znaczenie dla każdego kupującego tutaj dom wakacyjny lub nieruchomość inwestycyjną — różnica między zagranicznym rezydentem a zagranicznym niezydentem.

Hiszpańskie statystyki rynku nieruchomości rozdzielają te dwie grupy. Zagraniczni rezydenci to osoby, które przeprowadziły się do Hiszpanii, zarejestrowały się w urzędzie gminy i mieszkają tutaj na stałe — migranci ekonomiczni oraz emeryci, którzy obrali Hiszpanię za swój główny dom. Zagraniczni nierezydenci to osoby zamieszkałe w innym kraju, które kupują na Costa Blanca drugi dom, miejsce wypoczynku lub nieruchomość inwestycyjną. Nierezydentem jest właśnie klasyczny nabywca Costa Blanca.

Te dwie grupy zachowują się zupełnie inaczej. A na tym odcinku wybrzeża nierezydenci są siłą sprawczą.

Co mówią liczby

Observatori de Conjuntura Econòmica Universitat de València (Obserwatorium UV) klasyfikuje aktywność nabywczą według statusu zamieszkania w całej Wspólnocie Walenckiej. Raport z 2026 roku wskazuje, że w prowincji Alicante nierezydenci stanowią około 42% wszystkich zagranicznych zakupów — co oznacza, że spośród każdej transakcji z udziałem zagranicznego nabywcy prawie dwie na pięć dotyczą kogoś, kto kupuje drugi dom lub nieruchomość wakacyjną, a nie główne miejsce zamieszkania.

Alicante plasuje się w zupełnie innej lidze niż reszta regionu. W prowincji Walencja jedynie 13% zagranicznych zakupów przypada na nierezydentów; w Castellón wynosi to 22%. Słońce, wybrzeże i ugruntowane społeczności międzynarodowe Costa Blanca generują popyt nierezydentów w sposób, którego pozostała część Wspólnoty Walenckiej po prostu nie replikuje.

Krajowy obraz uwypukla ten fakt jeszcze wyraźniej. Wspólnota Walencka jako całość odpowiada za około 40% wszystkich zakupów nieruchomości przez zagranicznych nierezydentów w Hiszpanii. Żaden inny region nie kanalizuje nawet zbliżonej części tego krajowego, nierezydentowego popytu zagranicznego.

W najbardziej skoncentrowanych międzynarodowo gminach nadmorskich — gdzie zagraniczni nabywcy odpowiadają już za 70–80% transakcji — sami nierezydenci mogą stanowić blisko jedną trzecią wszystkich sprzedaży. To właśnie w tym sensie liczba „jedna na trzy" opisuje rzeczywisty charakter rynku Costa Blanca.

Znacząca premia cenowa

Kupujący nierezydenci dysponują znacznie większą siłą nabywczą. Badania BBVA i Ivie (Instituto Valenciano de Investigaciones Económicas) wykazują, że zagraniczni nabywcy nierezydenci w Alicante płacą za nieruchomość około 60% więcej niż kupujący hiszpańscy. Odrębna analiza parlamentu walenckiego cytuje wartość nawet 76% powyżej średniej hiszpańskiej. Na wybrzeżu Costa Blanca średnie ceny płacone przez nabywców międzynarodowych przekraczają już 4 000 €/m² w takich miejscowościach jak Jávea i Moraira.

Odzwierciedla to, kim są ci nabywcy. Nierezydenci to zazwyczaj osoby z dużym kapitałem własnym — często kupujące za gotówkę, przyciągnięte jakością życia, a nie koniecznością. Ich skłonność do zapłaty odzwierciedla autentyczny popyt na sprawdzone miejsce o wyjątkowym stylu życia, nie falę spekulacyjną.

Kto kupuje

Rozkład według narodowości jest spójny z danymi Registradores i Notariado za lata 2024–2026. W prowincji Alicante:

Nabywcy brytyjscy pozostają największą pojedynczą grupą, jednak Holendrzy i Belgowie odnotowali silny wzrost, a popyt ze strony Polaków wyraźnie rósł wraz z rozwojem bezpośrednich połączeń lotniczych między polskimi miastami a lotniskiem w Alicante.

Co to oznacza dla kupującego

Skala popytu nierezydentów niesie ze sobą realne konsekwencje dla każdego, kto rozważa zakup nieruchomości na Costa Blanca.

Głębokość rynku odsprzedaży. Ta sama pula nabywców brytyjskich, holenderskich, niemieckich, belgijskich i polskich, która napędzała ten rynek, będzie też Twoimi przyszłymi kupującymi. Wchodzisz na jeden z najbardziej płynnych międzynarodowych rynków nieruchomości w Hiszpanii, a nie niszowy rynek lokalny.

Stabilność cen. Nabywcy nierezydenci działają na bazie kapitału własnego, a nie zależności hipotecznej. Są w dużej mierze odizolowani od wahań Euriboru. Chroni to wartości nieruchomości na Costa Blanca przed cyklami stóp procentowych dotykającymi rynki finansowane wewnętrznie w innych miejscach.

Ugruntowana społeczność. Dołączysz do dojrzałej społeczności międzynarodowej z dziesięcioleciami infrastruktury za sobą — szkołami, usługami, klubami, sieciami społecznymi — a nie będziesz jej budował od zera.

Popyt nierezydentów na Costa Blanca nie jest nowym trendem. Jest strukturalną cechą tego wybrzeża, zbudowaną przez pokolenia i potwierdzaną przez każdy coroczny zestaw danych od tamtej pory. Ta trwałość jest warta przemyślenia przy decydowaniu, gdzie ulokować zakup.

Często zadawane pytania

Czym różni się zagraniczny rezydent od nabywcy niebędącego rezydentem w Hiszpanii? Zagraniczny rezydent przeprowadził się do Hiszpanii, mieszka tutaj na stałe i jest zameldowany na padrón. Nierezydentem jest osoba kupująca dom wakacyjny lub inwestycyjny, pozostając na co dzień za granicą. Różnica ma wpływ na obowiązki podatkowe: nierezydenci składają Modelo 210 (IRNR) corocznie i podlegają innym warunkom w zakresie kredytów hipotecznych oraz podatku od zysku ze sprzedaży.

Jaki odsetek transakcji na Costa Blanca obejmuje zagranicznych nabywców nierezydentów? W prowincji Alicante nierezydenci stanowią około 42% zagranicznych zakupów — co odpowiada mniej więcej co piątej transakcji sprzedaży nieruchomości w całej prowincji. W najbardziej popularnych międzynarodowo gminach nadmorskich, gdzie cudzoziemcy stanowią już 70–80% nabywców, nierezydenci mogą reprezentować około jedną trzecią wszystkich transakcji.

Czy nabywcy nierezydenci płacą więcej za metr kwadratowy? Tak. Badania BBVA/Ivie wykazują, że zagraniczni nabywcy nierezydenci płacą za nieruchomość średnio około 60% więcej niż nabywcy hiszpańscy. W czołowych strefach nadmorskich, takich jak Jávea, Moraira i Altea, ceny płacone przez nabywców międzynarodowych rutynowo przekraczają 4 000 €/m².

Dlaczego Wspólnota Walencka przyciąga tak wielu nabywców nierezydentów? Odpowiada za około 40% wszystkich zakupów nieruchomości przez zagranicznych nierezydentów w Hiszpanii — najwyższy regionalny udział w kraju. Klimat, wybrzeże Morza Śródziemnego, bezpośrednie połączenia lotnicze z Europy Północnej i ugruntowana od dawna społeczność międzynarodowa — wszystko to się na to składa.

Jakie narodowości są najbardziej aktywne na Costa Blanca? Rynek prowadzą nabywcy brytyjscy, holenderscy, belgijscy, polscy i niemieccy — w tej kolejności. Brytyjczycy zajmują pierwsze miejsce w klasyfikacji ogólnej, przy czym Holendrzy i Polacy wykazują najsilniejszy ostatni wzrost.

Czy ten poziom popytu nierezydentów wpływa na ceny nieruchomości? Tak, w górę. Nabywcy nierezydenci dysponują zazwyczaj większymi budżetami i kupują za gotówkę, co podnosi dolne progi cenowe na popularnych rynkach i podtrzymuje wartości w dłuższej perspektywie — najbardziej widoczne w Jávea, Moraira, Benissa i Benitatxell.