Nieuwe Spaanse AML-regels: wat vastgoedkopers moeten weten

Een nieuw EU-kader voor vastgoedtransacties

De Europese Unie heeft in mei 2024 een baanbrekend antiwitwaspakket aangenomen, en Spanje bereidt nu zijn nationale reactie voor. Voor iedereen die een woning aan de Costa Blanca wil kopen met aantoonbaar legitiem vermogen, zijn de veranderingen goed te overzien. Hier leest u wat het nieuwe kader in de praktijk betekent — en wat u klaar moet hebben bij de aankoop.

De drie juridische instrumenten achter de koppen

Het pakket van 2024 bestaat uit drie samenhangende instrumenten:

• Verordening (EU) 2024/1624 (AMLR) — een rechtstreeks toepasselijke EU-verordening die tegelijkertijd in alle 27 lidstaten van kracht wordt met ingang van 10 juli 2027, zonder dat afzonderlijke nationale omzetting nodig is.
• Richtlijn (EU) 2024/1640 (AMLD6) — een richtlijn die lidstaten vóór dezelfde deadline in nationaal recht moeten omzetten.
• De Anti-Money Laundering Authority (AMLA) — een nieuw EU-orgaan dat op 1 juli 2025 operationeel werd. AMLA stelt bindende technische normen vast, coördineert nationale Financial Intelligence Units en houdt rechtstreeks toezicht op maximaal 40 hoogrisico-financiële instellingen in de hele EU.

Een veelvoorkomend misverstand: AMLA bewaakt geen individuele vastgoedtransacties. Het stelt de regels en coördineert de handhaving — het dagelijks toezicht op makelaars en aankoopbegeleiders blijft bij Spanje's eigen nationale autoriteit.

Spanje reageert: ANIFI vervangt Ley 10/2010

De bestaande Spaanse antiwitswaswetgeving — Ley 10/2010 de prevención del blanqueo de capitales — wordt vervangen door een nieuwe, uitgebreide wet die momenteel door het nationale wetgevingsproces gaat. De nieuwe wet richt een specifieke Nationale Financiële Integriteitautoriteit (ANIFI) op die toezicht houdt op de naleving en verdachte-transactiemeldingen van vastgoedprofessionals ontvangt.

Belangrijkste wijzigingen in het wetsvoorstel:

• Uitgebreide beroepsreikwijdte: advocaten, juridisch adviseurs en investeringsmigratieoperators krijgen directe AML-verplichtingen naast makelaars en projectontwikkelaars.
• Controle van het register van uiteindelijk gerechtigden: professionals moeten formeel het Registro Central de Titularidades Reales raadplegen en elektronische certificering verkrijgen vóór afronding van een transactie.
• Compliance officers: vastgoedkantoren moeten een formele compliance officer aanstellen en die benoeming bij ANIFI registreren.
• Evenredige sancties: ernstige overtredingen leiden tot boetes van € 60.000 tot € 10 miljoen, plus individuele sancties voor bestuurders tot € 10 miljoen en beroepsverboden van vijf jaar.

Geldt dit voor alle verkopen, of alleen voor luxewoningen?

Persberichtgeving richtte zich op luxe vastgoed, maar de drempelwaarden zijn genuanceerder:

Elke vastgoedaankoop — op elk prijsniveau — activeert AML-verplichtingen voor de betrokken professionals. Er bestaat geen uitzondering die uitsluitend voor luxe geldt. Transacties met hoge waarden trekken wel proportioneel meer aandacht onder de risicogebaseerde aanpak in de verordening, wat verklaart waarom de media de nadruk leggen op luxewoningen. De onderliggende realiteit is eenvoudiger: consistente normen gelden marktbreed.

Wat buitenlandse kopers moeten voorbereiden

Als u een Britse, Nederlandse, Duitse of Poolse koper bent die een woning koopt in Jávea, Moraira, Dénia of elders aan de Costa Blanca, zijn de praktische vereisten al vertrouwd voor iedereen die internationaal heeft gekocht:

1. Identiteitsbewijs — een geldig paspoort, samen met uw NIE-nummer (verplicht voor alle vastgoedaankopen in Spanje, ongeacht AML-regels).
2. Documentatie van de herkomst van vermogen — recente bankafschriften, loonstroken, verkoopopbrengstdocumenten of beleggingsoverzichten die aantonen waar uw aankoopgeld vandaan komt. Kopers met een hypotheek beschikken hier al over dankzij het know-your-customer-proces van hun geldverstrekker.
3. Verklaring van uiteindelijk gerechtigde — bij aankoop via een bedrijf of trust moeten volledige gegevens van de uiteindelijke eigenaar(s) formeel worden openbaar gemaakt aan professionals en geregistreerd.
4. Verscherpt onderzoek voor politiek prominente personen (PEP's) — kopers die openbare functionarissen zijn, of naaste familieleden of medewerkers daarvan, moeten rekening houden met extra due-diligencestappen.

Een goed voorbereide koper met legitieme middelen ervaart dit proces zelden als belastend. De benodigde documenten zijn toch al wat elke verstandige koper bij elkaar zou verzamelen.

Waarom strengere AML-regels kopers ten goede komen

Robuuster toezicht is oprecht goed nieuws voor mensen die legitiem beleggen in Costa Blanca-vastgoed. Het helpt waarborgen dat prijzen de werkelijke vraag weerspiegelen in plaats van speculatieve of illegale kapitaalstromen. Een transparantere markt verkleint het risico op de aankoop van een woning met een gecompliceerde financiële geschiedenis, en ondersteunt de langetermijncredibiliteit van een regio waar buitenlandse kopers al meer dan 40 procent van alle transacties in de provincie Alicante uitmaken.

Spanje's volledige afstemming op de EU-financiële normen biedt bovendien de zekerheid dat het juridisch kader dat uw investering beschermt, robuust en internationaal getoetst is.

Tijdlijn in één oogopslag

Het meeste dat van buitenlandse kopers wordt gevraagd — NIE, bewijs van vermogensherkomst en duidelijke identiteit — is al standaardpraktijk bij elke professioneel begeleide Costa Blanca-transactie. De nieuwe regels formaliseren en versterken die controles; ze hertekenen het proces niet van voor af aan.

Veelgestelde vragen

V: Geldt dit alleen voor luxewoningen?

A: Nee. De nieuwe regels omvatten alle vastgoedverkopen, ongeacht de prijs. Transacties met hoge waarden trekken proportioneel meer aandacht onder de risicogebaseerde aanpak, wat de reden is dat de pers luxewoningen benadrukt, maar er bestaat geen minimumprijs waaronder identiteits- en vermogenscontroles niet gelden.

V: Welke documenten heb ik nodig als buitenlandse koper?

A: Een geldig paspoort, uw NIE-nummer, bankafschriften of documenten die de herkomst van uw aankoopgelden aantonen, en — bij aankoop via een bedrijf — volledige documentatie over de uiteindelijk gerechtigden. Dit is al standaard bij elke professioneel begeleide aankoop.

V: Wanneer treedt de nieuwe wet in werking?

A: De EU-verordening is rechtstreeks van toepassing vanaf 10 juli 2027. De nieuwe Spaanse nationale wet (ter vervanging van Ley 10/2010) moet ook vóór die datum in werking treden; het wetsvoorstel doorloopt momenteel het wetgevingsproces.

V: Wat is AMLA en bewaakt het mijn transactie?

A: AMLA is de nieuwe antiwitwasautoriteit van de EU. Het stelt bindende normen vast en coördineert nationale toezichthouders, maar bewaakt geen individuele vastgoedtransacties. Het dagelijks toezicht op Spaanse vastgoedprofessionals berust bij Spanje's nieuwe ANIFI-autoriteit.

V: Brengt contant kopen extra verplichtingen met zich mee?

A: Contante aankopen zorgen al voor extra AML-controle onder de Spaanse notariële praktijk en Ley 10/2010. Het nieuwe kader versterkt die controles, maar verbiedt contante aankopen door kopers met aantoonbaar legitieme middelen niet.

V: Hoe raakt dit mijn aankoopmakelaar of advocaat?

A: Onder het wetsvoorstel worden zowel aankoopbegeleiders als onafhankelijke vastgoedadvocaten die transacties begeleiden rechtstreeks verplichte entiteiten. Zij moeten cliëntenonderzoek uitvoeren, het register van uiteindelijk gerechtigden raadplegen en verdachte indicatoren melden bij ANIFI — wat op elk niveau van uw aankoop professionele verantwoordelijkheid toevoegt.