Comprar propiedad en Jávea: de la oferta a las llaves

Jávea (Xàbia) atrae compradores de toda Europa, y el proceso de compra está bien establecido. Sin embargo, España utiliza profesionales jurídicos y tipos de contratos que no existen en otros países: la gestoría, el notario y el contrato de arras. Esta guía paso a paso te explica cada etapa, desde la primera solicitud del NIE hasta la entrega de llaves.

Paso 1: Obtén tu NIE cuanto antes

El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es el número de identificación fiscal para extranjeros en España. Sin él, no es posible firmar una escritura de compraventa, abrir una cuenta bancaria española ni presentar ninguna declaración fiscal.

Puedes solicitarlo en persona en la Comisaría de Policía de Jávea o Dénia, o en el consulado español más cercano antes de viajar. Necesitarás el formulario EX-15 y el pago del formulario 790 (código 012). El trámite presencial en Jávea tarda unos pocos días hábiles; las solicitudes en consulado desde el extranjero suelen tardar entre dos y cuatro semanas.

Si el plazo es ajustado, un abogado español puede solicitarlo en tu nombre mediante un poder notarial limitado, sin necesidad de que estés presente. Nuestra guía del NIE para Jávea y Costa Blanca cubre todos los trámites en detalle.

Paso 2: Abre una cuenta bancaria española

Necesitas una cuenta en euros en España para pagar las señales, los impuestos, los honorarios del notario y los recibos de suministros tras la firma. BBVA, CaixaBank y Sabadell abren cuentas a no residentes; varios bancos aceptan ya identificación por vídeo, por lo que puedes gestionarlo desde tu país antes de tu primera visita para ver propiedades.

Paso 3: Contrata a un abogado independiente

Tu abogado debe trabajar exclusivamente para compradores y ser independiente de la agencia inmobiliaria o del promotor. Sus funciones incluyen:

• Obtener la nota simple del Registro de la Propiedad, para confirmar que el vendedor es el propietario legal y que el inmueble no arrastra deudas ni cargas ocultas
• Verificar la cédula de habitabilidad, las licencias de obra y el estado urbanístico
• Revisar los estatutos de la comunidad de propietarios y las derramas pendientes
• Examinar y negociar cada contrato antes de la firma

En Jávea, los honorarios de abogado para el comprador suelen situarse entre el 1 % y el 1,5 % del precio de compra, con un mínimo aproximado de 1.500 €.

Paso 4: Reserva la propiedad

Cuando se acuerda el precio, un depósito de reserva —normalmente entre 3.000 y 6.000 €— retira la propiedad del mercado mientras el abogado lleva a cabo la debida diligencia completa. El contrato de reserva debe especificar el precio acordado, los plazos y las condiciones de devolución de la señal.

Paso 5: Firma el contrato de arras

El contrato de arras es el contrato privado de compraventa. Con arreglo al artículo 1454 del Código Civil español (arras penitenciales), las reglas son jurídicamente claras:

• Si el comprador desiste, pierde la señal.
• Si el vendedor desiste, debe devolver el doble de la cantidad entregada.

La señal habitual es el 10 % del precio de compra. El contrato de arras también fija la fecha de escritura, normalmente con un plazo de cuatro a doce semanas. Tu abogado redacta o revisa este documento antes de que lo firmes.

Paso 6: Transfiere los fondos

Con el contrato de arras firmado y la fecha de escritura confirmada, transfiere el importe restante a tu cuenta española. Movimientos de divisas de esta envergadura merecen una gestión cuidadosa: un contrato a plazo o una alerta de tipo de cambio a través de un proveedor especializado en divisas puede protegerte frente a fluctuaciones del euro en las semanas previas a la firma.

Paso 7: El notario — qué ocurre el día de la firma

El notario es un funcionario público designado por el Estado, no es tu abogado ni un asesor. Su función es autenticar la transacción: verificar identidades, confirmar que la escritura refleja las condiciones acordadas y formalizar la transmisión de la propiedad.

El día de la firma suscribes la escritura de compraventa en la notaría. El precio pendiente se abona en ese momento, normalmente mediante transferencia bancaria o cheque bancario certificado. El notario conserva los originales de la escritura y de la documentación de pago.

Los honorarios notariales están fijados a nivel nacional por arancel (Real Decreto 1426/1989) y son idénticos en todas las notarías:

Paso 8: Impuestos tras la firma

Para una vivienda de segunda mano en la Comunitat Valenciana —que incluye Jávea— el principal impuesto es:

• ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): 9 % del precio de compra declarado. El tipo sube al 11 % para inmuebles que superen el millón de euros. Este tipo está vigente desde el 1 de junio de 2026, en virtud de la Ley 5/2025, que lo redujo del 10 % anterior.

Para una vivienda de obra nueva adquirida directamente al promotor:

• IVA: 10 % (en lugar del ITP)
• AJD (Actos Jurídicos Documentados): 1,4 % de timbre sobre la escritura hipotecaria

Todos los impuestos deben presentarse y pagarse en un plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura.

Paso 9: La gestoría — tu gestora administrativa tras la compra

La gestoría es una profesional administrativa homologada que gestiona la documentación entre la notaría y el Registro de la Propiedad: presenta y abona la declaración del ITP ante la Agencia Tributaria Valenciana, lleva los documentos al Registro de la Propiedad y hace el seguimiento hasta la inscripción.

Los honorarios de gestoría para una compraventa sencilla de segunda mano oscilan habitualmente entre 300 y 600 €. Trabaja junto a tu abogado y ahorra un tiempo considerable, sobre todo si no estás en España después de la firma. A muchos compradores en Jávea les sorprende descubrir esta figura; prescindir de la gestoría suele implicar que tu abogado asume esas tareas, generalmente a un coste más elevado.

Paso 10: Inscripción en el Registro de la Propiedad

Una vez pagado el ITP, la gestoría presenta la escritura y los justificantes de pago en el Registro de la Propiedad de Jávea. La finca queda inscrita formalmente a tu nombre. La inscripción tarda habitualmente entre uno y tres meses desde la firma. Al completarse, recibirás una copia simple (copia registral de la escritura).

Resumen de costes de compra

Para una vivienda de segunda mano en Jávea, prevé un 10–13 % del precio de compra adicional al precio acordado:

Por qué la mayoría de compradores en Jávea trabajan con un agente exclusivo del comprador

La mayoría de las agencias inmobiliarias en Jávea representan al vendedor, no al comprador. Un agente exclusivo del comprador trabaja únicamente en tu interés: seleccionando propiedades en todas las agencias, coordinando el equipo jurídico y administrativo, y acompañándote en cada paso. Resulta especialmente valioso si no resides permanentemente en España o si el español no es tu idioma principal.

Preguntas frecuentes

¿Necesito mi NIE antes de firmar algún contrato en Jávea? Lo necesitas antes de firmar la escritura definitiva en la notaría. Puedes firmar una reserva o las arras sin él, pero solicítalo lo antes posible — idealmente durante la búsqueda de propiedad — para evitar retrasos.

¿Cuál es la diferencia entre una gestoría y un abogado en una compra española? Tu abogado realiza la debida diligencia jurídica, revisa contratos y protege tus intereses durante toda la compra. La gestoría es una especialista administrativa homologada que presenta la declaración del ITP y gestiona la inscripción en el Registro de la Propiedad tras la firma. En una compra completa suelen intervenir ambos.

¿Cuánto es el ITP en Jávea en 2026? Jávea se encuentra en la Comunitat Valenciana, donde el ITP para viviendas de segunda mano es del 9 % (reducido del 10 % a partir del 1 de junio de 2026 en virtud de la Ley 5/2025). Los inmuebles que superen el millón de euros tributan al 11 %.

¿Qué ocurre si el vendedor se echa atrás tras el contrato de arras? Con arreglo a las arras penitenciales (artículo 1454 del Código Civil español), si el vendedor desiste debe devolver el doble de la señal que pagaste. Si eres tú quien se echa atrás, pierdes la señal.

¿Puedo completar la compra de una propiedad en Jávea sin viajar a España? Sí. Otorgando un poder notarial específico a un abogado español, este puede solicitar tu NIE, firmar las arras y asistir a la notaría en tu nombre. Muchos compradores internacionales completan todo el proceso de forma remota.

¿Cuánto tiempo dura el proceso de compra en Jávea? Una compraventa de segunda mano sin complicaciones suele completarse en seis a doce semanas desde la oferta aceptada hasta la firma en notaría. La inscripción en el Registro de la Propiedad se completa entre uno y tres meses después.