Sobre plano en Costa Blanca Norte: pagos y garantías

El mercado de obra nueva en la Costa Blanca Norte está en plena efervescencia. Desde Jávea hasta Moraira, de Cumbre del Sol a los límites norte de Dénia, los promotores están lanzando proyectos con fechas de entrega de entre 18 y 36 meses. Para los compradores que desean una vivienda adaptada a su gusto —o que simplemente quieren asegurarse el precio actual antes de que siga subiendo— la compra sobre plano resulta muy atractiva.

Pero la estructura de pagos no se parece en nada a la de una compraventa de segunda mano. El dinero sale de tu cuenta en varias fases a lo largo de muchos meses, mucho antes de recibir las llaves. Comprender exactamente a qué te comprometes en cada fase —y qué protección legal ampara tus pagos— es lectura obligatoria antes de entrar en cualquier oficina de ventas de un promotor.

Fase 1: La reserva

El proceso comienza con el pago de una reserva, habitualmente entre 3.000 y 10.000 € (o en torno al 1 % del precio de compra en propiedades de mayor valor). A cambio, el promotor retira el inmueble del mercado mientras realizas una primera revisión con tu abogado.

¿Es reembolsable? Depende íntegramente del contrato de reserva. Muchos promotores ofrecen un breve período de desistimiento —frecuentemente de unas dos semanas— durante el cual puedes echarte atrás y recuperar la señal. Este no es un derecho reconocido por la ley española; es una condición contractual que varía según el promotor y el proyecto. Pide a tu abogado que revise el documento de reserva antes de firmar o pagar nada.

Fase 2: El Contrato Privado de Compraventa (PPC)

Una vez confirmada la reserva y realizadas las comprobaciones iniciales por tu abogado, firmas el Contrato Privado de Compraventa (PPC), el documento jurídico principal: fija el precio, las especificaciones del inmueble, el calendario de pagos y la fecha contractual de entrega.

En esta fase pagas habitualmente un tramo significativo, con frecuencia entre el 10 % y el 30 % del precio de compra, descontada la reserva ya abonada. El importe exacto varía según el promotor; algunas estructuras concentran el capital aquí, otras lo distribuyen entre hitos constructivos posteriores.

Este es el momento en que tu marco de protección de pagos debe estar ya en vigor (véase el apartado de garantías más adelante). Tu abogado debe confirmar que existe un aval bancario o póliza de seguro válidos para este pago antes de que realices ninguna transferencia.

Fase 3: Pagos durante la construcción

A medida que avanza la obra —cimientos, estructura, cubierta, acabados— el promotor solicita uno o más tramos adicionales. Un esquema habitual es un único pago a mitad de obra del 10–20 % vinculado a un hito visible, como que la estructura alcance el nivel de cubierta, aunque los esquemas varían: algunos proyectos no piden nada entre el PPC y la entrega; otros contemplan dos o tres pagos escalonados.

Cada tramo debe estar garantizado individualmente. Tu abogado debe solicitar el certificado de garantía para ese pago concreto antes de que salga tu transferencia bancaria.

Fase 4: La escritura — llaves, notaría y saldo final

Cuando el edificio obtiene la Licencia de Primera Ocupación (LPO) —el certificado municipal que acredita que el edificio cumple la licencia urbanística y está en condiciones de habitabilidad— el promotor fijará la fecha de escrituración. Acudes a la notaría, firmas la Escritura Pública de Compraventa y abonas el saldo pendiente. Si tienes una hipoteca española, tu entidad financiera la formaliza en ese mismo acto.

El saldo habitual a la entrega es el 60–70 % del precio de compra, dependiendo de lo ya pagado en fases anteriores. La escritura es también el momento de pagar los impuestos de compra: en obra nueva, eso significa IVA (actualmente el 10 % para uso residencial) más AJD —actos jurídicos documentados— (1,5 % en la Comunidad Valenciana), en lugar del ITP que se aplica a las compraventas de segunda mano.

La obligación legal del promotor: aval o seguro

Esta es la protección que distingue la compra sobre plano en España —y la hace considerablemente más segura que en el pasado.

Con arreglo a la legislación española vigente —en concreto, la Disposición Adicional Primera de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE, Ley 38/1999), modificada por la Ley 20/2015 de 14 de julio— todo promotor que reciba pagos anticipados por viviendas en construcción está legalmente obligado a:

1. Mantener tus pagos en una cuenta bancaria separada y exclusiva, diferenciada de los fondos generales del promotor.
2. Respaldar cada pago con un aval bancario individual (aval bancario) o una póliza de seguro equivalente que cubra el 100 % de tus cantidades entregadas más los intereses legales.
3. Entregarte el documento de garantía antes de que realices cada pago, no después.

Si el promotor no llega a terminar la obra —ya sea por insolvencia, denegación de licencia o cualquier otra causa— tienes derecho a la devolución íntegra de todo lo pagado más intereses, reclamable directamente al banco o aseguradora avalista. El Tribunal Supremo ha reforzado sistemáticamente estas protecciones en pronunciamientos recientes, confirmando que los bancos que permitieron cuentas de promotores sin garantías correctamente emitidas son ellos mismos solidariamente responsables.

La regla es sencilla: no realices ningún pago de fase hasta que la garantía para ese tramo concreto esté en manos de tu abogado.

Siete preguntas que debes hacer al promotor antes de firmar

1. Licencia de obras: «¿Dispone ya este proyecto de una licencia de obras en vigor, o está pendiente?» Las garantías no tienen eficacia jurídica mientras no exista licencia; un proyecto aún en tramitación implica un riesgo urbanístico real.
2. Entidad avalista: «¿Qué banco o aseguradora emite el aval? ¿Puedo ver el contrato de garantía maestro?»
3. Certificados individuales: «¿Cuándo y cómo se emitirán los certificados de garantía individuales para cada tramo de pago, y a mi nombre?»
4. Fecha de entrega y penalización por retraso: «¿Cuál es la fecha contractual de entrega y qué compensación está recogida en el PPC en caso de retraso?»
5. Plazo para la LPO: «¿Cuánto tiempo suelen tardar en obtener la Licencia de Primera Ocupación una vez terminada la obra?» (El tiempo entre la finalización del edificio y la emisión de la LPO puede retrasar tu fecha de mudanza.)
6. IVA y AJD: «¿Los precios que me indican incluyen el IVA o van sin él?» (Es una fuente frecuente de sorpresas: un precio ofertado de 400.000 € se convierte en 440.000 € más AJD una vez aplicado el impuesto.)
7. Historial del promotor: «¿Qué proyectos terminados puedo visitar en esta zona y puede proporcionarme referencias de compradores que ya hayan escriturado?»

Tu abogado no es opcional

Contar con un abogado inmobiliario español independiente —contratado por ti, no presentado por el promotor— es imprescindible en una compra sobre plano. Verificará la licencia de obras antes de la reserva, revisará el PPC en su totalidad, comprobará la solvencia del promotor y confirmará que existen documentos de garantía válidos antes de que salga cada pago de tu cuenta. El coste de esa protección, en relación con las sumas en juego, es mínimo.

El pipeline de obra nueva de la Costa Blanca Norte es uno de los más activos de España, y el marco legal de protección al comprador se encuentra entre los más sólidos de Europa. Comprenderlo bien convierte la compra sobre plano en una vía bien estructurada y claramente protegida para adquirir exactamente la vivienda que deseas, exactamente en el lugar que quieres.

Preguntas frecuentes

P: ¿Existe un período legal de desistimiento tras reservar una vivienda sobre plano en España? R: La ley española no reconoce un período de desistimiento legal en los contratos de compraventa. Algunos promotores incluyen voluntariamente un breve plazo de retirada (habitualmente unas dos semanas) en sus contratos de reserva; revisa las condiciones detenidamente con tu abogado antes de pagar nada.

P: ¿Qué ley obliga al promotor a aportar un aval bancario? R: La Disposición Adicional Primera de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE, Ley 38/1999), modificada por la Ley 20/2015 de 14 de julio, obliga a todo promotor que reciba pagos anticipados por viviendas sobre plano a respaldarlos con un aval bancario (aval bancario) o una póliza de seguro.

P: ¿Qué ocurre con mi dinero si el promotor quiebra? R: Si tus pagos de fase estaban correctamente garantizados, puedes reclamar directamente al banco o aseguradora avalista la devolución íntegra más los intereses legales. El Tribunal Supremo ha ratificado esta protección en numerosos casos, incluidas situaciones en que los bancos permitieron que las cuentas del promotor operasen sin garantías correctamente emitidas, siendo ellos mismos declarados solidariamente responsables.

P: ¿Qué porcentaje del precio de compra se paga habitualmente antes de la entrega? R: La mayoría de los compradores abona entre el 30 y el 40 % a lo largo de la reserva, el PPC y los tramos de construcción, quedando el 60–70 % restante para pagar en la notaría el día de la escritura.

P: ¿Qué impuestos se aplican a la compra de obra nueva y cuándo se pagan? R: La vivienda nueva residencial en España tributa al 10 % de IVA (no ITP), más AJD —actualmente el 1,5 % en la Comunidad Valenciana—. Ambos son exigibles en el momento de la escrituración, junto con los honorarios de notaría y Registro de la Propiedad. Presupuesta aproximadamente un 13–14 % adicional sobre el precio de compra para cubrir todos los impuestos y gastos.

P: ¿Necesito mi propio abogado o puedo utilizar el del promotor? R: Instrúyete siempre con un abogado inmobiliario español independiente. El abogado del promotor trabaja para el promotor, no para ti. Tu abogado debe revisar el PPC, verificar que la licencia de obras está en vigor y confirmar que existen garantías válidas antes de cada pago; tareas que no puede realizar con objetividad si el promotor es también su cliente.